El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que pagas al comprar una vivienda usada depende de la comunidad donde esté: a octubre de 2026, el tipo general es del 6 % en Madrid, del 7 % en Andalucía, del 9 % en la Comunitat Valenciana y va del 10 % al 13 % por tramos en Cataluña. Al donar una vivienda a un hijo, Andalucía, Madrid y la Comunitat Valenciana bonifican el 99 % de la cuota del impuesto de donaciones si se cumplen sus requisitos. Y el plazo para actuar contra una obra sin licencia es de seis años en Andalucía y de quince en la Comunitat Valenciana.
Por qué cambia según dónde esté la vivienda
El ITP y el impuesto de sucesiones y donaciones están cedidos a las comunidades autónomas, que pueden fijar tipos, reducciones, bonificaciones y plazos (arts. 48 y 49 de la Ley 22/2009). En la compra de un inmueble, y también en su donación, el impuesto corresponde a la comunidad donde está (arts. 32.2.b y 33).
Hay reglas comunes. La primera venta de una vivienda nueva por la promotora paga IVA y no ITP, porque solo las segundas y ulteriores entregas están exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA y art. 7.5 del texto refundido del ITP). La base es como mínimo el valor de referencia del Catastro (art. 10.2): valor de referencia. Sin tipo autonómico se aplicaría el 6 % (art. 11.1.a). El País Vasco y Navarra aplican su normativa foral (art. 30 de la Ley 12/2002 y arts. 1 y 38 de la Ley 28/1990).
El ITP al comprar vivienda usada en cuatro comunidades
| Comunidad | Tipo general a octubre de 2026 | Ejemplo: vivienda de 250.000 € | Norma |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 17.500 € | Art. 41 de la Ley 5/2021 |
| Comunidad de Madrid | 6 % | 15.000 € | Art. 28 del Decreto Legislativo 1/2010 |
| Cataluña | 10 % hasta 600.000 €; 11 %, 12 % y 13 % en los tramos superiores | 25.000 € | Art. 641-1 del Decreto Legislativo 1/2024, desde el 27-6-2025 |
| Comunitat Valenciana | 9 %; 11 % si el valor supera un millón de euros | 22.500 € | Art. 13 de la Ley 13/1997; el 9 %, desde el 1-6-2025 |
Todas tienen tipos reducidos con requisitos propios: en Andalucía, el 6 % para vivienda habitual de hasta 150.000 € y el 3,5 % si además el comprador tiene menos de 35 años (art. 43 de la Ley 5/2021); en Madrid, el 4 % para la vivienda habitual de familias numerosas (art. 29). El plazo para presentar el impuesto es de 30 días hábiles según el reglamento estatal (art. 102 del Real Decreto 828/1995), pero Andalucía da dos meses desde el 1 de enero de 2026 (art. 69 de la Ley 5/2021). Ver gastos e impuestos al comprar casa.
Donar la vivienda a un hijo: bonificaciones autonómicas
En una donación paga el impuesto quien la recibe (art. 5.b de la Ley 29/1987). Tres ejemplos:
| Comunidad | Bonificación | A quién | Norma |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 99 % de la cuota | Grupos I y II: descendientes, cónyuge y ascendientes | Art. 40 de la Ley 5/2021, desde el 1-1-2026 |
| Comunidad de Madrid | 99 %; 50 % en el grupo III | Grupos I y II; el III son hermanos, sobrinos, tíos y parientes por afinidad | Art. 25.2.b del Decreto Legislativo 1/2010 |
| Comunitat Valenciana | 99 %; 25 % a hermanos, sobrinos y tíos (50 % desde el 1-6-2027) | Cónyuge, padres, hijos, nietos y abuelos | Art. 12 bis de la Ley 13/1997 |
Solo se bonifica lo que declares sin requerimiento previo de Hacienda, y si donas dinero su origen debe estar justificado en el documento público. Andalucía suma una reducción del 99 % de la base, hasta 150.000 €, cuando un hijo menor de 35 años recibe la vivienda para que sea su residencia habitual y la mantiene tres años, entre otros requisitos (art. 33). Los demás efectos fiscales, en donar la casa a los hijos.
Casas en el campo sin licencia: la regularización en Andalucía
La Ley 7/2021 (LISTA) habla de suelo rústico donde la normativa anterior decía no urbanizable. La Administración solo puede restablecer la legalidad mientras la obra se ejecuta y en los seis años siguientes a su completa terminación (art. 153.1). No hay límite si la obra está en dominio público, en suelo rústico con riesgos ciertos de inundación o desprendimientos, en la zona de influencia del litoral, en zonas verdes, en bienes catalogados o en una parcelación urbanística en suelo rústico, salvo para la parcela de una edificación cuyo plazo ya pasó (art. 153.2).
Pasado el plazo, la casa no queda legalizada: puede reconocerse en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), que el ayuntamiento resuelve en seis meses, con silencio negativo (arts. 173 y 174.1). Hace falta un documento técnico que acredite la fecha de terminación y las condiciones mínimas de seguridad y salubridad (arts. 405 a 407 del Decreto 550/2022, que dejó sin aplicación el Decreto-ley 3/2019). Con el AFO puede autorizarse que contrates luz, agua y saneamiento si basta con conectar a las redes, hacer obras de conservación y reforma sin aumentar volumen y hacerlo constar en el Registro por nota marginal (art. 174): casa ilegal o fuera de ordenación.
Otras comunidades, otros plazos
| Comunidad | Plazo para actuar contra una obra terminada sin licencia | Norma |
|---|---|---|
| Andalucía | 6 años; sin plazo en los casos del art. 153.2 | Art. 153 de la Ley 7/2021 |
| Comunidad de Madrid | 6 años; 15 en suelo no urbanizable de protección | Art. 195.1 de la Ley 9/2001, reformado por la Ley 7/2024 |
| Comunitat Valenciana | 15 años; sin plazo en suelo no urbanizable, con un procedimiento de minimización de impacto para viviendas aisladas | Arts. 230 y 255 del Decreto Legislativo 1/2021 |
Comprueba la norma de tu comunidad antes de firmar. Cambian a menudo: la Comunitat Valenciana bajó su tipo general del 10 % al 9 % en junio de 2025 y Andalucía cambió sus plazos de presentación en enero de 2026. Datos comprobados a 1 de octubre de 2026.
Lo práctico: antes de comprar una casa en el campo, pide al ayuntamiento información escrita sobre su situación urbanística y revisa en la nota simple si consta la declaración de AFO.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Vivo en Madrid y compro un piso en Málaga. ¿Qué ITP pago?
El de Andalucía, porque en la compra de inmuebles el impuesto corresponde a la comunidad donde están (art. 33 de la Ley 22/2009). Con el tipo general, el 7 %.
¿Pago ITP si compro una vivienda nueva a la promotora?
No en la primera entrega, que tributa por IVA (art. 7.5 del texto refundido del ITP). Si la vivienda ya se había vendido antes, la segunda entrega está exenta de IVA y paga ITP (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA).
¿La declaración de asimilado a fuera de ordenación legaliza mi casa?
No: la ley dice que no supone su legalización (art. 174.1 de la Ley 7/2021). Permite usarla, conectarla a los servicios básicos y hacer obras de conservación y reforma sin aumentar volumen.
¿Y si dono a mi hijo un piso que tengo en otra comunidad?
En la donación de inmuebles el impuesto corresponde a la comunidad donde está el piso (art. 32.2.b de la Ley 22/2009), no a la de vuestra residencia: mira sus bonificaciones.
Te llama un abogado de vivienda y compraventa
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de vivienda y compraventa →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Gastos e impuestos al comprar casa
→ Donar la casa a los hijos
→ Casa ilegal o fuera de ordenación
→ El alquiler según tu comunidad autónoma
→ Legítimas forales
→ Plazos inmobiliarios
Marco legal: Ley 22/2009, arts. 32, 33, 48 y 49 · TR del ITP-AJD, arts. 7.5, 10 y 11 · RD 828/1995, art. 102 · Ley del IVA, art. 20.Uno.22.º · Ley 29/1987, art. 5 · Ley andaluza 5/2021 · DLeg madrileño 1/2010 · DLeg catalán 1/2024 · Ley valenciana 13/1997 · Leyes 12/2002 y 28/1990 · Ley andaluza 7/2021 (LISTA) y Decreto 550/2022 · Ley madrileña 9/2001 · DLeg valenciano 1/2021. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.