Las arras son el papel más importante de toda la compra de una casa, y se firma en diez minutos con el cuñado o la inmobiliaria delante. Ese papel decide si te puedes echar atrás y cuánto te cuesta, si el vendedor puede vender a otro por más dinero, y qué pasa si el banco no te da la hipoteca. La regla que casi nadie sabe: «arras» o «señal» sin más apellido NO son las del «pierdo la señal / me devuelve el doble». Esas son las arras penitenciales del art. 1454 del Código Civil, que son la excepción y exigen que el contrato lo diga con claridad. Si no lo dice, las arras son confirmatorias: nadie puede desistir pagando, y quien incumple se expone a que le obliguen a cumplir o a indemnizar todo el daño. Aquí tienes las tres clases, lo que debe llevar el contrato y qué hacer si ya se ha torcido.
Las tres clases de arras (y por qué el nombre no basta)
| Clase | Qué significan | Si alguien incumple |
|---|---|---|
| Confirmatorias (la regla general) | Un anticipo del precio que confirma que la compraventa ya está cerrada. No dan derecho a arrepentirse. | El otro puede exigir que se cumpla (escriturar, pagar el resto) o resolver el contrato, y en ambos casos reclamar los daños reales (art. 1124 CC). La señal no es el tope. |
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Pactan expresamente el derecho a desistir: el comprador perdiendo la señal, el vendedor devolviéndola duplicada. | Ese es el precio de irse y no hay más: ni cumplimiento forzoso ni más indemnización. |
| Penales (arts. 1152-1155 CC) | Fijan por adelantado la indemnización si alguien incumple, pero no permiten desistir. | Se pierde o se devuelve la cantidad pactada como pena. El cumplidor puede exigir que se cumpla o cobrar la pena, pero las dos cosas a la vez solo si el contrato se lo permite claramente (art. 1153 CC), y el juez modera la pena si la obligación se cumplió en parte o irregularmente (art. 1154 CC). |
La doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo es constante: el art. 1454 es una norma excepcional y se interpreta de forma restrictiva. Llamarlas «arras» no basta; hace falta que del contrato resulte con claridad la voluntad de permitir el desistimiento. Por eso, si tu contrato solo dice «se entregan 10.000 euros en concepto de arras a cuenta del precio», no tienes derecho a arrepentirte perdiéndolos: el vendedor puede demandarte para que compres, o resolver y reclamarte la diferencia si luego vende más barato.
Qué arras te convienen según quién seas
Si compras y no tienes la hipoteca cerrada: penitenciales o, mejor, confirmatorias con una condición suspensiva de financiación (si el banco no concede el préstamo en X días, el contrato queda sin efecto y se devuelve la señal). Sin esa cláusula, «no me dan la hipoteca» es un incumplimiento tuyo y la señal se pierde.
Si compras a buen precio y no quieres que te lo quiten: confirmatorias con un plazo esencial para escriturar. Si el vendedor recibe una oferta mejor y se echa atrás, puedes obligarle a vender (art. 1124 y 708 LEC), anotando la demanda en el Registro para que nadie compre entre medias (art. 42.1 LH).
Si vendes: confirmatorias con una cláusula penal por retraso y una fecha tope. Así, si el comprador se duerme, tienes una salida más limpia: requerimiento judicial o por acta notarial (art. 1504 CC), resolución y la pena pactada en lugar de la indemnización, salvo que pactéis otra cosa (art. 1152 CC).
Si vendes pero todavía no tienes dónde ir: penitenciales te dan la puerta de salida al precio del doble de la señal. Es caro, pero es un precio conocido.
Los cinco incendios de arras que vemos cada semana: ① «arras» sin apellido y cada parte creyendo una cosa distinta; ② firmar sin nota simple del mismo día: la hipoteca o el embargo aparecen en la notaría, con la señal ya entregada; ③ firma un solo propietario cuando son tres hermanos (o falta el cónyuge cuando es la vivienda familiar, art. 1320 CC): contrato cojo, escritura imposible; ④ «reserva» firmada solo con la inmobiliaria, que no representa al dueño: si el dueño no acepta, no hay doble ni contrato, solo la devolución de lo entregado; ⑤ fecha para escriturar sin carácter esencial y sin cláusula penal: el retraso se hace eterno y nadie sabe cuándo puede resolver.
Lo mínimo que debe llevar tu contrato de arras: ① la clase de arras, dicha con todas las letras (confirmatorias, penitenciales o penales); ② identificación registral de la finca y nota simple del mismo día como anexo; ③ precio total, cantidad entregada y forma de pago del resto; ④ estado de cargas, ocupación y deudas con la comunidad, declaradas por el vendedor; ⑤ fecha tope para escriturar, con carácter esencial, y notaría pactada: si no se pacta y el vendedor no es profesional, elige quien pague la mayor parte de los aranceles (art. 126 del Reglamento Notarial); ⑥ condición suspensiva de financiación si dependes de la hipoteca; ⑦ reparto de gastos e impuestos; ⑧ firma de todos los titulares y, si es vivienda familiar, de ambos cónyuges; ⑨ qué se entrega con la casa (muebles, plazas, trastero) y en qué estado.
Ya está firmado y se ha torcido: qué hacer
El vendedor se echa atrás. Si las arras eran penitenciales, exige el doble por burofax y, si no paga, demanda. Si eran confirmatorias (o no decían nada), elige: obligarle a escriturar (demanda de cumplimiento con anotación preventiva en el Registro) o resolver y reclamar daños, que pueden ser mucho más que la señal si el mercado ha subido.
El comprador no aparece en la notaría. Requerimiento por acta notarial (o judicial) fijando día, hora y notaría, porque para resolver por el art. 1504 CC un burofax no basta; si no acude, resolución por ese artículo y retención de la señal como indemnización (si era penal o penitencial) o reclamación del daño real (si era confirmatoria). Sin el requerimiento previo, un juez puede entender que el contrato sigue vivo y que el comprador aún puede pagar.
No te dan la hipoteca. Todo depende de un renglón: si pactasteis la condición de financiación, recuperas la señal; si no, la pierdes, salvo que consigas negociar. Por eso, antes de firmar arras, pide al banco la FEIN (la oferta vinculante de la Ley 5/2019) y no firmes con una «preaprobación» verbal.
Ha aparecido una carga que no estaba declarada. Puedes exigir que se cancele antes de escriturar (retención del precio para pagarla en la notaría) o resolver por incumplimiento del vendedor, con devolución de la señal y daños. Y desde abril de 2025, antes de demandar en la vía civil hay que acreditar un intento de negociación (el requisito de la Ley Orgánica 1/2025): el burofax bien hecho ya cuenta.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto se da de arras?
No hay una cifra legal. Lo habitual es el 10 % del precio, pero es negociable: al comprador le interesa dar menos si son penitenciales (es lo que pierde) y al vendedor le interesa que sea una cantidad que duela si el comprador se cae. Con confirmatorias, la cantidad importa menos: la responsabilidad no está limitada a la señal.
Firmé un «documento de reserva» con la inmobiliaria. ¿Es un contrato de arras?
Solo si el propietario lo firma o la agencia tiene poder para vender en su nombre. Si no, es una reserva: la agencia se compromete a no ofrecer la casa a otros unos días mientras el dueño decide. Si el dueño no acepta, te devuelven lo entregado y no hay doble. Léelo entero: algunas reservas incluyen penalizaciones si eres tú quien se retira.
¿Se pueden pagar las arras en efectivo?
Entre particulares sí, pero exige recibo. Si alguna de las partes actúa como empresario o profesional, no se puede pagar en efectivo ninguna parte de una operación de 1.000 euros o más, y para calcularlo se suman todos los pagos (art. 7 de la Ley 7/2012, en la redacción de la Ley 11/2021): en la compra de una casa, tampoco las arras. Por seguridad y prueba, transferencia con concepto claro.
Han pasado dos meses del plazo y el vendedor sigue sin escriturar. ¿Puedo esperar más?
Puedes, pero cada día que pasa sin requerir debilita tu posición. Envía un requerimiento fehaciente fijando fecha y notaría y anunciando que, si no acude, resolverás o exigirás el cumplimiento. A partir de ahí, la decisión es tuya, no suya.
¿Las arras se firman ante notario?
No hace falta. Es un contrato privado válido con la firma de las partes. Pero si la cantidad es grande o hay dudas sobre la titularidad, elevarlo a público (o al menos firmar con nota simple continuada solicitada por el notario) cuesta poco y evita mucho.
Marco legal: art. 1454 CC (arras penitenciales: pérdida o devolución duplicada; norma excepcional y de interpretación restrictiva según doctrina constante de la Sala Primera del Tribunal Supremo) · arts. 1124 y 1101 y ss. CC (cumplimiento forzoso o resolución, con indemnización de daños) · arts. 1152-1155 CC (cláusula penal y facultad judicial de moderación) · art. 1504 CC (requerimiento resolutorio en la venta de inmuebles) · arts. 1279-1280 CC y 708 LEC (elevación a público y otorgamiento judicial de la escritura) · art. 42.1 de la Ley Hipotecaria (anotación preventiva de demanda) · art. 1320 CC (disposición de la vivienda familiar) · art. 126 del Reglamento Notarial (elección de notario por quien paga) · Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (FEIN y plazo de 10 días) · art. 7 de la Ley 7/2012, en la redacción de la Ley 11/2021 (límite de pagos en efectivo) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial). Revisado octubre 2026.