⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Si venden tu hipoteca a un fondo: para las ventas de préstamos desde el 8-10-2026, puedes oponer al fondo las mismas defensas que al banco; no se pueden vender los préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas, y si lo acreditas en seis meses desde la comunicación, el banco tiene que recomprarlo. Además, hasta el 31-12-2030, un fondo o una empresa gran tenedora no puede adjudicarse una vivienda en una ejecución por menos del 70 % de su valor de mercado mientras no exista el nuevo Código de Buenas Prácticas.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Respuesta directa: el banco no puede ejecutar tu hipoteca por un par de recibos: desde la Ley 5/2019 necesita un impago de 12 cuotas (o el 3 % del capital) en la primera mitad del préstamo, o 15 cuotas (o el 7 %) en la segunda. Si aún así llega la demanda, tienes 10 días desde la notificación del auto que despacha la ejecución para oponerte (arts. 556.1 y 695 LEC) — la oposición suspende la ejecución — y la causa estrella es la existencia de cláusulas abusivas en tu escritura. Si tu ejecución es antigua y nunca te opusiste, sigue habiendo vida: si el juez nunca examinó las cláusulas, puedes pedir ese control mientras el decreto de adjudicación no sea firme; después ya no, como ha confirmado el Constitucional (STC 23/2026, de 11 de marzo). Y si sois hogar vulnerable, el lanzamiento de la vivienda habitual está suspendido hasta 2028.
Los plazos de una ejecución, fase a fase
| Fase | Qué pasa | Tu ventana |
|---|---|---|
| Impago cualificado | 12 cuotas / 3 % (1.ª mitad) o 15 / 7 % (2.ª mitad): el banco puede vencer anticipadamente | Negociar, novar, CBP — el mejor momento es antes de la demanda |
| Demanda y requerimiento | El juzgado despacha ejecución y te requiere de pago | 10 días para oponerte — suspende el procedimiento |
| Oposición (695 LEC) | Vista y auto: si la cláusula abusiva fundamenta la ejecución → sobreseimiento | Abusivas, error en la cantidad, extinción de la deuda |
| Subasta | Vivienda habitual: no se aprueba el remate por menos del 70 % del valor de subasta, o del 60 % si cubre toda la deuda (art. 670.3 LEC). Si nadie puja, en las ejecuciones presentadas desde el 3-4-2025 el banco ya no se la adjudica por esos porcentajes: un tercero puede quedársela por al menos el 50 % (40 % si salda la deuda), o se pacta nueva subasta o convenio (art. 671) | Hasta aquí puedes enervar pagando lo vencido (693.3) o vender tú |
| Después | Si queda deuda, sigue por el 579 LEC | Quitas legales: 65 % pagando en 5 años, 80 % en 10 — y la puerta de la Segunda Oportunidad |
Las cinco defensas reales
Una — Oposición por cláusulas abusivas (695.1.4.ª LEC, doctrina Aziz): vencimiento anticipado abusivo, intereses de demora desproporcionados, IRPH, suelo — si la cláusula sostiene la ejecución, esta se sobresee. Dos — Error en la cantidad: como causa propia solo cabe cuando la deuda es el saldo de una cuenta (695.1.2.ª); en un préstamo, los intereses o comisiones abusivos que inflan la cifra se atacan por la causa 4.ª, número a número. Tres — Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012): si estás en umbral de exclusión (ingresos ≤ 3×IPREM, vivienda habitual), el banco adherido debe ofrecerte un plan de reestructuración (si lo pides antes del anuncio de la subasta); si es inviable, puedes pedir una quita, que el banco puede aceptar o rechazar, y después la dación en pago, que debe aceptar si se cumplen los requisitos, con opción a quedarte dos años de alquiler. Cuatro — Vender antes de la subasta (o dación negociada): casi siempre se rescata más valor vendiendo tú que dejándola ir al 70 %. Cinco — Segunda Oportunidad: si la casa está perdida o la deuda te sobrevive, el concurso de persona física y la exoneración convierten el final de la hipoteca en el principio de tu limpieza total.
✅ ¿Ejecución antigua y nunca te opusiste? La disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 abrió un incidente extraordinario de oposición por cláusulas abusivas para las ejecuciones que ya estaban en curso el 15 de mayo de 2013 (entrada en vigor de la Ley 1/2013) y no habían terminado con la entrega de la posesión. En las demás, si el juez nunca examinó las cláusulas, puedes pedir ese control hasta que sea firme el decreto de adjudicación: la STC 23/2026, de 11 de marzo, confirma que después ya no cabe. Traducción: mientras no haya decreto de adjudicación firme, sigue habiendo margen. Que lleve años en el juzgado no significa que esté perdida.
⚠️ Los 10 días del 695 LEC son la ventana de oro. Desde la notificación del despacho de ejecución: oposición presentada = procedimiento suspendido hasta que se resuelva. Dejarla pasar no lo pierde todo (quedan las vías extraordinarias), pero convierte una defensa cómoda en una defensa con los plazos encima. El sobre del juzgado no mejora en el cajón.
Preguntas frecuentes
¿Pueden echarme de casa ya mismo?
No sin recorrer todo el procedimiento — y si tu hogar está en situación de especial vulnerabilidad (Ley 1/2013 y sus prórrogas), el lanzamiento de la vivienda habitual del deudor hipotecario está suspendido hasta 2028. Acreditar la vulnerabilidad a tiempo es parte de la defensa, no un trámite.
Se subasta la casa, ¿me libro de la deuda?
No automáticamente: si el precio no cubre todo, el resto se persigue por el art. 579 LEC. Pero ahí viven dos salidas que casi nadie usa: las quitas legales (pagando el 65 % del remanente en 5 años, o el 80 % en 10, el resto se extingue) y la participación en la plusvalía futura si el banco revende con ganancia en 10 años. Y para deudas que aun así te ahogan: Segunda Oportunidad.
¿Puedo parar la subasta pagando solo lo atrasado?
Sí: en vivienda habitual puedes enervar consignando las cuotas vencidas e intereses (693.3 LEC) y el préstamo se rehabilita — incluso más de una vez si pasan 3 años. Es la salida limpia cuando el bache era temporal.
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Marco legal
Art. 24 Ley 5/2019 (vencimiento anticipado: 12 cuotas/3 % o 15/7 %) y art. 693 LEC · Art. 695 LEC (oposición en 10 días con suspensión; causa 4.ª cláusulas abusivas — STJUE C-415/11 Aziz) · D.T. 3.ª Ley 5/2019 (incidente extraordinario para ejecuciones en curso el 15-5-2013) y STC 23/2026, de 11 de marzo (no cabe el control de abusividad tras la firmeza del decreto de adjudicación) · Art. 556.1 LEC (plazo de oposición) · Arts. 670-671 LEC (subasta; mínimos vivienda habitual) · Art. 579 LEC (remanente y quitas del 65 %/80 %) · Art. 693.3 LEC (enervación) · Ley 1/2013 (suspensión de lanzamientos de hogares vulnerables, prorrogada hasta 2028) · RDL 6/2012 (Código de Buenas Prácticas). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris — octubre de 2026.