La comunidad de propietarios es una democracia pequeña con una ley propia (la Ley de Propiedad Horizontal), y casi todos los conflictos de vecinos se resuelven sabiendo tres cosas: qué mayoría hacía falta para el acuerdo que te molesta, qué plazo tienes para impugnarlo y quién responde del daño. Esta es la guía de supervivencia: cómo funciona la comunidad, tus derechos y tus obligaciones, la tabla de mayorías, y los siete conflictos que vemos cada semana con el camino para cada uno (morosos, derramas y obras, ruidos, pisos turísticos, humedades, terrazas y acuerdos ilegales).
Cómo funciona la comunidad (lo justo para no perder)
La junta es quien manda: se reúne al menos una vez al año para aprobar cuentas y presupuesto (art. 16 LPH). La convoca el presidente o la cuarta parte de los propietarios (o cuotas). Si la convocatoria no llega con los seis días de antelación de la ordinaria o con los requisitos del art. 16, los acuerdos son impugnables.
El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3 LPH). Es un cargo obligatorio: se elige entre los propietarios y, si no, se designa por turno rotatorio o sorteo; puedes pedir al juez que te releve, dentro del mes siguiente a tu nombramiento, alegando tus razones (art. 13.2 LPH).
El administrador gestiona, cobra y ejecuta acuerdos (art. 20 LPH). No decide: si un administrador «prohíbe» algo por su cuenta, no vale.
Los acuerdos se adoptan por las mayorías del art. 17 y vinculan a todos, incluidos los ausentes, que tienen 30 días naturales desde que se les comunica el acuerdo para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, su voto cuenta a favor, salvo en los acuerdos cuyo coste no puede repercutirse a quien no votó a favor y en las obras para uso privativo (art. 17.8 LPH). El acta debe notificarse a cada propietario (art. 19) en el domicilio que hayas comunicado; si no comunicaste ninguno, vale el piso, y el tablón de anuncios como último recurso.
La tabla de mayorías (art. 17 LPH)
| Acuerdo | Mayoría |
|---|---|
| Modificar el título constitutivo o los estatutos; cambiar las cuotas de participación | Unanimidad (con el cómputo de ausentes del 17.8) |
| Servicios comunes de interés general (portería, vigilancia), arrendar elementos comunes, limitar o prohibir pisos turísticos y fijarles cuotas especiales (hasta un 20 % más) | 3/5 de propietarios y cuotas |
| Ascensor, supresión de barreras, obras de accesibilidad no obligatorias | Mayoría de propietarios que sean mayoría de cuotas (art. 17.2). Son obligatorias sin votación si las pide el propietario de una vivienda o local donde vive o trabaja una persona con discapacidad o mayor de 70 años y lo repercutido al año, descontadas ayudas, no supera 12 mensualidades, o si las ayudas cubren el 75 % (art. 10.1.b). Desde el 23-10-2026 (Ley 4/2026), si hay financiación la repercusión se reparte en los años que esta permita, la comunidad debe pedir las ayudas que le indique quien insta la obra y basta con que las concedidas lleguen al 70 % |
| Instalaciones de energías renovables para uso común, puntos de recarga y obras de eficiencia energética | Mayoría simple de propietarios y de cuotas para obras de eficiencia energética y renovables de uso común si lo repercutido al año, descontadas ayudas, no supera 12 mensualidades (art. 17.2, párr. 3.º); un tercio de propietarios y cuotas para telecomunicaciones y sistemas de renovables comunes o privativos, sin cobrar a quien no votó a favor (art. 17.1); el punto de recarga en tu plaza solo exige comunicarlo a la comunidad (art. 17.5) |
| Conservación, presupuesto, obras necesarias, nombramiento de cargos, todo lo demás | Mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes (17.7). Las obras necesarias de conservación no necesitan acuerdo previo (art. 10.1.a) |
Tus derechos y tus obligaciones
Derechos: asistir y votar (si estás al corriente de pago; si no, puedes hablar pero no votar, art. 15.2), recibir la convocatoria y el acta, acceder a las cuentas y a la documentación, impugnar acuerdos (art. 18), exigir que la comunidad repare los elementos comunes que te causan daño (art. 10), usar los elementos comunes conforme a su destino.
Obligaciones (art. 9): pagar las cuotas y derramas según tu coeficiente (y responder con la finca de las del año en curso y de los tres anteriores si vendes), mantener tu piso sin dañar a otros, permitir el acceso para reparaciones de elementos comunes, no hacer obras que afecten a elementos comunes o a la seguridad, no realizar actividades prohibidas por los estatutos, molestas, insalubres o peligrosas (art. 7.2), y comunicar tu domicilio para notificaciones.
Los siete conflictos y su camino
1. Un vecino no paga. Certificación de deuda, notificación y proceso monitorio especial de la LPH, con intereses, gastos del administrador y, si el deudor se opone, embargo preventivo sin caución (art. 21). → Vecinos morosos: cómo cobra la comunidad
2. Una derrama que no quieres pagar. Si el acuerdo se adoptó con la mayoría correcta, se paga (y luego se discute); si la mayoría era insuficiente o el acuerdo es ilegal, se impugna en el plazo. Solo las mejoras no necesarias cuyo coste supere tres mensualidades permiten negarse (art. 17.4). → Derramas y obras: qué mayoría y cuándo puedes negarte
3. Ruidos, olores, actividades molestas. Requerimiento del presidente, acuerdo de junta y acción de cesación: el juez puede prohibir la actividad y privar del uso de la vivienda hasta tres años (art. 7.2). → Ruidos y actividades molestas: la acción de cesación
4. Pisos turísticos. Desde abril de 2025 hace falta la aprobación expresa de la comunidad (3/5) para empezar la actividad, y la comunidad puede limitarla, condicionarla o prohibirla. → Pisos turísticos en la comunidad: lo que cambió en 2025
5. Humedades o daños que vienen de un elemento común. La comunidad está obligada a conservar y responde de los daños (art. 10.1.a LPH y art. 1902 CC); el seguro de la comunidad suele ser la vía rápida. → Humedades, bajantes y fachada: responde la comunidad
6. Obras en tu piso, cierres de terraza, cambio de uso. Lo que toca elementos comunes o la fachada necesita acuerdo; lo que es interior y no afecta a la estructura, no (art. 7.1). → Obras, terrazas y cambio de uso: qué puedes hacer sin la comunidad
7. Un acuerdo ilegal o abusivo. Tres meses para impugnar (un año si es contrario a la ley o a los estatutos), estando al corriente de pago o consignando, y habiendo votado en contra o estado ausente. → Impugnar un acuerdo de la junta
Los errores que cuestan el pleito: ① dejar de pagar «en protesta»: pierdes el voto y la legitimación para impugnar; ② no comunicar un domicilio de notificaciones y enterarte por el tablón cuando ya pasó el plazo; ③ impugnar sin haber votado en contra (o sin haber salvado el voto en el acta); ④ enfrentarte solo al vecino ruidoso en vez de activar a la comunidad, que es quien tiene la acción de cesación; ⑤ contestar al burofax del administrador con insultos: todo acaba en el expediente judicial.
Kit básico del propietario que no quiere problemas: ① comunica por escrito un correo y un domicilio para notificaciones; ② guarda convocatorias, actas y presupuestos de los últimos cinco años; ③ si un acuerdo te perjudica, vota en contra y pide que conste en acta; ④ ante un daño, parte al seguro de la comunidad y al tuyo el mismo día, con fotos; ⑤ antes de demandar a la comunidad o a un vecino, un intento serio de acuerdo (mediación o burofax con propuesta): desde 2025 es requisito para demandar (Ley Orgánica 1/2025) y muchas veces basta.
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Continúa tu historia
→ Impugnar un acuerdo · Morosos · Derramas y obras · Ruidos · Pisos turísticos · Humedades · Obras y terrazas
→ Vas a comprar: lo que hay que pedirle a la comunidad antes
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede la comunidad cortarme el agua o el ascensor si no pago?
El art. 21 LPH permite a la junta acordar medidas disuasorias contra la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad. El agua y la luz del piso no se pueden cortar; una piscina o un gimnasio comunitario, sí.
¿Estoy obligado a ser presidente?
Sí, si te toca por turno o sorteo, salvo que el juez te releve por causa justificada (edad, enfermedad, residencia lejana). Puedes delegar la gestión en el administrador, pero la representación es tuya.
El administrador no me da las cuentas. ¿Qué hago?
Pídelas por escrito al presidente: tienes derecho a examinar la documentación de la comunidad. Si se niegan, puedes solicitar judicialmente la exhibición y, en último término, impugnar la aprobación de cuentas hechas sin información.
¿Puede la comunidad obligarme a poner ascensor si vivo en un bajo?
Sí. Si el acuerdo se adopta con la mayoría de propietarios y cuotas (o es obligatorio por el art. 10.1.b), todos pagan según su coeficiente, incluidos bajos y locales. Estar exento del mantenimiento del ascensor no exime de pagar su instalación (STS 152/2024), y el Supremo ha declarado inoponible la exención estatutaria para las obras de accesibilidad del portal (STS 844/2026); solo una exención expresa de la instalación aprobada por unanimidad se ha respetado (STS de 25-6-2025, rec. 2095/2020).
Marco legal: Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal: arts. 7 (obras y actividades prohibidas; acción de cesación), 9 (obligaciones del propietario; afección real por deudas), 10 (obras obligatorias y accesibilidad; redacción de la Ley 4/2026 desde el 23-10-2026), 13 (órganos de gobierno), 15 (voto y morosos), 16 (convocatoria de juntas), 17 (régimen de mayorías, con las redacciones de la Ley 8/2013, el Real Decreto-ley 7/2019, el Real Decreto-ley 8/2019, el Real Decreto-ley 19/2021, la Ley 10/2022 y la Ley Orgánica 1/2025), 18 (impugnación de acuerdos), 19 (actas y notificaciones), 20 (administrador) y 21 (morosidad y monitorio) · art. 1902 CC · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial). Revisado octubre 2026.