⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos para las transmisiones desde el 1-12-2026.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
La plusvalía municipal (el «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana») la paga quien vende, hereda o recibe una casa donada, y desde la reforma de noviembre de 2021 tiene dos reglas nuevas que cambian todo: no se paga si no ha habido incremento real de valor, y puedes elegir el método de cálculo que te salga más barato. El Ayuntamiento no te lo va a recordar: si no lo pides tú, liquida por el método objetivo. Aquí tienes cuándo no se paga, cómo se calcula por los dos métodos, quién lo paga en cada caso, los plazos y las exenciones.
Cuándo no se paga
Cuando no hay incremento de valor (art. 104.5 TRLHL). Se compara el valor por el que adquiriste (escritura de compra, o valor declarado en Sucesiones o Donaciones) con el valor por el que transmites (escritura de venta), sin descontar gastos ni actualizar por inflación. Si la casa incluye construcción, se toma la proporción que el suelo representa en el valor catastral total en la fecha de la venta. Si el resultado es cero o negativo, no hay impuesto, pero tienes que declararlo y aportar las dos escrituras: la no sujeción no es automática.
Además, están exentas o no sujetas: la dación en pago de la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca (y su venta en ejecución) cuando no tienes otros bienes para pagar (art. 105.1.c); las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3); las aportaciones a la sociedad de gananciales y sus adjudicaciones; y la extinción de condominio sin excesos de adjudicación, que no es transmisión.
Cómo se calcula: los dos métodos
| Método | Base imponible | Cuándo interesa |
|---|---|---|
| Objetivo (art. 107) | Valor catastral del suelo en la fecha de la venta × coeficiente según los años que la has tenido (los coeficientes máximos están en el art. 107.4 y hoy rigen los aplicables desde el 1-1-2024, porque las actualizaciones de 2025 y 2026 se derogaron; cada Ayuntamiento puede aplicar otros menores). Para menos de un año, se computa por meses. | Cuando el valor catastral del suelo es bajo en relación con la ganancia real (zonas revalorizadas con catastro antiguo). |
| Real (art. 104.5 y 107.5) | Diferencia entre el valor de venta y el de compra, multiplicada por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral. | Cuando la ganancia real es pequeña o el catastro se revisó al alza recientemente. |
Tienes derecho a que se aplique el que dé menor base: pídelo en la declaración o autoliquidación aportando las escrituras. Sobre la base se aplica el tipo de la ordenanza municipal, con un máximo del 30 %. Ejemplo: valor catastral del suelo 40.000 euros, 10 años de tenencia, coeficiente máximo 0,12 → base objetiva 4.800 euros; si la ganancia real fue 20.000 euros y el suelo es el 45 % del catastral, base real 9.000: interesa la objetiva. Con ganancia real de 8.000 euros, base real 3.600: interesa la real.
Quién paga y cuándo
Venta: el vendedor, en 30 días hábiles desde la escritura. Si el vendedor no es residente en España, el comprador es sustituto del contribuyente: el Ayuntamiento se lo reclama a él (art. 106.2). El pacto de que lo pague el comprador solo vale entre las partes. Herencia: cada heredero por lo que recibe, en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide dentro del plazo. Muchas ordenanzas bonifican hasta el 95 % la herencia de la vivienda habitual por cónyuge, ascendientes o descendientes (art. 108.4). Donación: el donatario, en 30 días hábiles.
Los cuatro errores más caros: ① pagar por el método objetivo sin comparar con el real; ② vender con pérdida y pagar igualmente «porque llegó la carta»; ③ dejar pasar los 30 días hábiles (recargo del 1 % más otro 1 % por mes completo de retraso y, pasados 12 meses, del 15 % con intereses, art. 27 LGT; si te requieren antes, sanción); ④ en herencias, no pedir la prórroga y perder la bonificación de vivienda habitual por presentar fuera de plazo.
Cómo declararla bien: ① reúne la escritura de adquisición (o la de herencia con su valor declarado) y la de venta; ② consulta el valor catastral del suelo en el último recibo del IBI; ③ calcula los dos métodos; ④ presenta la declaración o autoliquidación en plazo eligiendo el menor, o declarando la no sujeción con las escrituras; ⑤ si el Ayuntamiento liquida por el método objetivo ignorando tu comparación, recurre en un mes (reposición) y después ante el tribunal económico-administrativo municipal o el contencioso.
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Continúa tu historia
→ El otro impuesto del vendedor: el IRPF
→ Todos los impuestos de la operación, del lado del comprador
→ Los plazos de la herencia (Sucesiones y plusvalía)
→ Vender: la lista completa del vendedor
Preguntas que nos hacéis cada semana
Vendí en 2019 y pagué plusvalía aunque perdí dinero. ¿Puedo recuperarla?
La sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 anuló el método de cálculo, pero declaró intangibles las liquidaciones firmes y las autoliquidaciones no recurridas antes de esa fecha. Si antes del 26-10-2021 ya habías recurrido la liquidación o pedido la rectificación de la autoliquidación, ese procedimiento sigue su curso. Si no, para una venta de 2019 ya han pasado los cuatro años para pedir la devolución (art. 66 LGT), también si hubo pérdida real (STC 59/2017), y la vía ordinaria está cerrada.
¿Se paga plusvalía al vender un garaje o un terreno rústico?
El garaje sí (es suelo urbano). El terreno rústico no: el impuesto solo grava suelo de naturaleza urbana.
Heredamos la casa de mi madre entre tres hermanos y la vendemos. ¿Cuántas plusvalías?
Dos hechos imponibles: la herencia (cada hermano por su tercio, con la bonificación de vivienda habitual si la ordenanza la prevé) y la venta (cada hermano por su tercio, con el periodo contado desde el fallecimiento, normalmente corto y con poca o ninguna plusvalía).
¿Puedo descontar la plusvalía en el IRPF?
Sí: es un gasto inherente a la venta y reduce el valor de transmisión al calcular la ganancia patrimonial.
Marco legal: arts. 104-110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), en la redacción del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre: art. 104.3 y 104.5 (no sujeción por divorcio y por inexistencia de incremento), art. 105.1.c (dación en pago), art. 106 (sujeto pasivo y sustituto), art. 107 (base imponible: método objetivo y coeficientes; método real), art. 108 (tipo máximo del 30 % y bonificación de hasta el 95 % en herencias) y art. 110 (plazos de 30 días hábiles y seis meses) · sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021 · art. 27 de la Ley General Tributaria (recargos por presentación extemporánea) · ordenanza fiscal del municipio. Revisado octubre 2026.