⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- IBI: desde el IBI de 2027, los ayuntamientos pueden cobrar recargos por viviendas vacías más de dos años (fuera de zonas tensionadas, solo a titulares de cuatro o más viviendas) y por pisos turísticos en zonas tensionadas (hasta el 50 %, 100 % o 150 % según cuántos tenga el titular).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El IBI lo paga entero quien es propietario, o usufructuario, el 1 de enero, porque el impuesto se devenga ese día y el periodo es el año natural (arts. 61, 63 y 75 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Si vendes durante el año, puedes pactar que el comprador te pague su parte, pero ante el ayuntamiento el obligado sigues siendo tú, y la casa responde de las cuotas que el vendedor deje sin pagar (art. 64). En el alquiler de vivienda podéis pactar por escrito que lo pague el inquilino, con su importe anual, aunque ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el propietario (art. 20.1 LAU). El valor catastral se recurre ante el Catastro en un mes desde su notificación.
Quién paga el IBI y cuánto
El impuesto grava, por este orden, la concesión administrativa, el derecho de superficie, el usufructo o la propiedad del inmueble; si hay usufructo, paga el usufructuario y no el nudo propietario (art. 61.1 y 2). El obligado es el titular de ese derecho (art. 63.1), y como se devenga el primer día del año y el periodo es el año natural (art. 75), paga el año completo quien lo era el 1 de enero.
La base es el valor catastral (art. 65). El ayuntamiento fija el tipo, que para los inmuebles urbanos va del 0,4 % al 1,10 % (art. 72.1). Ejemplo: con un valor catastral de 80.000 € y un tipo del 0,5 %, sin reducciones ni bonificaciones, la cuota es de 400 € al año.
El IBI cuando vendes o compras
La ley permite al obligado repercutir el impuesto conforme al derecho común (art. 63.2), es decir, pactar con el comprador cómo se reparte. Ejemplo: si el recibo es de 400 € y la venta se firma el 1 de julio de 2026, el vendedor ha tenido la casa 181 días y el comprador 184; si pactáis repartirlo por días, el comprador debería pagar al vendedor 400 × 184 / 365 = 201,64 €. Sin pacto, el vendedor paga el año entero.
El comprador asume además un riesgo: si cambia el titular, el inmueble queda afecto al pago de la cuota, y el nuevo dueño responde subsidiariamente con la casa si el anterior no paga (art. 64.1 TRLRHL y art. 79.1 de la Ley General Tributaria). La deuda prescribe a los cuatro años (art. 66 LGT). Por eso el notario debe informarse de las deudas pendientes y advertirte de ellas al firmar (art. 64.1). Más sobre los costes de la operación en gastos e impuestos al comprar y plusvalía municipal.
El IBI en el alquiler
El art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar que el inquilino de una vivienda pague los gastos generales del inmueble, incluidos los tributos, que correspondan a la vivienda. El pacto tiene que constar por escrito y fijar su importe anual a la fecha del contrato, y no afecta a la Administración: el ayuntamiento sigue cobrando al propietario. Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica), lo que pagas por esos gastos solo puede subir una vez al año, como mucho el doble de lo que pueda subir la renta, pero esa limitación no alcanza a los tributos (art. 20.2).
A finales de septiembre de 2026, un real decreto-ley prohibió cargar los tributos al inquilino. El Congreso lo derogó el 2 de octubre y lo que explicamos aquí es la ley vigente. Si firmaste tu contrato el 1 o el 2 de octubre de 2026, cuando esa norma estuvo en vigor, consulta qué régimen se le aplica. Lo tratamos en gastos del alquiler: quién paga y impuestos del casero.
Bonificaciones y recargos
| Supuesto | Bonificación | Norma |
|---|---|---|
| Vivienda de protección oficial | 50 % durante los tres años siguientes a la calificación definitiva, si se pide | Art. 73.2 |
| Familia numerosa | Hasta el 90 %, si la ordenanza la regula | Art. 74.4 |
| Instalaciones de energía solar o ambiente | Hasta el 50 %, si la ordenanza la regula | Art. 74.5 |
| Puntos de recarga de vehículos eléctricos | Hasta el 50 %, si la ordenanza la regula | Art. 74.7 |
| Vivienda alquilada con renta limitada por una norma | Hasta el 95 %, si la ordenanza la regula | Art. 74.6 |
Al revés, los ayuntamientos pueden cobrar un recargo de hasta el 50 % de la cuota a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada cuyo titular tenga cuatro o más viviendas, y de hasta el 100 % si la desocupación pasa de tres años. La ordenanza fija la prueba y el procedimiento, con audiencia previa del propietario (art. 72.4).
Cómo recurrir el valor catastral
El valor catastral no puede superar el valor de mercado (art. 23.2 del texto refundido de la Ley del Catastro, TRLCI). No se discute en el recibo del IBI, sino en los procedimientos del Catastro (art. 65 TRLRHL):
- Revisión general del municipio. Los nuevos valores se notifican a cada titular y se recurren en reposición o en reclamación económico-administrativa en un mes (art. 29.7 TRLCI). La reclamación no suspende el valor (art. 29.6), que tiene efecto el 1 de enero siguiente (art. 29.5).
- Datos erróneos de tu inmueble (superficie, uso, antigüedad). Comunícalo al Catastro: puede abrir un procedimiento de subsanación de discrepancias, con 15 días de alegaciones (art. 18.1). Si el cambio lo hiciste tú, por ejemplo una ampliación, tienes que declararlo (art. 13).
- La liquidación del IBI. Errores del propio recibo se recurren ante el ayuntamiento en reposición, en un mes desde la notificación o desde el fin de la exposición del padrón (art. 14.2.c TRLRHL).
El plazo es de un mes. Si dejas pasar el mes desde la notificación del nuevo valor, ese valor servirá de base para los años siguientes. Y si el error es de superficie, conviene corregirlo también en el Registro: Registro y Catastro no coinciden.
Lo práctico: consulta en la sede electrónica del Catastro la ficha de tu inmueble y compara superficie, uso y año con la escritura. El valor de referencia que usa Hacienda es otra cosa: valor de referencia.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Vendí en marzo y me ha llegado el IBI de todo el año. ¿Tengo que pagarlo?
Sí. Eras el titular el 1 de enero (arts. 63 y 75 TRLRHL). Si pactaste con el comprador repartirlo, reclámale su parte.
El vendedor no pagó el IBI del año pasado. ¿Me lo pueden cobrar a mí?
Sí, con la casa y de forma subsidiaria, si el vendedor no paga (art. 64.1 TRLRHL y art. 79 LGT), mientras la deuda no haya prescrito.
¿Puede mi casero cobrarme el IBI?
Sí, si lo pactasteis por escrito en el contrato con su importe anual (art. 20.1 LAU). Sin ese pacto lo paga él, y ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el propietario.
Tengo usufructo y mi hijo la nuda propiedad. ¿Quién paga?
El usufructuario, porque el usufructo va antes que la propiedad en el orden del art. 61 TRLRHL.
¿Puedo recurrir el valor catastral en cualquier momento?
El valor que te notifican en una revisión, en un mes (art. 29.7 TRLCI). Los errores en la descripción del inmueble puedes comunicarlos cuando los detectes (art. 18.1).
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Continúa tu historia
→ Plusvalía municipal al vender
→ Gastos e impuestos al comprar casa
→ Valor de referencia y comprobación de valores
→ Gastos del alquiler: quién paga
→ Registro y Catastro no coinciden
→ Usufructo y nuda propiedad
Marco legal: arts. 14.2, 61, 63, 64, 65, 72, 73, 74 y 75 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales · arts. 13, 18, 23 y 29 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario · arts. 66 y 79 de la Ley 58/2003, General Tributaria · art. 20.1 y 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 por Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.