Una casa construida sin licencia o contra el planeamiento se puede legalizar si cumple la normativa; si no la cumple, la Administración puede ordenar su demolición mientras no pase el plazo de su comunidad (seis años en Andalucía, Cataluña y Madrid, quince en la Comunitat Valenciana) y, en ciertos suelos, en cualquier momento. Pasado ese plazo la casa no se vuelve legal: queda en un régimen limitado, que en Andalucía se llama asimilado a fuera de ordenación, en el que no se puede ampliar y los suministros dependen de un reconocimiento del ayuntamiento. Aun así puede inscribirse en el Registro por la vía del art. 28.4 TRLSRU.
Fuera de ordenación no es lo mismo que ilegal
Una casa está fuera de ordenación cuando se construyó con licencia y después el planeamiento cambió, de modo que hoy no podría levantarse igual. Es legal, pero con limitaciones: en Andalucía, por ejemplo, admite por declaración responsable obras en suelo urbano que no aumenten ocupación, altura, edificabilidad ni número de viviendas (art. 138.1.b LISTA). En una expropiación, su valor se reduce en proporción a la vida útil consumida (art. 35.3 TRLSRU).
Una casa irregular se hizo sin licencia o en contra de ella. Si es compatible con el planeamiento, puede legalizarse, y en Andalucía eso se puede pedir en cualquier momento (art. 152.8 LISTA). Si no lo es, se aplican los plazos que siguen.
Cuánto tiempo tiene la Administración para actuar
| Comunidad | Plazo general | Cuándo no hay plazo |
|---|---|---|
| Andalucía | Seis años desde la terminación o desde la aparición de signos externos (art. 153.1 LISTA) | Dominio público, suelo rústico del litoral o con riesgos, zonas verdes, bienes catalogados, parcelaciones en suelo rústico (art. 153.2) |
| Cataluña | Seis años (art. 207.1 TRLU) | Suelo no urbanizable por protección especial, espacios libres y viario (art. 207.3) |
| Comunidad de Madrid | Seis años; quince en suelo no urbanizable de protección (art. 195.1 de la Ley 9/2001, redacción vigente desde el 28-12-2024) | No lo prevé con carácter general |
| Comunitat Valenciana | Quince años desde la total terminación (art. 255.1 TRLOTUP) | Suelo no urbanizable, zonas verdes, viales, dotaciones, dominio público y patrimonio inventariado (art. 255.5) |
En la Comunitat Valenciana se aplica el plazo de la ley vigente cuando terminó la obra (art. 255.6 TRLOTUP). Si tu casa está en otra comunidad, el plazo y sus excepciones serán otros: compruébalos antes de dar nada por prescrito.
En suelo no urbanizable el riesgo no es solo administrativo. Al promotor, al constructor y al técnico que levantan una construcción no autorizable en suelo no urbanizable el Código Penal les castiga con prisión de uno a tres años, y el juez puede ordenar la demolición a su cargo (art. 319.2 y 3). Si la casa está en un suelo donde la Administración puede actuar siempre, el paso del tiempo no te protege.
El régimen de asimilado a fuera de ordenación
En Andalucía, las edificaciones irregulares terminadas sobre las que ya no se pueden adoptar medidas porque ha pasado el plazo están en situación de asimilado a fuera de ordenación (art. 173.1 LISTA). Hasta que el ayuntamiento lo reconoce, no pueden conectarse a los servicios básicos ni hacerse obras, salvo las que él ordene por seguridad o salubridad (art. 173.3). El ayuntamiento tiene seis meses para resolver y su silencio es negativo (art. 173.2), y no reconoce la situación si la casa no reúne condiciones mínimas de seguridad y salubridad o está en suelo con riesgos naturales sin corregir (art. 173.4).
El reconocimiento no legaliza la casa (art. 174.1), pero permite autorizar la conexión a la luz y el agua si basta con acometer a las redes existentes (art. 174.3), autorizar obras de conservación y reforma que no aumenten ocupación ni volumen (art. 174.7) y anotarlo en el Registro por nota marginal (art. 174.6). Hasta el reglamento de la LISTA (Decreto 550/2022) se aplicó además, en lo compatible, el Decreto-ley 3/2019 (disposición transitoria séptima.4 LISTA). En la Comunitat Valenciana, pasados los quince años la obra tampoco se legaliza y no se pueden hacer obras de reforma, ampliación o consolidación (art. 256 TRLOTUP).
Inscribir la casa en el Registro
Aunque no sea legal, una construcción sobre la que ya no cabe ordenar la demolición puede inscribirse. La escritura de obra nueva debe acompañarse de un certificado del ayuntamiento o de un técnico, un acta notarial o la certificación catastral que acrediten la fecha de terminación y una descripción coincidente; el registrador comprueba que no hay anotado un expediente de disciplina y que el suelo no es demanial (art. 28.4.a TRLSRU). Después avisa al ayuntamiento, que, si se inscribió sin certificado municipal, debe hacer constar por nota marginal la situación urbanística y sus limitaciones (art. 28.4.b y c).
Qué comprobar antes de comprar
- La nota simple: anotaciones por expedientes de disciplina urbanística (art. 65.1.c TRLSRU) y notas marginales sobre la situación urbanística o el asimilado a fuera de ordenación.
- La información urbanística del ayuntamiento sobre clasificación y zonificación. En la Comunitat Valenciana debe darla por escrito en un mes (art. 246.4 TRLOTUP).
- La certificación catastral descriptiva y gráfica, para comparar superficie y año de construcción con las licencias y la escritura.
- La licencia de obras y la de primera ocupación o la declaración responsable de ocupación: certificado energético y cédula.
Lo práctico: si la casa tiene partes añadidas sin licencia, pide que el contrato las describa y diga qué pasa si llega un expediente; y revisa el resto de la due diligence inmobiliaria antes de pagar las arras.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Han pasado más de seis años desde que se construyó la casa. ¿Ya es legal?
No. Que haya pasado el plazo impide ordenar la demolición en ese suelo, pero la casa sigue siendo irregular. En Andalucía queda en asimilado a fuera de ordenación (arts. 173 y 174 LISTA).
¿Me pueden negar la luz y el agua?
En Andalucía, hasta que el ayuntamiento reconoce el asimilado a fuera de ordenación no puede conectarse a los servicios básicos, y las compañías exigen esa resolución para contratar (arts. 173.3 y 174.3 LISTA).
¿Puedo ampliar o reformar una casa en asimilado a fuera de ordenación?
Puedes pedir licencia para obras de conservación y reforma, incluso de consolidación, que no aumenten la ocupación ni el volumen (art. 174.7 LISTA). Ampliar no está entre las obras que se pueden autorizar.
¿Se puede inscribir en el Registro una casa sin licencia?
Sí, si ya no procede su demolición por haber pasado el plazo, con los documentos del art. 28.4 TRLSRU. El Registro dejará constancia de su situación urbanística.
Mi casa es anterior al plan actual y no cumple sus alturas. ¿Es ilegal?
Si se hizo con licencia, no: está fuera de ordenación, que es una situación legal con límites para hacer obras.
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Marco legal: arts. 28.4, 35.3 y 65.1.c del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana · arts. 138, 152, 153, 173 y 174 y disposición transitoria séptima de la Ley andaluza 7/2021 (LISTA) · Decreto-ley andaluz 3/2019 y Decreto 550/2022 · art. 207 del Decreto Legislativo catalán 1/2010 · art. 195 de la Ley madrileña 9/2001 · arts. 246, 255 y 256 del Decreto Legislativo valenciano 1/2021 · art. 319 del Código Penal. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.