Comprar a un banco o a un fondo es una compraventa normal, pero con riesgos propios: la casa suele venderse en el estado en que se encuentra, a veces ocupada, y quien vende puede ser una sociedad distinta de la marca que la anuncia. Comprueba en la nota simple quién es el titular y que se cancelaron las cargas, exige el certificado de deudas de la comunidad y revisa qué dice el contrato sobre los vicios ocultos. Como vende de forma habitual, eliges tú el notario (art. 126 del Reglamento Notarial) y, si compras como particular, te protege la normativa de consumidores.
Quién te vende y qué información te debe dar
Muchas de estas viviendas vienen de ejecuciones hipotecarias o de daciones en pago. Las vende el propio banco, una sociedad de su grupo o un fondo a través de una empresa que gestiona su cartera. Mira en la nota simple quién es el titular y pide el poder de quien firme en su nombre.
Como vende en el marco de su actividad, debe tener a tu disposición, entre otros datos, su identidad, los datos de inscripción en el Registro, la superficie útil, el precio total y la forma de pago (arts. 1 y 4 del Real Decreto 515/1989). En la nota explicativa del precio, el precio total incluye, en su caso, los honorarios del agente y el IVA (art. 6.1).
La nota simple: titular, cargas y deudas
Si el banco se adjudicó la casa en una subasta judicial, el Letrado de la Administración de Justicia manda cancelar la carga ejecutada y todas las inscripciones y anotaciones posteriores (art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Comprueba en una nota simple reciente que esas cancelaciones constan y que no queda ninguna carga sin explicar: cómo leer la nota simple.
| Qué revisar | Dónde | Por qué |
|---|---|---|
| Titular y poder de quien firma | Nota simple y escritura de poder | Quien firma debe poder vender esa finca |
| Cargas canceladas | Nota simple | Una hipoteca sin cancelar sigue a la casa (art. 104 Ley Hipotecaria) |
| Deudas con la comunidad | Certificado del secretario | Respondes con la vivienda de la anualidad en curso y los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH) |
| IBI pendiente | Ayuntamiento; el notario informa | La casa queda afecta al pago (art. 64 TRLRHL) |
| Ocupación | Visita y declaración del vendedor | Recuperar la posesión exige un procedimiento judicial |
| Estado y urbanismo | Visita con técnico, ayuntamiento | Si compras «en el estado actual», lo que veas antes evita discusiones después |
El estado de la vivienda y los vicios ocultos
El vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la casa impropia para su uso o reducen tanto su utilidad que no la habrías comprado o habrías pagado menos, pero no de los que están a la vista (art. 1484 del Código Civil). Responde aunque no los conociera; un pacto que lo excluya solo vale si el vendedor los ignoraba (art. 1485). Tienes seis meses desde la entrega para reclamar (art. 1490).
Estas ventas suelen incluir cláusulas de venta «en el estado en que se encuentra». Si compras como consumidor y la cláusula te la impone el banco, es abusiva si limita de forma inadecuada tus derechos legales (art. 86 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios); el juez lo valora en cada caso. Más en vicios ocultos en la vivienda.
Si la vivienda está ocupada
Averigua quién la ocupa. Si es un inquilino con contrato, el arrendamiento sigue con el comprador (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si es el antiguo propietario u otra persona sin título, no puedes entrar por tu cuenta: tendrás que acudir al juzgado. Si la casa es la vivienda habitual de quien la ocupa, el juzgado avisa a los servicios sociales y, si estos confirman que el hogar es vulnerable, puede suspender el proceso hasta dos meses si demandas como persona física, o cuatro si lo hace una sociedad (art. 441.5 y 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La suspensión extraordinaria de desahucios del Real Decreto-ley 11/2020 terminó el 31 de diciembre de 2025, y la que preveía un real decreto-ley de finales de septiembre de 2026 hasta 2030 no está en vigor, porque el Congreso lo derogó el 2 de octubre. Lo explicamos en comprar un piso okupado.
La hipoteca del propio banco, las subastas y Cataluña
Si el banco que vende te ofrece la hipoteca, se aplica igual la Ley 5/2019: FEIN al menos diez días naturales antes, acta notarial previa (arts. 14 y 15) y prohibición de obligarte a contratar otros productos, con excepciones como los seguros de daños y de garantía del préstamo, para los que debe aceptar pólizas equivalentes de otras compañías (art. 17). Compara con otros bancos.
La subasta es otra vía: no se rige por el Real Decreto 515/1989 (art. 1.2) y en las ventas judiciales no se responde de daños y perjuicios (art. 1489 del Código Civil). Ver cómo pujar en una subasta judicial. En Cataluña, la venta de viviendas que el vendedor adquirió desde 2008 en una ejecución hipotecaria o por dación en pago está sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en los municipios de demanda residencial fuerte y acreditada, y el vendedor debe comunicarla a la Agència de l’Habitatge (art. 2 del Decreto-ley catalán 1/2015).
No exoneres al vendedor del certificado de deudas de la comunidad. Una vivienda que ha estado vacía puede acumular cuotas sin pagar, y lo que se deba del año en curso y de los tres anteriores lo garantiza la casa que compras (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
Lo práctico: pide por escrito la nota simple, el certificado de la comunidad, el último IBI, el certificado energético, una declaración sobre la ocupación y el borrador del contrato; y no firmes la reserva hasta haber visitado la casa.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo exigir que el banco que vende me dé la hipoteca?
No. Decide según tu solvencia como cualquier banco (art. 11 de la Ley 5/2019). Si te la ofrece, compárala con otras: la hipoteca para comprar casa.
¿Puedo reclamar si después aparecen defectos?
Sí, en los seis meses siguientes a la entrega, por vicios ocultos. Si el contrato excluye esa responsabilidad, habrá que ver si el banco conocía el defecto y si la cláusula es abusiva.
¿Quién paga las cuotas de comunidad que dejó sin pagar el banco?
Las debe el banco, pero la vivienda responde de las del año en curso y los tres anteriores. Pide que se paguen o se descuenten del precio en la notaría.
La casa está en Cataluña y viene de una ejecución hipotecaria. ¿Qué cambia?
Si está en un municipio de demanda residencial fuerte y acreditada, la Generalitat tiene derecho de tanteo y retracto sobre esa venta. Pide al vendedor que acredite la comunicación a la Agència de l’Habitatge antes de firmar.
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Continúa tu historia
→ Comprar un piso okupado
→ Cómo pujar en una subasta judicial
→ Comprar una casa con cargas
→ Vicios ocultos en la vivienda
→ Comprar una casa paso a paso
Marco legal: arts. 1, 4 y 6 del Real Decreto 515/1989 · art. 126 del Reglamento Notarial · art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 104 de la Ley Hipotecaria · art. 9.1.e de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · art. 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales · arts. 1484, 1485, 1489 y 1490 del Código Civil · art. 86 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · art. 14 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · art. 441.5 y 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 · arts. 11, 14, 15 y 17 de la Ley 5/2019 · art. 2 del Decreto-ley 1/2015 de Cataluña. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.