Comprar casa en pareja sin estar casados es, jurídicamente, comprar una casa entre dos socios que no tienen ningún régimen legal que los proteja: ni gananciales, ni derechos de herencia entre ellos (fuera de algunas comunidades con derecho propio), ni la protección de la vivienda familiar del art. 1320 CC. Lo único que os regula es lo que ponga la escritura (los porcentajes), lo que firméis con el banco (la hipoteca, casi siempre solidaria) y lo que pactéis entre vosotros. Aquí tienes cómo poner la casa a nombre de los dos sin trampas, qué pasa si uno paga más, qué pasa si rompéis, qué pasa si uno muere, y el pacto de cinco cláusulas que conviene firmar.
Lo que dice la escritura es lo que hay
Al comprar entre dos se forma una comunidad de bienes (arts. 392 y ss. CC). Cada uno es dueño del porcentaje que figure en la escritura; si no se dice nada, se presume por mitades (art. 393 CC). Ese porcentaje no cambia porque uno pague más cuotas de la hipoteca, más entrada o más reformas: lo que cambia es que ese uno tiene un crédito contra el otro por lo que pagó de más, si puede probarlo y si no se entiende que fue una liberalidad. Por eso, si la entrada la pone uno y la hipoteca se paga a medias, o los porcentajes reflejan lo que aporta cada uno (por ejemplo 65/35) o se firma un reconocimiento de deuda. Poner 50/50 cuando uno aporta 60.000 euros más puede ser, además, una donación que tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La hipoteca: solidaria aunque la casa sea 65/35
Los bancos exigen que los dos seáis prestatarios solidarios: cada uno responde del 100 % de la deuda (art. 1137 CC y el contrato). Si rompéis y uno se queda la casa, el otro sigue siendo deudor hasta que el banco acepte liberarlo (novación de la hipoteca), lo que exige que quien se queda tenga ingresos suficientes él solo. Sin esa novación, «yo me voy y tú pagas» no vale frente al banco: si el que se queda deja de pagar, embargan al que se fue.
Si rompéis: cuatro salidas
| Salida | Cómo | Lo que hay que saber |
|---|---|---|
| Uno se queda la casa | Extinción de condominio en escritura: el que se queda paga al otro el valor de su parte (descontando la hipoteca pendiente) y asume la hipoteca con el consentimiento del banco. | No tributa por ITP (art. 7.2.B del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, en relación con el art. 1062 CC), sino por AJD sobre el valor de la parte que se adquiere, según doctrina del Tribunal Supremo (SSTS 1484/2018, de 9 de octubre, y 1317/2019, de 4 de octubre); y quien sale no tiene ganancia patrimonial en IRPF si solo recibe su parte sin exceso. |
| Se vende a un tercero | De común acuerdo, se vende, se cancela la hipoteca y se reparte el resto según porcentajes y créditos entre vosotros. | La opción más limpia si ninguno puede asumir la hipoteca solo. |
| Uno vende su parte a un tercero | Cada comunero puede vender su cuota (art. 399 CC). | El otro tiene derecho de retracto (art. 1522 CC) en nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se ha inscrito, desde que la conoce (art. 1524 CC); en la práctica nadie compra la mitad de una casa con hipoteca. |
| No hay acuerdo | Cualquiera puede pedir la división judicial (art. 400 CC): como la casa es indivisible, se vende en subasta y se reparte (art. 404 CC). | La subasta malvende. Es la amenaza que hace que el acuerdo llegue. Desde 2025, antes de demandar hay que intentar una solución negociada (Ley Orgánica 1/2025). |
Si hay hijos, la ruptura tiene otra capa: el uso de la vivienda puede atribuirse al progenitor que se queda con los hijos aunque la casa sea de los dos (art. 96 CC, aplicado por analogía a las parejas no casadas por doctrina del Tribunal Supremo), lo que no cambia la propiedad ni la hipoteca pero sí quién vive en ella. → Uso de la vivienda familiar: quién se queda la casa
Si uno muere
En el Código Civil la pareja de hecho no hereda: la mitad del fallecido va a sus herederos (hijos, y si no hay, padres), que pasan a ser copropietarios con el superviviente, con la hipoteca entera sobre la mesa. Solo se evita con testamento (respetando la legítima de hijos y padres), con un seguro de vida que cubra la hipoteca a favor del otro, o con las reglas propias de Cataluña, Aragón, Navarra, Baleares, País Vasco o Galicia, que dan a la pareja estable algunos derechos al morir el otro, con requisitos y alcance distintos en cada una (desde heredar como el cónyuge en Cataluña o Baleares hasta solo el ajuar y un año en la vivienda en Aragón). → Pareja de hecho y herencia: lo que hereda y lo que no
Los cuatro finales que más vemos: ① casa a nombre de uno «porque tenía mejor nómina» y el otro pagando la mitad diez años: al romper, el que no está en la escritura tiene, como mucho, un crédito difícil de probar; ② 50/50 con la entrada puesta por los padres de uno, y en la ruptura los padres reclamando; ③ uno se va, «acordamos» que el otro paga, el banco no se entera, el que se queda deja de pagar, embargan al que se fue; ④ muerte sin testamento: los padres del fallecido copropietarios con la pareja del hijo.
El pacto de las cinco cláusulas (documento privado, mejor elevado a público): ① aportaciones iniciales de cada uno y porcentajes en la escritura, o reconocimiento de deuda por la diferencia; ② quién paga qué cada mes (hipoteca, IBI, comunidad, reformas) y cómo se compensa lo pagado de más; ③ qué pasa si rompéis: derecho preferente a quedarse la casa, cómo se valora (tasación independiente), plazo para decidir y para pagar, y compromiso de novar la hipoteca; ④ uso de la casa durante la transición (quién vive y quién paga mientras se vende); ⑤ testamentos cruzados y seguro de vida vinculado a la hipoteca.
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Continúa tu historia
→ La hipoteca a dos: lo que firmáis con el banco
→ Vender una casa compartida cuando uno no quiere
→ Uso de la vivienda familiar en la ruptura
→ Qué hereda la pareja de hecho
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Inscribirnos como pareja de hecho cambia algo en la casa?
En el Código Civil, nada sobre la propiedad. En las comunidades con derecho propio (Cataluña, Aragón, Navarra, Baleares, País Vasco, Galicia), la inscripción puede dar derechos sucesorios y de uso de la vivienda. Para lo demás (impuestos, pensiones) tiene otros efectos, pero la casa se rige por la escritura y el pacto.
Mis padres me dan la entrada. ¿Cómo lo protejo?
Que conste en la escritura que esa parte del precio la aportas tú (y el porcentaje mayor que resulte), o que tus padres te lo presten por contrato con constancia, o incluso que ellos aparezcan como copropietarios de esa parte. Lo que no protege es la palabra.
¿Podemos comprar cada uno el 50 % y pactar que la casa sea «de los dos por igual pase lo que pase»?
Podéis, y es válido: es una decisión de aportar por igual con independencia de las nóminas. Pero entonces las aportaciones desiguales son donaciones, con su impuesto, y conviene decirlo así en el pacto.
Vivimos en la casa que es solo de mi pareja. ¿Tengo algún derecho si rompemos?
Ninguno sobre la casa, salvo lo que hayáis pactado. Sobre lo que hayas pagado (reformas, cuotas), un posible crédito por enriquecimiento injusto, que hay que probar. Y con hijos, el uso de la vivienda puede atribuirse a quien los tenga.
Marco legal: arts. 392-406 CC (comunidad de bienes: presunción de igualdad, uso, división y venta de cosa indivisible), art. 399 y arts. 1522 y 1524 CC (venta de cuota, retracto de comuneros y su plazo), art. 1137 CC (solidaridad), art. 96 CC y doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre su aplicación a las parejas no casadas con hijos, arts. 807 y ss. CC (legítimas), art. 1320 CC (solo cónyuges) · arts. 7.2.B y 31.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD y doctrina del Tribunal Supremo (Sala Tercera, SSTS 1484/2018 y 1317/2019) sobre la tributación de la extinción de condominio · art. 33.2.c de la Ley del IRPF (disolución de comunidades sin exceso de adjudicación) · legislación de parejas estables de Cataluña (Código Civil de Cataluña, libro II), Aragón, Navarra, Baleares, País Vasco y Galicia · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.