⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Pisos turísticos: desde el 1-12-2026, el alquiler de pisos amueblados por 30 noches o menos paga IVA del 10 % (salvo que sea la vivienda habitual del propietario). Desde el IBI de 2027, recargo de hasta el 50 %, 100 % o 150 % en zonas tensionadas. La estancia turística no puede superar los 31 días, y el anuncio tiene que llevar el código de registro de la vivienda.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Desde el 3 de abril de 2025 nadie puede empezar a alquilar un piso como vivienda turística sin la aprobación expresa previa de su comunidad de propietarios, y la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir esa actividad por acuerdo de tres quintos (nuevos arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, reformados por la Ley Orgánica 1/2025). Los pisos que ya funcionaban legalmente antes de esa fecha pueden seguir, pero la comunidad puede fijarles una cuota hasta un 20 % mayor y actuar contra los que causen molestias. Aquí tienes lo que puede hacer la comunidad, lo que puede hacer el propietario, cómo se aplica a los pisos «antiguos» y qué pasa con el que alquila sin permiso.
Lo que cambió en 2025, en una tabla
| Situación | Antes de abril de 2025 | Desde el 3 de abril de 2025 |
|---|---|---|
| Empezar a alquilar como vivienda turística | Se podía salvo prohibición estatutaria o acuerdo de 3/5 que lo prohibiera. | Hace falta aprobación expresa previa de la junta (art. 7.3), por 3/5 de propietarios y cuotas. Sin ella, la actividad es contraria a la LPH. |
| La comunidad quiere prohibir o limitar | Acuerdo de 3/5 para «limitar o condicionar» (redacción del RDL 7/2019); la prohibición total era discutida y los tribunales acabaron admitiéndola. | Acuerdo de 3/5 para aprobar, limitar, condicionar o prohibir (art. 17.12). Sin efectos retroactivos. |
| Cuota de gastos de los pisos turísticos | Podía elevarse hasta un 20 % por 3/5. | Igual: hasta un 20 % más, por 3/5. |
| Pisos que ya operaban legalmente | — | Pueden continuar si cumplían la normativa turística en ese momento; la comunidad puede acordar la cuota incrementada y usar la acción de cesación si hay molestias. |
| El que alquila sin permiso | Acción de cesación por actividad contraria a estatutos o molesta. | Requerimiento inmediato del presidente y acción de cesación (art. 7.2), además de las sanciones administrativas por falta de licencia o registro. |
Si eres la comunidad: cómo prohibir, limitar o cobrar más
① Junta con el punto expreso en el orden del día («aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler turístico»). ② Mayoría de tres quintos de propietarios que representen tres quintos de cuotas; los ausentes cuentan a favor si no manifiestan su discrepancia en 30 días desde la notificación del acta (art. 17.8). ③ Redacción precisa: prohibición total, o condiciones (número máximo de viviendas, horarios, fianza, seguro, cartelería, canal de quejas). ④ Cuota incrementada hasta el 20 % en el mismo acuerdo, si se quiere. ⑤ Inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria, para que vincule a los futuros compradores (art. 5 LPH). ⑥ Ante un piso que empieza sin aprobación: requerimiento del presidente de cese inmediato y, si persiste, acción de cesación con el acuerdo de la junta.
Si eres el propietario: cómo hacerlo bien (o cómo defender lo que ya tenías)
Para empezar: pide la aprobación por escrito a la junta antes de invertir; comprueba los estatutos y las actas de los últimos años; obtén la licencia o declaración responsable turística de tu comunidad autónoma o municipio y la inscripción en su registro turístico (el número de registro único estatal del Real Decreto 1312/2024, que se exigía para anunciarse en plataformas desde julio de 2025, lo anuló el Tribunal Supremo en sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio); contrata seguro y establece normas de convivencia. Si ya operabas antes del 3 de abril de 2025: guarda la prueba de que cumplías la normativa turística entonces (licencia, alta en el registro autonómico, declaraciones fiscales): es lo que te permite continuar. La comunidad puede subirte la cuota hasta el 20 %, pero no cerrar tu actividad por un acuerdo posterior salvo que haya molestias reiteradas probadas. Un acuerdo de prohibición adoptado sin la mayoría (o sin el punto en el orden del día) se impugna en un año (contrario a la ley) o tres meses.
Cuatro confusiones caras: ① creer que «alquiler de temporada» (un mes a un estudiante, tres a un desplazado) es alquiler turístico: no lo es si no queda sometido a la normativa turística de tu comunidad autónoma (art. 5.e LAU), y se rige por la LAU; ② comprar un piso «para Airbnb» sin leer los estatutos ni preguntar a la comunidad: desde 2025 la aprobación es previa; ③ una comunidad que prohíbe «todos los alquileres», incluidos los de larga duración: ese acuerdo excede lo que permite el 17.12 y es impugnable; ④ pensar que la licencia turística del Ayuntamiento sustituye la aprobación de la comunidad: son dos permisos distintos y hacen falta los dos.
Cláusulas que funcionan en el acuerdo de la comunidad: ① aprobación nominal (piso por piso) con condiciones, en vez de prohibición general, cuando la comunidad quiere permitirlo con control; ② obligación de comunicar teléfono de contacto 24 horas y de facilitar las normas de convivencia a los huéspedes; ③ límite de ocupantes por vivienda; ④ cuota incrementada del 20 % para cubrir limpieza y desgaste de zonas comunes; ⑤ compromiso de que la comunidad podrá exigir el cese por dos actas policiales en un año.
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Continúa tu historia
→ Molestias reiteradas: la acción de cesación
→ Impugnar el acuerdo si se tomó mal
→ Mayorías y funcionamiento de la junta
→ Alquiler de temporada y de vivienda: el mapa del arrendador
→ Invertir en vivienda: servicios y precios para el inversor
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi comunidad aprobó en 2023 «limitar» los pisos turísticos. ¿Sigue valiendo?
Sí. Los acuerdos válidos anteriores mantienen su eficacia. Lo nuevo es que, aunque no haya acuerdo, un piso que empiece ahora necesita aprobación expresa.
Compré un piso con licencia turística en vigor. ¿Puedo seguir alquilándolo?
La LPH deja seguir al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 acogido a la normativa turística, «con las condiciones y plazos establecidos en la misma» (disposición adicional segunda), si los estatutos no la prohibían. Que esa continuidad pase al comprador depende de lo que diga la normativa turística de tu comunidad autónoma sobre la transmisión de la licencia o la inscripción: compruébalo antes de firmar. Si la licencia existía pero la actividad no se ejercía, o si los estatutos la prohibían, necesitas la aprobación de la comunidad.
¿Puede la comunidad cobrar una «tasa» a cada huésped?
No como tal: puede fijar la cuota incrementada hasta el 20 % al propietario, y condicionar la actividad (fianza, seguro), pero no cobrar a terceros.
¿Qué mayoría hace falta para volver a permitirlo después de prohibirlo?
La misma: tres quintos. Y el acuerdo de aprobación tampoco tiene efectos retroactivos sobre lo que se hizo mientras estaba prohibido.
Marco legal: arts. 5, 7.2, 7.3, 17.8 y 17.12 y disposición adicional segunda de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025 (aprobación expresa previa; acuerdo de 3/5 para aprobar, limitar, condicionar o prohibir; cuota incrementada hasta el 20 %; régimen de las actividades preexistentes), que modifica la redacción del Real Decreto-ley 7/2019 · art. 5.e de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (exclusión del alojamiento turístico) · normativa autonómica y municipal de viviendas de uso turístico · Real Decreto 1312/2024 (ventanilla única digital de arrendamientos, aplicable desde el 1 de julio de 2025; su procedimiento de registro único lo anuló la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026, BOE de 8 de junio de 2026). Revisado octubre 2026.