⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Compras por fondos y grandes tenedores: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, los fondos que compran vivienda o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor y las empresas que sean grandes tenedores no pueden adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado (fijado por una tasadora homologada independiente), salvo destino social o asequible y otras excepciones. Ahora incluye también las adjudicaciones en subastas y ejecuciones, salvo entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que aún no se ha aprobado. No afecta a lo escriturado antes del 8-10-2026.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Comprar un piso alquilado es comprar dos cosas a la vez: el ladrillo… y un contrato que no firmaste. Te subrogas como casero con la renta, el plazo y las condiciones que pactó otro (art. 14 LAU) — y antes siquiera de escriturar, el inquilino tiene un derecho de tanteo que puede quedarse TU compra al mismo precio (art. 25), salvo renuncia pactada o venta en bloque. Bien comprado, es de las operaciones más limpias del inmobiliario: rentabilidad desde el día uno, sin reforma, sin buscar inquilino. Mal comprado, es heredar una renta de 2016 congelable en zona tensionada, un moroso con pleito incluido o un retracto que te expulsa de la operación. La diferencia entera está en la due diligence del contrato — aquí tienes el manual del comprador-inversor.
Lo primero: el tanteo del inquilino puede reventarte la compra (25 LAU)
Venta de vivienda arrendada = el inquilino tiene adquisición preferente: el vendedor debe notificarle fehacientemente precio y condiciones, y él dispone de 30 días naturales de tanteo para quedársela en esos términos. ¿Se vendió sin notificar, o por precio distinto al notificado? Retracto (25.3, con remisión al 1518 CC): 30 días naturales desde que tú, como comprador, le notifiques fehacientemente las condiciones de la venta con copia de la escritura — y aunque te reembolse el precio y los gastos del contrato, el piso acaba siendo suyo.
Las dos puertas que usan los profesionales: ① la renuncia pactada en el contrato de alquiler (art. 25.8: válida en los contratos firmados desde el 6-6-2013; en los anteriores, solo si la duración pactada superaba cinco años — búscala en la cláusula de estilo); con renuncia, el vendedor debe avisar al inquilino de la venta con 30 días de antelación a la escritura; ② la venta en bloque (25.7): no hay tanteo ni retracto si la vivienda se vende junto con las restantes viviendas y locales del arrendador en el mismo inmueble, o si los distintos propietarios venden juntos todos los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador; si el inmueble tiene una sola vivienda, el inquilino conserva sus derechos, y la legislación de vivienda puede darle el tanteo a la Administración. Una cartera de pisos sueltos en edificios distintos no entra. Fuera de esas puertas, el protocolo es sagrado: notificación al inquilino ANTES, acta de su renuncia o silencio, y a escriturar con el 25 amortizado.
El contrato que heredas: subrogación por tramos (14 LAU)
Comprando, te subrogas como arrendador — la pregunta es por cuánto tiempo:
| Contrato | Qué hereda el comprador |
|---|---|
| Firmado desde marzo de 2019 (régimen vigente) | Subrogación durante toda la duración legal mínima (5 años; 7 si el arrendador era persona jurídica) — aunque el contrato no esté inscrito y tú seas tercero del 34 LH |
| Plazo pactado SUPERIOR al mínimo | Inscrito: te vincula entero. No inscrito: al comprador de buena fe solo le vincula el mínimo legal — y el inquilino podrá reclamar al VENDEDOR la indemnización por el exceso perdido |
| Ventana 2013–2019 | Régimen más favorable al adquirente no inscrito de buena fe — dictamen por fechas antes de dar nada por supuesto |
| Renta antigua (pre-1985) | Otro planeta: subrogaciones y rentas de las transitorias — el precio de compra debe reflejar décadas de renta congelada |
Con la subrogación viajan también la fianza (deberás devolverla al final aunque el vendedor «olvidara» entregártela — exígela en la escritura o retén su importe) y las garantías adicionales. Y una advertencia sobre el mito del «lo quiero para mí»: la denegación de prórroga por necesidad (9.3) no es un botón del comprador — exige previsión contractual y requisitos estrictos: si tu plan es recuperar la vivienda, el plan tiene que salir del CONTRATO que compras, no de tu deseo.
La renta que compras — y las zonas tensionadas
Tu rentabilidad es la renta del contrato, no la de Idealista: el yield se calcula sobre lo que ese papel dice, con sus actualizaciones pactadas (sin pacto expreso no hay actualización y el tope legal es la variación del IPC, art. 18.1 LAU; el IRAV del INE es el «límite de referencia» de la DA 11.ª LAU para los contratos firmados desde el 26-5-2023). Y si el inmueble cae en zona de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023, según declare cada comunidad), el tablero se endurece: prórrogas extraordinarias a petición del inquilino, y topes a la renta de los contratos NUEVOS (referenciada a la del contrato anterior — con recargos limitados — y al índice si eres gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² de ese uso, o cinco o más en la zona si la comunidad lo fija en la declaración (art. 3.k Ley 12/2023), umbral que tu cartera puede cruzar sin darte cuenta). Traducción inversora: en tensionada, la «renta vieja baja» ya no se «arregla» al vencimiento con un contrato nuevo a mercado — se hereda dos veces.
Los cuatro agujeros clásicos de esta compra: ① escriturar sin acta del 25 — y recibir el retracto con el IVA del notario aún caliente; ② no pedir el ESTADO DE PAGOS: compras un «alquilado rentable» que resulta ser un inquiokupa con seis meses de deuda (y su desahucio civil de regalo); ③ ignorar la fecha del contrato — cinco años de vinculación no valen lo mismo que uno; ④ comprar en tensionada con Excel de mercado libre. Cada agujero tiene el mismo tapón: el contrato original completo + certificado de pagos + fianza acreditada, ANTES de las arras.
Checklist de la casa (due diligence del papel): ① contrato íntegro con anexos y FECHA (régimen aplicable); ② renta actual, actualizaciones aplicadas y próximas (IRAV), repercusiones; ③ certificado del vendedor de pagos al día + extractos (el moroso se huele en los extractos); ④ fianza: depósito autonómico acreditado y entrega en escritura; ⑤ cláusulas críticas: renuncia al tanteo, duración pactada, necesidad del 9.3; ⑥ mapa tensionada + condición de gran tenedor POST-compra; ⑦ notificación del 25 documentada o encaje en el 25.7; ⑧ y el número final sobre renta REAL heredada, no sobre renta soñada. Ocho casillas, y esta operación es de las que dejan dormir.
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Continúa tu historia
→ El gemelo oscuro: comprar okupado
→ Si el inquilino fallece: la subrogación mortis causa
→ Alquilados en subasta: doble descuento, doble papel
→ Territorio ALQUILER: tu nuevo oficio de casero
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo echar al inquilino al comprar, que para eso es mío?
No: te subrogas en su contrato por el tramo que corresponda (mínimo legal, o todo el pactado si consta inscrito). La «necesidad propia» del 9.3 solo juega si el contrato la previó y con requisitos. Compras casero, no desalojador — y el precio debería reflejarlo.
El vendedor dice que el inquilino «ya renunció» al tanteo. ¿Me fío?
Fíate del papel: cláusula de renuncia expresa en el contrato (válida post-2013) o notificación fehaciente con los 30 días agotados. Sin eso, el inquilino conserva el retracto hasta 30 días naturales después de que le notifiques la compra con copia de la escritura (25.3). Es LA condición suspensiva que debe vivir en tus arras.
¿Cómo sé si está en zona tensionada y si seré «gran tenedor»?
La declaración de zonas es autonómica y pública (consulta el mapa vigente de tu comunidad); gran tenedor: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o más de 1.500 m² de ese uso) —o cinco o más en la zona, si tu comunidad lo ha fijado así—, contando los que YA tienes más este. Cruzar el umbral con esta compra cambia tus topes de renta futuros: se calcula antes de firmar, no al renovar.
Lleva tres meses sin pagar pero el precio es buenísimo. ¿Compro?
Estás comprando un desahucio por impago con ladrillo alrededor: valóralo así — calendario civil, rentas perdidas, riesgo de vulnerabilidad — y exige que el descuento pague TODO eso más tu margen. La versión honesta de esta operación existe; se llama saber qué compras.
Marco legal: art. 14 LAU (subrogación del adquirente, redacciones RDL 7/2019 y Ley 4/2013: tramos e inscripción; indemnización a cargo del transmitente por el exceso no oponible) · art. 25 LAU (tanteo de 30 días, retracto, renuncia pactada y exclusión por venta en bloque del 25.7) · art. 9.3 LAU (necesidad: previsión y requisitos) · DT 2.ª LAU 1994 (renta antigua) · Ley 12/2023 (zonas tensionadas, prórrogas extraordinarias, límites de renta y concepto de gran tenedor) e índice IRAV de actualización · normativa autonómica de depósito de fianzas. Revisado octubre 2026.