La «nota de encargo» que te da la inmobiliaria es un contrato de mediación: te comprometes a pagarle una comisión si consigue un comprador, y a menudo te comprometes a mucho más sin leerlo: exclusividad de un año con renovación automática, penalización si vendes por tu cuenta, comisión aunque la venta se caiga. La regla del Tribunal Supremo: salvo pacto, la comisión se gana cuando se celebra la venta a la que contribuyó eficazmente la gestión de la agencia, también si aprovechas esa gestión para cerrarla directamente (SSTS 448/2014 y 540/2026). Lo demás depende de lo que firmes, con el límite de las cláusulas abusivas. Aquí tienes qué debe decir la nota de encargo, cuándo debes la comisión y cuándo no, y qué pasa con la señal que entrega el comprador a la agencia.
Cuándo se debe la comisión (y cuándo no)
| Situación | ¿Se debe? | Por qué |
|---|---|---|
| La agencia presenta al comprador y la venta se firma | Sí | Es el objeto del contrato: la mediación ha sido eficaz. |
| El comprador lo trajo la agencia, pero firmáis después de vencer el encargo, o «por vuestra cuenta» | Sí | El Tribunal Supremo reconoce la comisión también cuando el vendedor se aprovecha de la gestión de la agencia para cerrar la venta directamente (STS 448/2014, de 30-7; STS 540/2026, de 9-4). La hoja de visita firmada por el comprador es la prueba. |
| Vendes a un comprador que encontraste tú, sin exclusiva | No | Sin exclusividad, la agencia solo cobra si su gestión produjo la venta. |
| Vendes a un comprador tuyo durante la exclusiva | Depende | Si la cláusula de exclusiva prevé comisión o penalización, se aplica, salvo que sea abusiva (desproporcionada, renovada tácitamente, sin límite). Si es abusiva, es nula (art. 83 TRLGDCU); si no lo es, el juez solo la modera si hubo cumplimiento parcial o irregular (art. 1154 CC). |
| Se firman arras y el comprador se echa atrás | Normalmente no | Salvo pacto, la comisión se devenga al celebrarse la venta (STS 448/2014), no con la reserva: si el comprador se retira perdiendo unas arras penitenciales, no hubo venta. Si la nota de encargo dice que se devenga «con la reserva o las arras», léela dos veces antes de firmar. |
| Decides no vender | No, salvo pena pactada | Puedes desistir del encargo; algunas notas fijan una penalización por retirar la vivienda en exclusiva: solo vale si es proporcionada. |
Lo que debe decir la nota de encargo (y lo que no debería)
Debe decir: identificación de la agencia (y, en Cataluña, su número de inscripción en el Registro de agentes inmobiliarios, obligatorio según la Ley 18/2007 y el Decreto 12/2010); el precio de venta que autorizas; la comisión exacta y cuándo se devenga; la duración (razonable: entre tres y seis meses) y si hay exclusiva; los servicios que presta (visitas, publicidad, documentación, gestión de arras); y tu derecho a desistir si firmaste fuera del local o a distancia (14 días, art. 102 del texto refundido de la Ley de Consumidores). No debería decir: renovación tácita indefinida; comisión sobre reservas o arras fallidas; penalizaciones superiores a la propia comisión; que la agencia puede firmar arras en tu nombre sin tu autorización expresa para cada operación; que la señal del comprador la retiene la agencia como comisión.
La señal que el comprador entrega a la agencia
Cuando un comprador «reserva» con la agencia entregando una cantidad, ese dinero es del comprador hasta que tú aceptas la oferta y del vendedor después, nunca de la agencia, que solo lo custodia. Si tú rechazas la oferta, la agencia debe devolverlo íntegro. Si aceptas y luego el comprador se retira, la señal es tuya (y la agencia podrá reclamar su comisión si así se pactó). Y si eres tú quien se retira tras aceptar, prepárate para el doble si la reserva estaba redactada como arras penitenciales y la agencia tenía poder para vincularte. Por eso conviene que las arras las firmes tú, con tu contrato, y no a través de un formulario de la agencia.
Las cláusulas que han acabado en juicio: ① exclusiva de 12 meses «prorrogable tácitamente por periodos iguales» hasta que uno la denuncie por burofax con dos meses de antelación; ② comisión del 5 % devengada «en el momento de la aceptación de la oferta», aunque la venta no llegue; ③ penalización del 10 % del precio si el propietario vende por su cuenta; ④ autorización a la agencia para «suscribir documentos de reserva y arras en nombre del propietario»; ⑤ obligación de aceptar cualquier oferta al precio de encargo (convierte el encargo en una opción de compra).
Antes de firmar con una agencia: ① pide la nota de encargo por adelantado y léela en casa; ② exclusiva, si la aceptas, de tres a seis meses sin prórroga tácita; ③ comisión solo sobre la venta escriturada (o, como mucho, sobre arras que efectivamente se consumen); ④ ninguna facultad de firmar en tu nombre; ⑤ la señal del comprador, en cuenta separada o directamente a ti; ⑥ que la agencia asuma por escrito facilitar al comprador la información del art. 31 de la Ley 12/2023 cuando la pida; ⑦ tacha lo que no aceptes y rubrica cada página: es un contrato, no un formulario.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
Firmé una hoja de visita como comprador. ¿Le debo algo a la agencia?
La hoja de visita prueba que la agencia te presentó la casa; la comisión la paga quien contrató a la agencia, normalmente el vendedor. Solo debes algo si firmaste un encargo de búsqueda o una cláusula expresa de honorarios a tu cargo. Léela: algunas hojas de visita esconden ese compromiso.
La agencia dice que tiene un comprador «pero no me lo presenta si no firmo la exclusiva». ¿Es legal?
Es una técnica comercial, no una obligación. Puedes firmar un encargo sin exclusiva para ese comprador concreto, con comisión si la venta se cierra con él.
¿Puedo reclamar a la agencia si el comprador reclama vicios ocultos?
Solo si la agencia dio información falsa o incompleta de la que era responsable. De los defectos de la casa respondes tú frente al comprador; contra la agencia tendrás acción si te aconsejó mal o incumplió sus deberes de información.
Vendí por mi cuenta a alguien que había visitado la casa con la agencia hace ocho meses. ¿Me pueden reclamar?
Sí, si prueban que su gestión fue la causa de la venta (la hoja de visita lo prueba). El plazo transcurrido no lo evita por sí solo; lo que importa es la relación de causalidad.
Marco legal: contrato de mediación o corretaje inmobiliario (atípico, regido por la autonomía de la voluntad, arts. 1255 y 1258 CC) y doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el devengo de la comisión cuando la gestión del mediador ha sido determinante de la venta · arts. 1152-1155 CC (cláusula penal y moderación) · arts. 82-91 (cláusulas abusivas) y 102 y ss. (desistimiento en contratos a distancia y fuera de establecimiento) del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · Real Decreto 515/1989 (información en la venta de viviendas) · art. 31 de la Ley 12/2023 · Ley 18/2007 y Decreto 12/2010 de Cataluña (registro de agentes inmobiliarios y nota de encargo), y normativa autonómica equivalente donde exista. Revisado octubre 2026.