Las obras de nueva planta necesitan una autorización expresa y el silencio del ayuntamiento no la concede (art. 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, TRLSRU); para lo demás, cada comunidad autónoma decide qué obras van con licencia y cuáles con declaración responsable o comunicación previa, que te dejan empezar desde el día en que las presentas (art. 69 de la Ley 39/2015). En general, la obra que necesita proyecto según la LOE va por licencia. Si obras sin título, el ayuntamiento puede exigirte legalizar o demoler y multarte. El plazo para ordenar la demolición es de seis años en Andalucía, Cataluña y Madrid y de quince en la Comunitat Valenciana, y en algunos suelos no prescribe.
Licencia, declaración responsable o comunicación previa
La ley estatal fija tres reglas. Todo acto de edificación necesita el título que exija la legislación urbanística, y nunca se adquiere por silencio algo contrario al planeamiento (art. 11.3 TRLSRU). La obra nueva y las casas prefabricadas exigen autorización expresa, con silencio negativo (art. 11.4). Y la declaración responsable o la comunicación permiten empezar desde que se presentan, sin perjuicio de la inspección posterior (art. 69.3 de la Ley 39/2015).
Lo demás lo decide cada comunidad autónoma y, en el detalle, tu ayuntamiento. Cuatro ejemplos:
| Comunidad | Licencia | Declaración responsable o comunicación previa |
|---|---|---|
| Andalucía (arts. 137 y 138 LISTA) | Obras y construcciones en general; segregaciones; propiedad horizontal | Obras sencillas sin proyecto; obras en edificios de suelo urbano que no alteren ocupación, altura, edificabilidad ni número de viviendas; ocupación |
| Cataluña (arts. 187 y 187 bis TRLU) | Obras que requieren proyecto técnico; cambio a uso residencial; propiedad horizontal | Comunicación previa: obras sin proyecto técnico; primera ocupación |
| Comunidad de Madrid (arts. 152 y 155 de la Ley 9/2001) | Actos que precisan proyecto; parcelaciones y segregaciones | Lo demás, como reformas sin proyecto que no alteren fachada, volumen, envolvente o estructura; primera ocupación |
| Comunitat Valenciana (arts. 232 y 233 TRLOTUP) | Obra nueva, segregaciones, edificios protegidos | Reformas sin alteración estructural; ocupación de viviendas; con certificado de entidad o colegio, las que afectan a la estructura |
Obra mayor y obra menor
La ley estatal no define obra mayor y obra menor; esos términos los usan las normas autonómicas y las ordenanzas. El criterio de fondo es si la obra necesita proyecto según el art. 2.2 de la LOE: la obra nueva, salvo construcciones sencillas de una planta sin uso residencial ni público, y las intervenciones totales en un edificio o las que cambian de forma esencial su fachada, su volumetría, su estructura o su uso característico. Si tu obra está en ese grupo, cuenta con licencia y con un técnico; si no, lo normal es una declaración responsable o una comunicación.
El ayuntamiento cobra además el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), que grava el coste de ejecución material con el tipo de su ordenanza, hasta un máximo del 4 % (arts. 100 y 102 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Se devenga al empezar la obra, se haya obtenido o no la licencia.
La declaración responsable no legaliza lo que no cumple. Si incluyes datos falsos o inexactos de carácter esencial, o haces más obra de la declarada, no puedes seguir y pueden obligarte a reponer las cosas (art. 69.4 de la Ley 39/2015). En Andalucía, la obra que se hace sin presentar la declaración o excede de lo declarado se trata, a todos los efectos, como obra sin licencia (art. 138.7 LISTA).
Si ya has hecho la obra sin licencia
Se abren dos expedientes: uno para restablecer la legalidad, que acaba en legalización o en demolición, y otro sancionador. En Andalucía, por ejemplo, la obra en curso se paraliza y puede precintarse (art. 152.3 LISTA). Si puede ser compatible con el planeamiento, tienes dos meses para pedir la legalización; si no lo haces, caben hasta doce multas coercitivas, separadas al menos un mes, del 10 % de lo ejecutado, de 600 a 5.000 € cada una (art. 152.6). Obrar sin licencia, sea legalizable o no, es infracción grave (art. 161.3.a): multa de 3.000 a 29.999 €, o hasta el 75 % del valor de la obra si es mayor (art. 162.1.b), que se reduce un 75 % si era legalizable (art. 172.2). Prescribe a los cuatro años (art. 169.1).
| Comunidad | Plazo para ordenar la demolición | Sin plazo (se puede actuar siempre) |
|---|---|---|
| Andalucía | Seis años desde la terminación o los signos externos (art. 153.1 LISTA) | Dominio público, zonas verdes, suelo rústico del litoral o con riesgos, bienes catalogados y parcelaciones en rústico (art. 153.2) |
| Cataluña | Seis años (art. 207.1 TRLU) | Suelo no urbanizable por protección especial, espacios libres públicos y viario (art. 207.3) |
| Comunidad de Madrid | Seis años; quince en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001, desde el 28-12-2024; antes, cuatro) | No lo prevé con carácter general |
| Comunitat Valenciana | Quince años (art. 255.1 TRLOTUP) | Suelo no urbanizable, zonas verdes, viales, dotaciones, dominio público y patrimonio inventariado (art. 255.5) |
Pasado el plazo la obra no se vuelve legal: ver casa ilegal o fuera de ordenación. Y la legalización de lo que sí cumple puede pedirse en cualquier momento (art. 152.8 LISTA).
Obras dentro de tu piso y la comunidad
Dentro de tu vivienda puedes hacer obras que no afecten a la seguridad, la estructura, la configuración exterior ni los derechos de otro propietario, avisando antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Tocar la estructura o la fábrica del edificio, cerrar una terraza o modificar elementos comunes requiere el voto de tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas (art. 17.4 LPH), además del título urbanístico: obras en terrazas.
Lo práctico: las Administraciones deben tener publicados los modelos de declaración responsable y de comunicación (art. 69.5 de la Ley 39/2015). Descárgalo antes de firmar con el contratista y pacta por escrito quién lo presenta: reforma y contratista.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo empezar la obra el mismo día que presento la declaración responsable?
Sí, si la acompañas de la documentación exigida. Permite empezar desde su presentación, sin perjuicio de que el ayuntamiento compruebe después (art. 69.3 de la Ley 39/2015 y, en Andalucía, art. 138.5 LISTA).
El ayuntamiento no contesta a mi solicitud de licencia. ¿Puedo empezar?
Si es una obra de nueva planta, no: el silencio es negativo (art. 11.4 TRLSRU). Para otras obras depende de la ley autonómica, y en ningún caso se obtiene por silencio algo contrario al planeamiento (art. 11.3).
¿Pagar el ICIO equivale a tener licencia?
No. El impuesto se devenga al empezar la obra aunque no tengas licencia (art. 102.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales); pagarlo no legaliza nada.
He comprado una casa con una ampliación sin licencia. ¿Me afecta a mí?
Sí. Las leyes autonómicas dirigen la legalización o la demolición al propietario actual o a los causahabientes del que construyó (por ejemplo, art. 195.1 de la Ley 9/2001 de Madrid y art. 255.1 TRLOTUP), mientras no haya pasado el plazo.
Te llama un abogado de vivienda y compraventa
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de vivienda y compraventa →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Reforma con un contratista
→ Casa ilegal o fuera de ordenación
→ Obras en terrazas y elementos comunes
→ Placas solares y cargadores
→ Impuestos y urbanismo por comunidades
Marco legal: art. 11 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDLeg 7/2015) y STC 143/2017 · art. 69 de la Ley 39/2015 · art. 2.2 de la Ley 38/1999 (LOE) · arts. 100 y 102 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · arts. 137, 138, 152, 153, 161, 162, 169 y 172 de la Ley andaluza 7/2021 (LISTA) · arts. 187, 187 bis y 207 del Decreto Legislativo catalán 1/2010 · arts. 152, 155 y 195 de la Ley madrileña 9/2001 · arts. 232, 233 y 255 del Decreto Legislativo valenciano 1/2021 · arts. 7.1 y 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.