Compro, vendo o ya tengo casa: el mapa completo de la vivienda en propiedad

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Vas a comprar, vas a vender, o ya tienes casa y algo no va bien: la comunidad, una humedad, una obra, el Catastro, una hipoteca que terminas de pagar, un vendedor que no entrega. Esta es la galaxia de la vivienda en propiedad, ordenada por lo que te está pasando. Cada nodo te dice qué ley se aplica, qué plazo tienes y cuál es el siguiente paso; y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames.

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Comprar y vender: la ruta práctica

Antes de comprar, cuando algo falla después, vender y lo que pasa con tu casa y tu patrimonio.

Antes de comprar

Comprar casa paso a pasoNota simple, reserva, arras, tasación, FEIN, acta notarial, escritura, impuestos y Registro. Qué comprobar antes de comprarRegistro, Catastro, urbanismo, comunidad, ocupación e impuestos. La nota simple, renglón a renglónQué significa cada carga y qué hay que cancelar antes de las arras. La reserva antes de las arrasSimple anticipo o contrato con arras: qué pasa si alguien se echa atrás. Las arrasLas tres clases y qué debe decir el contrato. El contrato de compraventaLas cláusulas clave y lo que el vendedor debe entregar. Gastos e impuestos al comprarITP o IVA, AJD, notaría, Registro y quién paga qué. La hipoteca al comprarFEIN, plazos y lo que paga el banco. La tasación sale bajaMás entrada, renegociar, otra tasación o la condición de las arras. Comprar sobre planoLa garantía de tu dinero, los retrasos y la entrega. No me entregan la vivienda pagada a cuentaRecuperar lo pagado con intereses: aval, seguro o el banco que cobró sin garantía. Tiene hipoteca o embargo del vendedorCómo se cancela todo en la notaría y cuándo no seguir. Comprar a un banco o a un fondoCargas, deudas de comunidad, estado y ocupantes: qué revisar. Vivienda protegidaPrecio máximo, plazos, autorización y tanteo. Comprar en pareja sin casarsePorcentajes, hipoteca y qué pasa si rompéis. Tiene un inquilino dentroSubrogación, tanteo y lo que deben decir las arras. Tiene un ocupante dentroRiesgos y vías para recuperarlo.

Después de comprar: cuando algo falla

Vicios ocultosLas vías para reclamar y el plazo de seis meses. Defectos en obra nuevaLos plazos de la LOE y quién responde. Menos metros de los compradosCuándo hay rebaja de precio y en qué plazo. El vendedor se echa atrásCómo obligarle a escriturar. Han vendido la casa dos vecesQuién se la queda (art. 1473 CC) y qué hace el otro. Problemas con la reformaPresupuesto cerrado, retrasos, abandono y defectos: cómo reclamar al contratista. Multipropiedad14 días para desistir, anticipos prohibidos y contratos nulos.

Vender mi casa

Vender: tus obligacionesDocumentos, declaraciones y responsabilidades del vendedor. La inmobiliaria y la nota de encargoExclusividad, plazo y cuándo se debe la comisión. Vender con hipoteca pendienteSe paga con el precio en la notaría y luego se cancela en el Registro. Vender con inquilinoEl comprador se subroga y el inquilino tiene 30 días para comprar. IRPF al venderCómo se calcula la ganancia y las exenciones. La plusvalía municipalCuándo no se paga y los métodos de cálculo. Vender una casa heredada o compartidaCuando uno de los dueños no quiere vender. Compro o vendo sin ser residenteRetención del 3 %, modelos 211 y 210, NIE y pagos.

Mi casa y mi patrimonio

Cancelar la hipoteca en el RegistroTerminaste de pagar: certificado, escritura y lo que no pueden cobrarte. Donar la casa a los hijosEscritura, Donaciones, plusvalía, IRPF del donante y reserva de usufructo. Usufructo y nuda propiedadQuién paga qué, cómo se valora por edad y cómo acaba. El valor de referencia de HaciendaBase mínima del ITP y de Sucesiones y Donaciones: cómo consultarlo e impugnarlo. IBI y valor catastralQuién paga el IBI, el reparto en la venta y el recurso del valor catastral. Me han ocupado la casaLas primeras horas y las vías penal y civil. Heredar una casa con hipotecaSeguro de vida, subrogación y salidas. La vivienda tras la rupturaQuién se queda la casa y hasta cuándo. Ejecución hipotecariaCómo pararla, oponerte y salvar lo salvable.

La comunidad de propietarios

Cargos, juntas, estatutos, obras, morosos, convivencia y daños entre vecinos.

Cómo funciona la comunidadJunta, presidente, administrador y las mayorías. Me ha tocado ser presidenteEl cargo es obligatorio: cómo pedir al juez que te releve y qué hace el presidente. El administrador de fincasQué hace, cómo se cambia y cómo exigirle cuentas y documentos. Juntas, convocatoria y actasSeis días de antelación, segunda convocatoria, morosos sin voto y el acta. Impugnar un acuerdoTres meses o un año, y los requisitos para impugnar. Qué pueden prohibir los estatutosUsos prohibidos, inscripción en el Registro y mayorías para cambiarlos. Vecinos morososCertificación, monitorio y la afección de la finca. Derramas y obrasQué mayoría hace falta para cada obra. Ascensor y accesibilidadObras obligatorias, mayorías y por qué pagan los locales. Placas solares y cargadoresEl cargador solo exige comunicarlo; las placas, un tercio o mayoría simple. Obras en tu piso y terrazasQué puedes hacer sin permiso y qué necesita acuerdo. Ruidos y actividades molestasLa acción de cesación del art. 7.2 LPH. Pisos turísticos en la comunidadAutorización previa, mayoría de tres quintos y cuotas. Mascotas y piscinaProhibir perros en los pisos exige unanimidad. Normas de uso de la piscina. Humedades por elementos comunesLa comunidad y su seguro responden. Filtraciones del vecinoResponde el vecino o la comunidad según el origen. Un año para reclamar. El seguro de hogar no pagaPlazos de pago, intereses del art. 20, peritos y dos años para demandar.

Obras, urbanismo, Catastro y Registro

Licencias, casas sin licencia, certificados, Catastro, divisiones y expropiaciones.

Licencia de obrasLicencia, declaración responsable o comunicación según la comunidad, y qué pasa si obras sin ella. Casa sin licencia o fuera de ordenaciónPlazos para ordenar la demolición y qué mirar al comprar. Certificado energético y cédulaObligatorio para vender o alquilar: validez, registro y multas. Registro y Catastro no coincidenCómo se coordinan y los expedientes para rectificar. División horizontal y segregaciónDividir una finca o pasar un local a vivienda: licencias y mayorías. La casa no está a mi nombreUsucapión, inmatriculación y expediente de dominio. Servidumbres, linderos, luces y vistasLas distancias del Código Civil y los pleitos de vecindad. Me expropianHoja de aprecio, Jurado, intereses, retasación y recurso.

Fronteras y plazos

Lo que cambia por comunidad autónoma y el reloj de todos los plazos.

Impuestos y urbanismo según tu comunidadITP, donaciones de vivienda y casas sin licencia en el campo. Todos los plazos, en una tablaJunta, vicios ocultos, LOE, ITP, plusvalía, retracto, usucapión y expropiación.

Marco legal de este mapa

Esta galaxia se apoya en el Código Civil (compraventa, arras, saneamiento, usufructo, servidumbres y usucapión), la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, la Ley Hipotecaria, el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la Ley de Expropiación Forzosa y la normativa fiscal estatal y autonómica (IRPF, ITP y AJD, Sucesiones y Donaciones, IBI y plusvalía), con la doctrina del Tribunal Supremo.

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Todo el contenido de esta galaxia está revisado por el equipo jurídico de The Juris y actualizado con la normativa y jurisprudencia vigentes · octubre de 2026.

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