La nota simple es el documento más barato y más útil de toda la compra de una casa: por unos 10 euros, el Registro de la Propiedad te dice quién es el dueño, qué debe y qué le pesa a la finca. Se pide online en registradores.org con la dirección o los datos registrales y suele llegar en el día. El problema es que está escrita en registral, no en castellano: «afecta», «anotación letra B», «nuda propiedad», «condición resolutoria». Aquí está la nota simple traducida, renglón a renglón, con lo que cada frase significa para ti y lo que tienes que hacer antes de firmar las arras.
Las cuatro partes de una nota simple
| Parte | Qué dice | Qué comprobar |
|---|---|---|
| 1. Descripción de la finca | Municipio, calle, tipo (vivienda, plaza, trastero), superficie, linderos, cuota de participación, referencia catastral, anejos. | Que la superficie y los anejos coinciden con lo que te venden y con el Catastro. Un trastero «vinculado» no es lo mismo que uno «finca independiente». |
| 2. Titularidad | Nombre de los dueños, porcentaje, carácter (privativo, ganancial, con carácter privativo por confesión), título de adquisición (compra, herencia, donación) y fecha. | Que quien te vende es quien aparece, con el mismo porcentaje. Si son varios, firman todos. Si es ganancial, firman los dos cónyuges. Si es «nuda propiedad», hay un usufructuario. |
| 3. Cargas | Hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres, usufructos, condiciones resolutorias, prohibiciones de disponer, anotaciones de demanda, limitaciones de VPO, arrendamientos inscritos. | Cada carga es un problema a resolver antes de la escritura o un descuento en el precio. Ver la lista de abajo. |
| 4. Asientos pendientes y notas | Documentos presentados y no despachados; notas de afección; expedientes en curso. | Un asiento de presentación pendiente puede ser una venta o un embargo que todavía no se ve. Pregunta. |
Las cargas, traducidas
«Hipoteca a favor de [banco], responsabilidad hipotecaria X euros». El vendedor tiene un préstamo. La cifra que aparece es la responsabilidad máxima, no la deuda real. Pide el certificado de deuda del banco: se cancela en la notaría con parte del precio. Si dice «cancelada económicamente» no basta: hay que cancelarla registralmente (escritura de cancelación e inscripción).
«Anotación preventiva de embargo letra A, a favor de Hacienda / TGSS / Juzgado, por X euros». Una deuda del vendedor en ejecución. Se puede comprar pagando al acreedor en la notaría contra carta de pago y mandamiento de cancelación. Si hay varios embargos, la suma puede superar el precio: cuidado.
«Afecta al pago del Impuesto de Sucesiones / Transmisiones». Nota marginal de afección fiscal: durante cinco años la finca responde del impuesto de la transmisión anterior si no se pagó. Pide la carta de pago o espera a que caduque.
«Usufructo vitalicio a favor de…» Alguien tiene derecho a vivir en la casa o cobrar sus rentas hasta que muera. Lo que compras es la nuda propiedad, salvo que el usufructuario venda o renuncie en la misma escritura.
«Condición resolutoria en garantía del precio aplazado». La compra anterior no se pagó del todo; si el vendedor no paga, el anterior dueño recupera la finca. Hay que cancelarla con la carta de pago.
«Prohibición de disponer» (herencia con prohibición, VPO, subvención). No se puede vender sin autorización o hasta una fecha. Compruébalo con quien la impuso.
«Anotación preventiva de demanda»: hay un pleito sobre la propiedad o sobre la validez del título del vendedor. Si compras, te afecta el resultado. No firmes hasta saber qué se discute.
«Servidumbre de paso / de luces y vistas / de acueducto»: alguien tiene derecho a pasar por tu finca o a tener ventanas sobre ella, o tú sobre otra. Es permanente. Mira el plano.
«Vivienda de protección oficial. Régimen…»: precio máximo, plazo de protección y autorización de venta. → Cómo se compra y se vende una VPO.
«Arrendamiento inscrito a favor de…»: hay un contrato de alquiler que te vincula. Si es alquiler de vivienda, aunque no esté inscrito quedas subrogado como arrendador durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador era una persona jurídica); si se pactó más tiempo, el exceso te vincula salvo que seas tercero protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14 LAU).
Lo que la nota simple NO te dice
Ni las deudas con la comunidad (pide el certificado del art. 9.1.e LPH), ni el IBI pendiente (recibos), ni las obras sin licencia (Ayuntamiento), ni los inquilinos sin contrato inscrito ni los okupas (visita), ni el estado físico (técnico), ni si el vendedor está en concurso desde ayer (el asiento tarda). Tampoco es prueba plena frente a terceros: para eso está la certificación registral, que se pide cuando hay pleito.
Cuatro lecturas equivocadas que se repiten: ① confundir la responsabilidad hipotecaria (cifra máxima) con la deuda real: pueden diferir en decenas de miles de euros; ② pensar que «cancelada económicamente» significa que la hipoteca ya no está: sigue inscrita y bloquea tu propia hipoteca; ③ ignorar la fecha de la nota: una nota de hace un mes no sirve, en un mes entra un embargo; ④ leer solo la primera página: los embargos van al final.
Cómo usarla bien: ① pídela tú, no la aceptes del vendedor o la inmobiliaria si tiene más de una semana; ② compárala con la referencia catastral en la Sede del Catastro; ③ lleva cada carga al contrato de arras como obligación del vendedor de cancelarla antes de escriturar; ④ antes de firmar, el notario consulta el Registro por vía telemática en el momento más próximo a la firma (art. 175.3 del Reglamento Notarial) y, si pidió la información por escrito, el registrador le avisa de lo que se presente en los nueve días siguientes (art. 354 a) del Reglamento Hipotecario); ⑤ tras la firma, comprueba en unas semanas que tu escritura está inscrita y que la nota simple ya te muestra como titular.
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Continúa tu historia
→ La nota simple es la comprobación 1 de 12: la lista completa
→ Tiene hipoteca o embargo: cómo se cancela en la notaría
→ Todo limpio: las arras
→ La finca no está inscrita o no está a nombre de quien vende
→ Me sale una carga antigua en la nota simple
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda?
9,02 euros más IVA por finca a través de registradores.org, y suele llegar en horas. Si la casa tiene garaje y trastero como fincas independientes, son tres notas.
¿Puedo pedir la nota simple de una casa que no es mía?
Sí. El Registro es público para quien tenga interés conocido, y comprar es interés suficiente. Solo tienes que indicar la finalidad.
El Registro dice 80 m² y el anuncio 95. ¿Cuál vale?
El Registro suele recoger superficie útil o construida según el título antiguo; el Catastro, construida con comunes. Lo que importa es lo que diga tu contrato: si se vendió a razón de un precio por metro y faltan metros, puedes pedir una rebaja proporcional o, si falta más de la décima parte, la rescisión, en seis meses desde la entrega (arts. 1469 y 1472 CC); si se vendió por precio alzado, la cabida no cambia el precio (art. 1471 CC). Mide antes de firmar.
¿Qué es la nota simple «continuada»?
La información registral que recibe el notario: el registrador le comunica cualquier título que se presente en los nueve días naturales siguientes a su envío (art. 354 a) del Reglamento Hipotecario), y además el notario consulta el Registro por vía telemática justo antes de la firma (art. 175.3 del Reglamento Notarial). Así se comprueba que entre la nota y tu escritura no se ha colado nada.
Marco legal: arts. 221-222 de la Ley Hipotecaria (publicidad formal: nota simple y certificación) · arts. 9, 10, 13, 34, 42 y 82 de la Ley Hipotecaria · art. 175 del Reglamento Notarial y art. 354 a) del Reglamento Hipotecario (información registral al notario) · art. 79 de la Ley General Tributaria, art. 5 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD y art. 122.4 de su Reglamento (afección fiscal; la nota caduca a los cinco años) · arts. 1469-1472 CC (cabida) · art. 14 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · art. 9.1.e de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Revisado octubre 2026.