⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Puedes vender una vivienda alquilada, pero el contrato sigue: el comprador ocupa tu lugar como arrendador al menos durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es una empresa (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Antes de vender tienes que comunicar al inquilino el precio y las condiciones, y tiene 30 días naturales para comprar en esas mismas condiciones (art. 25). Si no se lo notificas, podrá ejercer el retracto y quedarse con la casa por el precio de la venta. Ese derecho no existe si el inquilino renunció a él en el contrato, aunque entonces debes avisarle con treinta días de antelación, ni si vendes la vivienda junto con todas las demás que tienes en el edificio (art. 25.7 y 25.8).
El contrato sigue con el comprador
El comprador se subroga en tus derechos y obligaciones como arrendador. Lo que tiene que respetar depende de la duración pactada y de si reúne los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, si compra de buena fe y a título oneroso confiando en el Registro e inscribe su compra:
| Situación | Qué pasa |
|---|---|
| Contrato de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica | El comprador se subroga siempre, aunque reúna los requisitos del art. 34 LH |
| Contrato más largo y comprador protegido por el art. 34 LH | Solo lo soporta hasta el quinto (o séptimo) año, y tú indemnizas al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que quede |
| Contrato más largo y comprador no protegido por el art. 34 LH | Se subroga por toda la duración pactada |
| Se pactó que la venta extingue el alquiler | El comprador lo soporta hasta el quinto (o séptimo) año |
| Contrato firmado antes del 6 de marzo de 2019 | Se rige por la ley vigente cuando se firmó (disposición transitoria primera del RDL 7/2019) |
El comprador asume también lo que venga después. Cumplidos los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), si el arrendador no avisa al menos con cuatro meses de antelación de que no quiere renovar, el contrato se prorroga por años hasta un máximo de tres más (art. 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En una zona de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir además una prórroga extraordinaria de hasta tres años, que el arrendador tiene que aceptar salvo en los casos que prevé la ley (art. 10.3). Más en duración y prórrogas del contrato.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino
En caso de venta, el inquilino tiene derecho a comprar con preferencia (art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Se hace así:
- Le notificas de forma fehaciente, por burofax o por notario, que vas a vender, el precio y las demás condiciones esenciales.
- Tiene treinta días naturales, desde el día siguiente a la notificación, para comprar en esas condiciones (tanteo). Ejemplo: si recibe la notificación el 1 de diciembre, el plazo acaba el 31.
- Si no compra, puedes vender a otro por el precio y en las condiciones notificadas, no en otras más favorables para el comprador. La notificación caduca a los ciento ochenta días naturales.
- Tras la venta, el comprador debe entregar al inquilino copia de la escritura. Si no le notificaste, si faltaba algún dato o si el precio real fue menor o las condiciones menos onerosas, el inquilino puede comprar por ese precio en los treinta días naturales siguientes (retracto).
- Para inscribir la venta hay que acreditar las notificaciones; si la casa no está alquilada, lo declaras en la escritura bajo pena de falsedad (art. 25.5).
Este derecho se antepone a otros parecidos, salvo el retracto del copropietario de la vivienda o uno convencional inscrito antes del contrato (art. 25.4). Lo explicamos desde el lado del inquilino en el derecho de tanteo y retracto del inquilino.
Cuándo no hay tanteo: renuncia y venta del edificio entero
- Podéis pactar en el contrato que el inquilino renuncie a la adquisición preferente. Aun así, tienes que comunicarle tu intención de vender con al menos treinta días de antelación a la firma de la compraventa (art. 25.8).
- No hay tanteo ni retracto si vendes la vivienda junto con las demás viviendas o locales que tienes en el mismo inmueble, ni cuando varios propietarios venden a un mismo comprador todos los pisos y locales del edificio. Si en el inmueble solo hay una vivienda, el inquilino conserva el derecho (art. 25.7).
- En esas ventas conjuntas, la legislación de vivienda puede dar el tanteo y el retracto sobre el edificio entero a la Administración que designe (art. 25.7).
- Si vendes la vivienda con los demás objetos que le alquilaste como accesorios, el inquilino no puede comprar solo la vivienda (art. 25.6).
A finales de septiembre de 2026, dos reales decretos-leyes prohibieron esta renuncia, mantuvieron el tanteo en las ventas conjuntas y cambiaron las prórrogas. El Congreso los derogó el 2 de octubre y lo que explicamos aquí es la ley vigente. Si firmaste el alquiler o la venta el 1 o el 2 de octubre de 2026, días en que esas normas estuvieron en vigor, consulta qué régimen se te aplica.
Fianza e información al comprador
Entrega al comprador copia del contrato, la renta vigente y sus actualizaciones, la fianza y las garantías adicionales y cualquier deuda pendiente del inquilino. La fianza es de una mensualidad en vivienda (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y las comunidades autónomas pueden obligar a depositarla en un organismo público (disposición adicional tercera). Como el comprador asume tus obligaciones de arrendador, pacta en la escritura cómo le pasa la fianza, y comunica el cambio de arrendador al inquilino y, si procede, al organismo del depósito.
Si vendes sin notificar al inquilino o por un precio menor del que le comunicaste, puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda por el precio de la escritura. El plazo de treinta días naturales empieza cuando el comprador le notifica la venta con copia de la escritura.
Lo práctico: notifica antes de firmar las arras con el comprador o pacta en ellas que la venta queda sujeta a que el inquilino no ejerza el tanteo. Guarda el justificante de la notificación, porque el notario y el registrador te lo pedirán.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo venderle el piso al propio inquilino?
Sí. Es lo que permite el tanteo: comprar en las mismas condiciones que ofreces a otros. También podéis negociar directamente un precio distinto.
¿El comprador podrá echar al inquilino para vivir él?
Solo por las vías de la ley. La recuperación por necesidad del art. 9.3 exige que la causa constase en el contrato y que el arrendador sea persona física: el casero necesita el piso.
El contrato de alquiler tiene una renuncia al tanteo. ¿Vale?
Sí, la ley permite pactarla (art. 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Con renuncia, el inquilino no puede comprar con preferencia, pero tienes que avisarle de que vas a vender con al menos treinta días de antelación a la escritura.
¿Quién devuelve la fianza al final del contrato?
Tras la venta, el comprador es el arrendador y asume sus obligaciones (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por eso conviene que la escritura diga si le entregas la fianza o se descuenta del precio.
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Marco legal: arts. 9.3, 10, 14, 25 y 36 y disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 por las Resoluciones del Congreso de 2 de octubre de 2026) · disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019 · art. 34 de la Ley Hipotecaria. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.