Puedes vender tu casa aunque quede hipoteca: lo habitual es pagar la deuda con parte del precio el mismo día de la firma, ante notario, y cancelar después la hipoteca en el Registro. Pide al banco cuánto debes, con la comisión por amortización anticipada, que tiene límites legales (art. 23 de la Ley 5/2019). El comprador también puede quedarse con tu préstamo, pero solo quedas liberado si el banco lo consiente (art. 118 de la Ley Hipotecaria). Después tendrás que declarar la plusvalía municipal y la ganancia en el IRPF.
Por qué hay que cancelarla al vender
La hipoteca sigue a la casa, sea quien sea su dueño (art. 104 de la Ley Hipotecaria), así que ningún comprador querrá pagar el precio completo mientras exista. Lo normal es pactar en las arras que entregarás la vivienda libre de cargas y que la deuda se pagará con el precio en la notaría. Revisa tus obligaciones como vendedor en obligaciones del vendedor.
Cómo se cancela con el precio en la notaría
- Pide al banco por escrito la información para reembolsar el préstamo. Debe dártela en tres días hábiles, cuantificada (art. 23.2 de la Ley 5/2019). Tu contrato puede exigir un preaviso, que no puede pasar de un mes (art. 23.1).
- Pide un certificado de deuda a la fecha de la firma, con los intereses hasta ese día y la comisión que corresponda.
- En la firma, el comprador paga al banco esa cantidad y a ti el resto. Si en lugar de eso la descuenta o la retiene y al final pagas tú al banco, ocupas el lugar del banco frente a él hasta que te la reintegre (art. 118, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria).
- Con la deuda pagada llega la cancelación económica. En los préstamos hipotecarios sobre vivienda firmados por personas físicas desde el 9 de diciembre de 2007, el banco debe darte sin comisión la documentación que acredita el pago (art. 7 de la Ley 41/2007).
- La cancelación registral exige una escritura en la que el banco consienta la cancelación (art. 82 de la Ley Hipotecaria) y su inscripción: cancelar la hipoteca en el Registro.
| Gasto de la cancelación | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Notaría | Arancel de documento sin cuantía | Art. 8 Ley 2/1994 |
| Registro | Sobre el capital pendiente, con una reducción del 90 % | Art. 8 Ley 2/1994 |
| Actos jurídicos documentados | Exenta la escritura de cancelación | Art. 45.I.B.18 del texto refundido del ITP-AJD |
| Comisión por amortización | La del contrato, dentro de los límites legales | Art. 23 Ley 5/2019; arts. 8 y 9 Ley 41/2007 |
La ley no reparte estos gastos entre comprador y vendedor: depende de lo que pactéis. Si te comprometes a entregar la casa libre de cargas, cuenta con que la cancelación corre de tu cuenta.
La comisión por amortización anticipada
Si tu préstamo es posterior al 16 de junio de 2019, solo cabe la comisión pactada y con estos topes, nunca por encima de la pérdida financiera del banco: a tipo variable, el 0,15 % durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros, según lo pactado; a tipo fijo, el 2 % en los diez primeros años y el 1,5 % después (art. 23.5 y 23.7 de la Ley 5/2019). Si es anterior pero se firmó desde el 9 de diciembre de 2007 sobre una vivienda, la compensación por desistimiento no puede pasar del 0,5 % en los cinco primeros años ni del 0,25 % después (art. 8 de la Ley 41/2007), y no hay compensación por riesgo de tipo de interés si el tipo se revisa cada doce meses o menos (art. 9). Para préstamos más antiguos, mira tu contrato. Ejemplo: si quedan 100.000 € de un préstamo fijo de 2021, la comisión no puede superar 2.000 €. Si tenías un seguro accesorio con el banco como beneficiario, se extingue y te devuelven la prima no consumida (art. 23.3). Más en amortizar la hipoteca anticipadamente.
Que el comprador se subrogue en tu hipoteca
Podéis pactar que el comprador asuma tu préstamo y descuente la deuda del precio. Pero solo quedas desligado si el banco lo consiente de forma expresa o tácita (art. 118 de la Ley Hipotecaria); cambiar de deudor exige siempre el consentimiento del acreedor (art. 1205 del Código Civil). El banco estudiará la solvencia del comprador y, si el préstamo es anterior al 16 de junio de 2019, la subrogación hace aplicable la Ley 5/2019 (disposición transitoria primera, apartado 2). Sin ese consentimiento, si el comprador deja de pagar, el banco puede reclamarte a ti.
Los impuestos de la venta
La plusvalía municipal la pagas tú como vendedor (art. 106.1.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales) y hay que declararla en treinta días hábiles desde la venta (art. 110.2.a): plusvalía municipal al vender. En el IRPF, la ganancia por vender tu vivienda habitual queda exenta si reinviertes en otra vivienda habitual (art. 38.1 de la Ley del IRPF) en los dos años siguientes (art. 41.3 del Reglamento). Si compraste con préstamo, lo que debes reinvertir es el importe de la venta menos el principal pendiente en ese momento (art. 41.1 del Reglamento). Ejemplo: vendes por 240.000 € y quedan 100.000 € del préstamo con el que la compraste; para dejar exenta toda la ganancia basta reinvertir 140.000 €, sin contar los gastos de la venta. Si tienes más de 65 años, la ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta (art. 33.4.b de la Ley). Más en el IRPF al vender tu vivienda.
No firmes arras sin saber cuánto debes exactamente. Si el precio no cubre la deuda más la comisión, el banco no está obligado a aceptar un pago parcial (art. 1169 del Código Civil) ni a cancelar la hipoteca por menos. En ese caso necesitas un acuerdo con él antes de comprometerte: no puedo pagar la hipoteca.
Lo práctico: pide el certificado de deuda con tiempo, da a la notaría los datos del banco y del préstamo y guarda el justificante del pago. Después, comprueba en una nota simple que la hipoteca ya no figura.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo vender si debo más de lo que vale la casa?
Solo si pones la diferencia o el banco acepta cancelar la hipoteca por menos. Si no, la hipoteca sigue gravando la casa y el comprador no la querrá.
Ya he pagado el préstamo. ¿Tengo que cancelar también en el Registro?
Si no lo haces, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple y el comprador pedirá que se cancele. Necesitas la escritura de cancelación del banco y su inscripción.
¿Puedo reclamar cláusulas de mi hipoteca después de venderla?
Sí. Haber pagado todo el préstamo no te quita la protección como consumidor (STJUE de 9 de julio de 2020, C-698/18): hipoteca ya cancelada o vendida.
¿Me devuelven parte del seguro de vida que contraté con el banco?
Si era un seguro accesorio al préstamo y el beneficiario era el banco, se extingue con el reembolso y te devuelven la prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario (art. 23.3 de la Ley 5/2019).
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Continúa tu historia
→ Amortizar la hipoteca anticipadamente
→ Cancelar la hipoteca en el Registro
→ La plusvalía municipal al vender
→ El IRPF al vender tu vivienda
→ Las obligaciones del vendedor
Marco legal: arts. 82, 104 y 118 de la Ley Hipotecaria · arts. 1169 y 1205 del Código Civil · art. 23 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · arts. 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 · art. 8 de la Ley 2/1994 · art. 45.I.B.18 del texto refundido del ITP-AJD · arts. 106 y 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales · arts. 33.4.b y 38.1 de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 41 del Reglamento del IRPF · STJUE de 9-7-2020 (C-698/18). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.