Una casa con varios dueños se vende con la firma de todos. Si uno no quiere, la ley no obliga a los demás a quedarse atrapados: nadie está obligado a permanecer en la comunidad (art. 400 CC), y como una casa no se puede partir, el final es la venta, de acuerdo o en subasta judicial (art. 404 CC). Pero entre «uno no quiere» y «subasta» hay varias salidas mejores, y todo cambia según si la casa viene de una herencia todavía sin repartir (comunidad hereditaria) o ya está a nombre de los hermanos por cuotas (proindiviso). Aquí tienes las dos situaciones, las cuatro salidas ordenadas de la más barata a la más cara, sus impuestos y qué hacer con el hermano que no contesta o el que vive en la casa.
Primero: ¿herencia sin partir o proindiviso?
| Comunidad hereditaria (herencia sin partir) | Proindiviso (cuotas ya adjudicadas) | |
|---|---|---|
| Qué tiene cada uno | Una cuota sobre toda la herencia, no sobre la casa. | Un porcentaje concreto de la casa, inscrito a su nombre. |
| Vender la casa | Solo todos juntos, normalmente en la misma escritura en que se acepta y adjudica la herencia. | Todos juntos; o cada uno su cuota (art. 399 CC), con retracto de los demás en nueve días (arts. 1522 y 1524 CC). |
| Si uno no quiere | Se pide la partición judicial de la herencia (arts. 782 y ss. LEC), o se vende la cuota hereditaria a un tercero (con retracto de coherederos, art. 1067 CC). | Acción de división de cosa común (art. 400 CC): venta en subasta con admisión de terceros (art. 404). |
| Antes de nada | Que todos hayan aceptado; al que no acepta ni renuncia se le puede requerir notarialmente para que decida en 30 días (art. 1005 CC). | Nada: la cuota ya es de cada uno. |
Las cuatro salidas, de la más barata a la más cara
1. Venta conjunta a un tercero. Todos firman, se reparte el precio por cuotas y se liquidan los créditos entre hermanos (el que pagó el IBI, la derrama o la reforma). Impuestos: plusvalía municipal e IRPF de cada uno por su parte.
2. Uno se la queda: extinción de condominio. El hermano que quiere la casa compensa a los demás con el valor de sus cuotas (según tasación) y se la adjudica en escritura. Tributa por AJD (al tipo que haya aprobado tu comunidad autónoma; si no ha aprobado ninguno, el 0,5 %, art. 31.2 TRLITPAJD) y no por ITP, porque no es una compraventa, siempre que la compensación sea en dinero y proporcional a las cuotas. Los que salen y cobran más de lo que les costó tienen ganancia en el IRPF (doctrina del Tribunal Supremo desde 2022). Es la salida más habitual y la más eficiente cuando hay alguien con capacidad de pago o de hipoteca.
3. Venta de la cuota a un tercero. Posible en el proindiviso (y en la herencia sin partir, como cuota hereditaria), pero el mercado de cuotas paga muy por debajo del valor (empresas «compra-proindivisos»), y los demás comuneros pueden retraerla al mismo precio. Suele funcionar más como amenaza que como salida.
4. División judicial. Demanda de división de cosa común (previo intento de acuerdo exigido desde 2025) y, como la casa es indivisible, sentencia que ordena la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños. La subasta suele malvender y alarga el proceso, pero es la única salida cuando no hay acuerdo. Sabiendo que ese es el final, casi todos los hermanos acaban en la salida 1 o 2.
Los tres bloqueos habituales y su llave
El hermano que no contesta. En herencia sin aceptar: requerimiento notarial del art. 1005 CC (si calla en 30 días, se entiende que acepta). En proindiviso: la demanda de división no necesita su acuerdo. Si está ilocalizable: declaración de ausencia y defensor judicial. El hermano que vive en la casa. Puede usarla, siempre que no impida a los demás usarla según su derecho (art. 394 CC), y no debe renta salvo acuerdo o resolución judicial, pero no puede impedir la venta ni la división; en la extinción de condominio o en la subasta tendrá que entregarla. → Un familiar ocupa la casa heredada. El usufructo del viudo o viuda. La casa no se vende libre sin su firma: o vende su usufructo en la misma escritura, o se capitaliza y se le paga, o se vende la nuda propiedad con el usufructo a cuestas (y vale mucho menos).
Cuatro herencias que se pudrieron: ① nadie liquidó Sucesiones y a los cuatro años y medio Hacienda prescribió, pero la casa seguía a nombre de la madre y sin inscribir: ahora hay que hacer la herencia con los nietos de un hermano fallecido; ② un hermano «se ocupaba de todo» y pagó diez años de IBI sin guardar recibos: al vender no pudo probar el crédito; ③ vender la cuota a una empresa de proindivisos por el 40 % de su valor y que la empresa pidiera la división judicial contra los hermanos; ④ un menor heredero y una venta sin autorización judicial (art. 166 CC): escritura anulable.
El camino corto: ① tasación independiente aceptada por todos (o dos tasaciones y media); ② cuenta de la comunidad: lo que cada uno pagó y cobró (IBI, comunidad, alquileres, reformas) con justificantes; ③ oferta escrita de extinción de condominio al hermano que quiere quedarse la casa, con plazo para financiarla; ④ si no, mandato conjunto de venta a una agencia con precio mínimo aceptado por todos; ⑤ si uno sigue bloqueando, burofax con propuesta (es el intento previo obligatorio) y demanda de división.
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Continúa tu historia
→ La comunidad hereditaria: qué es y cómo se sale
→ El heredero que no acepta ni renuncia: el requerimiento del art. 1005
→ Proindiviso entre parejas: las mismas reglas
→ Plusvalía municipal en herencia y venta
→ IRPF: la casa heredada y su valor de adquisición
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede la mayoría de los hermanos vender la casa contra uno?
No. Vender exige unanimidad (es un acto de disposición, art. 397 CC). La mayoría decide sobre administración (alquilarla, repararla), no sobre venderla. Contra uno, solo la división judicial.
¿Cuánto cuesta la extinción de condominio?
Notaría y Registro (según sus aranceles) más el AJD sobre el valor de la parte adjudicada, y la novación de la hipoteca si la hay. En The Juris la escritura y el acuerdo entre hermanos tienen precio cerrado.
Mi hermano quiere que se le pague «lo que vale hoy» y la casa la reformé yo. ¿Cómo se cuenta?
El valor se reparte por cuotas, pero antes se liquidan los créditos: lo que tú invertiste en mejoras necesarias o útiles con conocimiento de los demás es un crédito contra la comunidad, con justificantes. Sin justificantes, es una discusión.
¿Puedo alquilar la casa mientras decidimos?
Sí, por acuerdo de la mayoría de cuotas (art. 398 CC) para arrendamientos ordinarios; las rentas se reparten por cuotas. Un alquiler de larga duración o con opción de compra puede considerarse acto de disposición y exigir unanimidad.
Marco legal: arts. 392-406 CC (comunidad de bienes: uso, administración por mayoría, disposición por unanimidad, división y venta en subasta de cosa indivisible), art. 399 y art. 1522 CC (venta de cuota y retracto de comuneros), arts. 1005, 1051-1067 CC (aceptación, partición y retracto de coherederos), art. 166 CC (menores) · arts. 782 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil (división judicial de la herencia) · arts. 7.2.B y 31 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD y doctrina del Tribunal Supremo (Sala Tercera, 2018-2019) sobre la tributación por AJD de la extinción de condominio con compensación en metálico · art. 33 de la Ley del IRPF y sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2022 (ganancia patrimonial del comunero compensado) · arts. 104-110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.