La junta no puede prohibirte por mayoría tener un perro o un gato en tu piso: esa prohibición tendría que estar en el título constitutivo o en los estatutos, y cambiarlos exige unanimidad (arts. 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal). Por mayoría sí puede aprobar normas sobre el uso del portal, el ascensor o la piscina y pedir al juez que cese una molestia concreta. Si la piscina necesita socorrista lo deciden las normas de tu comunidad autónoma.
Qué puede decidir la comunidad y con qué mayoría
| Instrumento | Para qué sirve | Mayoría | Norma |
|---|---|---|---|
| Título constitutivo y estatutos | Uso o destino del edificio y de cada piso, incluidas prohibiciones | Unanimidad | Arts. 5 y 17.6 |
| Normas de régimen interior | Convivencia y uso de zonas comunes: correa, ascensor, horarios de piscina, invitados | Mayoría de propietarios y cuotas; en segunda convocatoria, de los asistentes | Arts. 6, 14.d y 17.7 |
| Acción de cesación | Que pare una actividad molesta o insalubre, sea del propietario o del inquilino | Autorización de la junta para demandar | Art. 7.2 |
| Medidas contra la morosidad | Privar temporalmente del uso de instalaciones, como la piscina | Acuerdo de la junta, sin efecto retroactivo | Art. 21.1 |
Ojo con la unanimidad: los ausentes que, informados del acuerdo, no comuniquen su discrepancia al secretario en 30 días naturales cuentan como votos a favor (art. 17.8). Si no estás de acuerdo con un cambio de estatutos, contesta por escrito dentro de ese plazo. Y si los estatutos inscritos en el Registro ya prohibían los animales, te vinculan aunque compraras después (art. 5): qué pueden prohibir los estatutos.
Lo que la ley ya exige a quien tiene un animal
La Ley 7/2023, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, obliga a evitar que su tenencia cause molestias, peligros o daños (art. 26.c) y a impedir que deje excrementos y orines en lugares de paso, limpiándolos si ocurre (art. 26.e). Además:
- No se puede mantener de forma habitual a perros y gatos en terrazas, balcones, azoteas, trasteros, sótanos o patios (art. 27.e).
- No se puede dejar a un animal sin supervisión más de tres días seguidos, ni a un perro más de veinticuatro horas (art. 27.i).
- Quien tiene un perro debe contratar un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros (art. 30.3).
Si el animal causa un daño, responde su poseedor aunque se le haya escapado, salvo fuerza mayor o culpa de quien lo sufre (art. 1905 del Código Civil).
Si el animal de un vecino molesta
Los ladridos constantes, los olores o la suciedad en zonas comunes pueden ser una de las actividades molestas o insalubres que prohíbe el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:
- El presidente, por iniciativa propia o a petición de un vecino, requiere al responsable para que cese, advirtiéndole de acciones judiciales.
- Si persiste, la junta autoriza al presidente a demandar al propietario y, si vive otra persona en el piso, también al ocupante.
- El juez puede ordenar como medida cautelar la cesación inmediata y, en sentencia, una indemnización y la privación del uso de la vivienda hasta tres años; si el infractor no es el propietario, puede extinguir sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.
El requerimiento fehaciente, por ejemplo un burofax, es obligatorio antes de demandar. Más en ruidos y actividades molestas y, si vives de alquiler, en mascotas en el alquiler.
La piscina comunitaria: normas, socorrista e invitados
Horarios, número de invitados, tarjetas o pulseras son detalles del uso de una zona común: se aprueban como normas de régimen interior y obligan a quien ocupe cada vivienda. La ley habla del «propietario y el ocupante» (art. 7.2), así que el inquilino usa la piscina con las mismas reglas.
El Real Decreto 742/2013 clasifica las piscinas de comunidades de propietarios como de uso privado tipo 3A y les exige como mínimo las reglas sobre tratamiento y calidad del agua, incidencias e información a los usuarios, incluida la existencia o no de socorrista (arts. 2.3, 3.2 y 14.e). La obligación de tenerlo, cuando existe, la fijan las normas autonómicas. En Andalucía, el Decreto 485/2019 se aplica completo a las comunidades de 20 viviendas o más; las de menos solo cumplen sus reglas sobre la piscina y el agua (art. 3). Para las primeras:
| Situación | Regla |
|---|---|
| Lámina de agua de 200 a 500 m² | Un socorrista durante todo el horario (art. 17.10) |
| De 501 a 1.000 m² | Dos socorristas; por encima, uno más por cada vaso o fracción de 500 m² |
| Animales | Prohibido entrar con ellos en la piscina, salvo perros guía (art. 16) |
El socorrista no se rige igual en toda España. El ejemplo andaluz no vale para Madrid, Cataluña o la Comunitat Valenciana, que tienen sus propios reglamentos. Antes de votar suprimirlo para ahorrar, pide al administrador que compruebe la norma autonómica aplicable.
Cómo se aprueban las normas y cómo se impugnan
Las normas de régimen interior las aprueba la junta con la mayoría de los acuerdos ordinarios (arts. 6, 14.d y 17.7). Una regla que en realidad cambie los estatutos, como prohibir animales dentro de las viviendas, necesitaría unanimidad aunque se presente como norma interna (art. 17.6). Para votarla tiene que figurar en el orden del día, y cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que la incluya (art. 16.2): convocatoria y actas.
Puedes impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad o que te cause un grave perjuicio que no debas soportar (art. 18.1), en tres meses o en un año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3), estando al corriente de pago (art. 18.2): impugnar un acuerdo de la junta.
Lo práctico: si propones normas para la piscina o los animales, llévalas redactadas al orden del día y pide que consten literalmente en el acta. Si tienes perro, ten al día su identificación y el seguro: es lo primero que te pedirán ante una queja.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Pueden prohibirme subir al perro en el ascensor?
La junta puede regular su uso por mayoría, por ejemplo exigiendo correa. Una norma que en la práctica te impida salir de casa con el animal podría impugnarse por grave perjuicio (art. 18.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal).
Los estatutos de mi edificio prohíben los animales. ¿Me obligan?
Si están inscritos en el Registro de la Propiedad, sí (art. 5). Suprimir la prohibición exige unanimidad, contando como favorables los ausentes que no se opongan en 30 días naturales (arts. 17.6 y 17.8).
¿Quién paga si el perro de un vecino muerde a alguien en el portal?
Su poseedor, salvo fuerza mayor o culpa de la persona mordida (art. 1905 del Código Civil). Si tiene el seguro que exige la Ley 7/2023, se puede reclamar directamente a la aseguradora (art. 76 de la Ley de Contrato de Seguro).
¿Me pueden quitar el acceso a la piscina por deber cuotas?
Sí, si la junta lo acuerda como medida temporal, no abusiva ni desproporcionada y sin efecto retroactivo (art. 21.1). Más en vecinos morosos.
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Continúa tu historia
→ Qué pueden prohibir los estatutos
→ Ruidos y actividades molestas de los vecinos
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→ Impugnar un acuerdo de la junta
Marco legal: arts. 5, 6, 7.2, 14.d, 16.2, 17, 18 y 21.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 26, 27 y 30 de la Ley 7/2023 · art. 1905 del Código Civil · art. 76 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro · arts. 2, 3 y 14 del Real Decreto 742/2013 · arts. 3, 16 y 17.10 del Decreto andaluz 485/2019. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.