⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Primera vivienda: el decreto crea los préstamos TU CASA (hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones, a cualquier edad), con un crédito extraordinario de 10.000 millones. Aún no tienen requisitos ni procedimiento, y la vivienda tiene que ser habitual y queda para siempre con precio máximo de venta.
- Obras: desde el 1-12-2026, IVA del 10 % también en reformas de comunidades y de viviendas alquiladas como vivienda habitual, pagando por medios bancarios.
- Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos para las transmisiones desde el 1-12-2026.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Comprar una casa cuesta bastante más de lo que pone en el anuncio, y la mayor parte de ese sobrecoste es un impuesto que depende de tu comunidad autónoma. En segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones (ITP), al tipo que fija cada comunidad autónoma; en obra nueva, el 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A eso se suman notaría, Registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Y hay dos trampas que sorprenden cada semana: Hacienda liquida el ITP sobre el «valor de referencia» del Catastro si es mayor que el precio, y si el vendedor es una persona física no residente, la plusvalía municipal te la reclaman a ti. Aquí está quién paga qué, cuánto y cuándo.
La tabla completa: quién paga qué
| Concepto | Cuánto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | El tipo que fija tu comunidad autónoma (el 6 % si no ha aprobado otro, art. 11.1.a TRLITPAJD), sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia catastral. Tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, VPO o discapacidad en muchas comunidades. | Comprador. Se autoliquida en 30 días hábiles desde la escritura (art. 102 del Reglamento del impuesto), salvo que tu comunidad haya fijado otro plazo. |
| IVA + AJD (obra nueva, primera entrega) | IVA del 10 % (4 % en VPO de régimen especial) más AJD al tipo de tu comunidad (el 0,5 % si no ha aprobado otro, art. 31.2 TRLITPAJD) sobre la escritura. | Comprador. El IVA se paga al promotor; el AJD se autoliquida. |
| Notaría de la compraventa | Arancel regulado (RD 1426/1989): sube con el precio y con el número de folios. | Por ley, la escritura matriz el vendedor y las copias el comprador (art. 1455 CC); por pacto casi siempre el comprador. Lo que se firme manda. |
| Registro de la Propiedad | Arancel regulado (RD 1427/1989), según el valor de la finca. | Comprador. |
| Gestoría | Opcional en la compraventa. Con hipoteca, la gestoría la elige y la paga el banco. | Quien la encargue. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Según los años y el incremento del valor del suelo; puede ser cero si no hubo incremento real. | Vendedor (art. 106.1.b TRLHL). Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador es sustituto del contribuyente y responde ante el Ayuntamiento (art. 106.2). El pacto «la paga el comprador» solo vale entre vosotros. |
| IBI del año | El recibo completo lo paga quien era dueño el 1 de enero. | Vendedor, que puede repercutir al comprador la parte proporcional desde la venta, salvo pacto en contra (Tribunal Supremo, 2016). |
| Comunidad | Cuotas y derramas. | Vendedor hasta la venta; el comprador responde con la finca de la deuda del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e LPH). |
| Certificado energético, cédula, IEE | Precio libre. | Vendedor: son documentos que debe entregar. |
| Inmobiliaria | Lo pactado en el encargo, más IVA. | Quien la contrató, casi siempre el vendedor. Al comprador solo se le puede cobrar si lo pactó con ella. |
Si compras con hipoteca: lo que paga el banco y lo que pagas tú
Desde la Ley 5/2019 el reparto está fijado por ley (art. 14.1.e): el banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el Registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas. La comisión de apertura es válida si se te informó con claridad; para ver si es abusiva, el juez puede compararla con el coste medio de estas comisiones (TJUE, C-565/21, de 16-3-2023, y C-699/23, de 30-4-2025). El banco puede exigir un seguro de daños (incendio) pero no obligarte a contratar el suyo (art. 17.3). → La hipoteca al comprar: FEIN, 10 días y vinculaciones
La trampa del valor de referencia
Desde 2022 la base del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones es el valor de referencia que el Catastro publica cada año para cada inmueble, salvo que el precio sea mayor (art. 10 del texto refundido de la Ley del ITP). Si compras por 180.000 euros una casa cuyo valor de referencia es 210.000, pagas ITP sobre 210.000: con un tipo del 7 %, 2.100 euros más. Se consulta gratis en la Sede del Catastro antes de firmar. Si crees que el valor de referencia es superior al de mercado, pagas sobre él y después pides la rectificación con una tasación, o impugnas la liquidación: la carga de la prueba es tuya.
Cuatro sustos de última hora: ① descubrir el valor de referencia en la gestoría, después de firmar; ② un vendedor no residente y la plusvalía municipal reclamada al comprador dos años después; ③ el «todos los gastos al comprador» del contrato interpretado por el vendedor para incluir su plusvalía y la cancelación de su hipoteca; ④ el IBI pendiente, que persigue a la finca (art. 64 TRLRHL).
Cómo presupuestar sin sorpresas: ① mira el tipo de ITP (o IVA + AJD) de tu comunidad y las reducciones a las que puedas acogerte; ② consulta el valor de referencia del inmueble en el Catastro y calcula el ITP sobre el mayor de los dos; ③ pide presupuesto de notaría, Registro y gestoría; ④ si hay hipoteca, la tasación y, en su caso, la comisión de apertura; ⑤ escribe en el contrato el reparto exacto: escritura, copias, plusvalía (vendedor), IBI prorrateado, cancelación de la hipoteca del vendedor (vendedor) y comunidad al corriente con certificado.
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Continúa tu historia
→ La hipoteca: qué paga el banco y qué firmas
→ La plusvalía municipal explicada (y cuándo no se paga)
→ Dónde se pacta el reparto de gastos: el contrato
→ Tipos reducidos en vivienda protegida
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo pedir que el vendedor pague el ITP?
Entre vosotros se puede pactar cualquier reparto, pero frente a Hacienda el obligado eres tú. Si el vendedor no paga, te lo reclaman a ti con recargos. Mejor negociar el precio.
Compro a un particular una casa nueva que nunca se estrenó. ¿IVA o ITP?
Si el vendedor es un particular, ITP, aunque la casa esté a estrenar. El IVA se aplica a la primera entrega hecha por el promotor. Una segunda entrega (el promotor vendió a un fondo que te vende a ti) suele ir por ITP, salvo renuncia a la exención en casos muy concretos entre empresarios.
¿Cuándo se pagan los impuestos?
ITP y AJD: 30 días hábiles desde la escritura, salvo que tu comunidad haya fijado otro plazo. La plusvalía municipal la declara el vendedor en 30 días hábiles. El Registro no inscribe sin el justificante de haber presentado el ITP o AJD.
¿Qué pasa si escrituro por menos de lo que pago?
Es una infracción tributaria para los dos (y delito si la cuota defraudada supera 120.000 euros, art. 305 del Código Penal), el ITP se liquida igualmente sobre el valor de referencia, y el día que vendas tu ganancia patrimonial en el IRPF será mayor porque tu precio de compra «oficial» es más bajo. Nunca compensa.
Marco legal: arts. 7, 10 y 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993), con la base sobre el valor de referencia introducida por la Ley 11/2021 · normativa autonómica de tipos de ITP y AJD · arts. 20.Uno.22.º y 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992 del IVA · arts. 61-64 y 104-110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (IBI y plusvalía municipal; sustituto del contribuyente en el art. 106.2) · art. 1455 CC · Reales Decretos 1426/1989 y 1427/1989 (aranceles notariales y registrales) · art. 14.1.e y art. 17 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario · art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la repercusión del IBI (2016). Revisado octubre 2026.