Si vendes una casa y no eres residente fiscal en España, el comprador debe quedarse el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda en un mes con el modelo 211 (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Después declaras la ganancia en el modelo 210, al 19 %, y si lo retenido supera el impuesto pides la devolución. Si compras, pagas los mismos impuestos que cualquiera, pero necesitas NIE. A octubre de 2026 no existe ningún impuesto especial para compradores de fuera de la UE: es una proposición de ley pendiente de debate.
Quién es no residente y qué te toca pagar
Cuenta la residencia fiscal, no la nacionalidad: eres residente si pasas en España más de 183 días al año o si aquí está el núcleo de tus intereses económicos (art. 9 de la Ley del IRPF). Si no, tributas por el IRNR aunque seas español (arts. 5 y 13.1 TRLIRNR), salvo lo que diga un convenio con tu país.
| Tu situación | Qué pagas | Cómo y cuándo |
|---|---|---|
| Vendes | Retención del 3 % del precio, que practica el comprador | Modelo 211, en un mes desde la escritura (art. 14.3 del Reglamento del IRNR) |
| Vendes con ganancia | 19 % de la ganancia (art. 25.1.f TRLIRNR), menos lo retenido | Modelo 210, en los tres meses siguientes al plazo del 211 (art. 14.4) |
| Vendes: plusvalía municipal | La debes tú; el comprador la ingresa como sustituto (art. 106.2 de la Ley de Haciendas Locales) | 30 días hábiles (art. 110.2.a) |
| Tienes la casa sin alquilar | Renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según se hayan revisado o no los valores del municipio (art. 85 LIRPF, al que remite el art. 24.5 TRLIRNR), al 19 % si resides en la UE o el EEE y al 24 % si no (art. 25.1.a) | Modelo 210, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente |
Si vendes: la retención del 3 % y la declaración de la ganancia
El comprador retiene el 3 % de la contraprestación acordada, lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta y te entrega un ejemplar para que lo descuentes de tu impuesto (art. 25.2 TRLIRNR, art. 14 del Reglamento y art. 8 de la Orden EHA/3316/2010). Solo se libra si le acreditas con un certificado de la Agencia Tributaria que tributas por el IRPF (art. 14.2.a del Reglamento).
Si perdiste dinero, el modelo 210 te sirve para recuperar la retención (art. 2.1.a de la orden). Ejemplo: vendes por 300.000 € una casa cuyo valor de adquisición, con gastos, fue de 200.000 €. El comprador retiene 9.000 €. La ganancia es de 100.000 € y el impuesto, al 19 %, de 19.000 €: con el 210 ingresas los 10.000 € restantes.
El IRNR no tiene la exención del IRPF para mayores de 65 que venden su vivienda habitual. Si resides en la UE o el EEE y vendes la que fue tu vivienda habitual, puedes excluir la ganancia reinvirtiendo en otra (disposición adicional séptima TRLIRNR). Más en el IRPF al vender tu vivienda.
Si compras a un no residente y no ingresas la retención, la vivienda queda afecta al pago de la retención o del impuesto del vendedor, el menor de los dos, y el registrador lo anota al margen de tu inscripción (art. 25.2 TRLIRNR y art. 14.5 del Reglamento).
Si compras: NIE, impuestos y declaraciones
El número de identificación fiscal de un extranjero es su NIE (art. 20 del Real Decreto 1065/2007), y el Registro no inscribe sin el número de todos los que firman (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria). Se pide a la Policía o, desde el extranjero, en un consulado, y debe resolverse en cinco días (art. 205 del Real Decreto 1155/2024).
Los impuestos son los de cualquier comprador, con el valor de referencia como base mínima en la vivienda usada: los vemos en gastos e impuestos al comprar casa. Si la compra supera 500.000 €, se declara al Registro de Inversiones en un mes con el modelo D-2A, y lo hace el notario si interviene (arts. 4.h y 5 del Real Decreto 571/2023 y art. 14 de la Orden ECM/57/2024). Comprar ya no da visado de inversor desde el 3 de abril de 2025, aunque los vigentes conservan su validez (disposición final 21.ª de la Ley Orgánica 1/2025).
Pagar desde el extranjero: medios de pago y blanqueo
La escritura debe identificar cómo se paga: cuándo, cuánto y por qué medio (art. 24 de la Ley del Notariado), y si alguien se niega no se inscribe (art. 254.3 de la Ley Hipotecaria). Entrar o salir de España con 10.000 € o más en efectivo exige declararlo antes (art. 34 de la Ley 10/2010). Notarios y registradores aplican la ley de prevención del blanqueo (art. 2.1.n), así que te pedirán información y documentos sobre tu actividad (art. 5).
Lo práctico: paga por transferencia desde una cuenta a tu nombre y guarda el justificante. Si vendes, lleva al notario tu certificado de residencia fiscal y pacta que el comprador descontará del precio el 3 % y la plusvalía y te entregará los justificantes.
El IBI y el recargo por vivienda vacía
Pagas el IBI como cualquier propietario, y la casa responde de las cuotas pendientes cuando cambia de dueño (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales).
Si la casa está vacía, el ayuntamiento puede cobrar un recargo de hasta el 50 % de la cuota cuando lleva más de dos años desocupada sin causa justificada y su dueño tiene cuatro o más viviendas, y de hasta el 100 % si pasan de tres años. Tenerla como segunda residencia es causa justificada hasta cuatro años de desocupación continuada, y el recargo exige ordenanza fiscal (art. 72.4 de la Ley de Haciendas Locales). Un real decreto-ley de septiembre de 2026 amplió este recargo, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre y rige la regla anterior.
El impuesto a compradores de fuera de la UE: en qué punto está
El Grupo Socialista registró el 22 de mayo de 2025 una proposición de ley (expediente 122/000196) que crea un impuesto estatal del 100 % sobre las compras de inmuebles por no residentes en la UE, deduciendo lo pagado por Transmisiones Patrimoniales. A 1 de octubre de 2026 sigue pendiente de toma en consideración en el Pleno. No está en vigor.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Soy español pero vivo fuera. ¿Me retienen el 3 %?
Sí, si no eres residente fiscal en España, salvo que acredites con un certificado de la Agencia Tributaria que tributas por el IRPF.
Vendo con pérdidas. ¿Pierdo lo retenido?
No. Presenta el modelo 210 y pide la devolución.
Vendo a otro extranjero que tampoco reside en España. ¿También retiene?
Sí. La obligación es del adquirente, sea residente o no (art. 25.2 TRLIRNR).
Tengo un apartamento vacío en la costa. ¿Qué declaro?
Cada año, una renta imputada sobre el valor catastral en el modelo 210. Si lo alquilas, declaras los alquileres.
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Continúa tu historia
→ El IRPF al vender tu vivienda
→ Plusvalía municipal al vender
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→ Valor de referencia y comprobación de valores
→ IBI y valor catastral
Marco legal: arts. 5, 13, 24, 25 y disposición adicional 7.ª del texto refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004) · art. 14 del Reglamento del IRNR (RD 1776/2004) · arts. 2 y 8 de la Orden EHA/3316/2010 · arts. 9 y 85 de la Ley del IRPF · arts. 64, 72.4, 106 y 110 de la Ley de Haciendas Locales · art. 254 de la Ley Hipotecaria · art. 24 de la Ley del Notariado · arts. 2, 5 y 34 de la Ley 10/2010 · art. 20 del RD 1065/2007 · art. 205 del RD 1155/2024 · RD 571/2023 y Orden ECM/57/2024 · Ley Orgánica 1/2025 · Proposición de Ley 122/000196. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.