Si el agua sale de una instalación del piso de arriba (su baño, su lavadora, una tubería que solo sirve a su vivienda), responden quien vive allí y el propietario, obligado a mantener su piso sin perjudicar a los demás (arts. 1902 y 1910 del Código Civil y 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal); si sale de un elemento común, como la bajante general o la cubierta, repara la comunidad. Localiza el origen con un técnico y avisa al administrador. Para reclamar los daños tienes un año desde que los conoces (art. 1968.2 del Código Civil), y puedes dirigirte directamente a la aseguradora del responsable (art. 76 de la Ley de Contrato de Seguro).
Primero, saber de dónde sale el agua
Quién paga depende del origen, no del piso donde aparece la mancha. Si no está claro, pide al administrador que envíe un técnico o encarga tú un informe: es la prueba central de cualquier reclamación.
| Origen del agua | Quién repara | Quién responde de tus daños | Norma |
|---|---|---|---|
| Instalación privativa del vecino: aparatos, desagües o tuberías que solo sirven a su piso | El propietario de ese piso | El ocupante que causó el daño y el propietario que no mantuvo la instalación | Arts. 1902 y 1910 CC; art. 9.1.b LPH |
| Elemento común: bajante general, montantes, cubierta, fachada | La comunidad, sin necesidad de acuerdo previo | La comunidad, si el daño viene de no haber conservado el elemento | Art. 10.1.a LPH; art. 1902 CC |
| Obras en el piso de al lado o en la finca colindante | Quien hizo la obra | Quien encargó o ejecutó la obra, según su culpa | Art. 1902 CC |
Si el agua llega por unas obras, mira también daños por obras en la vivienda o la comunidad. Si la causa está en el propio edificio, la guía es humedades en elementos comunes.
Qué dice la ley sobre la responsabilidad
El art. 1902 del Código Civil obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia, y el art. 1910 hace responsable a quien habita una casa de los daños por las cosas que se arrojen o caigan de ella. En un caso de filtraciones, el Supremo situó la responsabilidad en el ocupante del piso del que procedía el agua (STS 334/2001, de 6 de abril). Y cada propietario debe mantener su piso e instalaciones sin perjudicar a los demás y resarcir los daños que cause por su descuido o el de las personas de las que responde (art. 9.1.b LPH).
Si el piso de arriba está alquilado, reclama al inquilino y al propietario. El Supremo exoneró a un propietario cuyo inquilino no le había advertido de las deficiencias (STS 204/2021, de 15 de abril), y en 2026 ha vuelto a pronunciarse sobre la responsabilidad de los propietarios por filtraciones nacidas en un local arrendado (STS 794/2026, de 26 de mayo). Entre casero e inquilino: reparaciones en el alquiler.
Si el origen es común, el administrador debe disponer las reparaciones urgentes (art. 20.c LPH), y quien advierta la necesidad de una reparación urgente en zonas comunes debe comunicarlo sin demora (art. 7.1).
Los seguros que entran en juego
- Tu seguro de hogar. Si cubre daños por agua, te indemniza y después reclama al responsable con tus mismos derechos, hasta lo que te pagó (art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro). Comunícale el siniestro en siete días (art. 16).
- El seguro de responsabilidad civil del vecino. Puedes reclamarle directamente y no puede oponerte las excepciones que tenga frente a su asegurado; el vecino debe decirte qué seguro tiene (art. 76). La aseguradora responde también de las consecuencias económicas de las obligaciones de hacer impuestas a su asegurado, como reparar (STS 632/2026, de 24 de abril).
- El seguro de la comunidad. Cubre lo que diga su póliza; la ley permite contratarlo con cargo al fondo de reserva (art. 9.1.f LPH).
Si es tu aseguradora la que pone pegas: el seguro de hogar no paga.
Plazos para reclamar
| Contra quién | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| El vecino o la comunidad, por los daños (responsabilidad extracontractual) | 1 año desde que conoces el daño | Arts. 1902 y 1968.2 CC |
| El fontanero o la empresa que contrataste y reparó mal (responsabilidad contractual) | 5 años desde que puede exigirse | Arts. 1101 y 1964.2 CC |
| Tu propia aseguradora | 2 años | Art. 23 de la Ley de Contrato de Seguro |
Cuando las filtraciones se repiten o el daño sigue creciendo, se discute desde cuándo contar el año, y los tribunales distinguen entre daños continuados y permanentes (lo examinó la STS 295/2026, de 24 de febrero, en un caso de filtraciones desde la finca vecina). No apures el plazo: una reclamación extrajudicial por escrito interrumpe la prescripción (art. 1973 CC).
Cuenta el año desde la primera mancha. Si esperas a ver si el vecino lo arregla, el plazo sigue corriendo. Un burofax al vecino, al propietario y, si la conoces, a su aseguradora interrumpe la prescripción.
Cómo reclamar, paso a paso
- Avisa por escrito al vecino y al administrador, con fotos fechadas. Cada propietario debe permitir la entrada en su piso para las reparaciones necesarias (art. 9.1.c y d LPH).
- Da parte a tu seguro en siete días.
- Encarga un informe técnico del origen y la valoración del daño; si hay juicio, se aporta con la demanda (art. 336 LEC).
- Reclama por escrito al responsable y a su aseguradora con el informe y los presupuestos.
- Si no hay acuerdo, intenta un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación documentada o una oferta vinculante confidencial: es requisito para demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Demanda en juicio verbal si reclamas hasta 15.000 € (art. 250.2 LEC); hasta 2.000 €, sin abogado ni procurador.
Lo práctico: fotografía techos, paredes y muebles antes de limpiar, apunta la fecha en que apareció la mancha, guarda los presupuestos y no tires nada dañado hasta que lo vean los peritos.
Preguntas que nos hacéis cada semana
El vecino no me abre para ver de dónde viene el agua. ¿Qué hago?
Pide al presidente o al administrador que le requieran por escrito: cada propietario debe permitir la entrada en su piso para las reparaciones que exija el inmueble y para mantener su vivienda sin perjudicar a los demás (art. 9.1, letras b, c y d, de la Ley de Propiedad Horizontal). Si sigue negándose, habrá que acudir al juez.
El piso de arriba está alquilado. ¿Reclamo al inquilino o al dueño?
A los dos. El ocupante responde del daño que cause, y el propietario debe mantener el piso y sus instalaciones (art. 9.1.b). Cuánto corresponde a cada uno depende de quién conocía el problema y de si se avisó (STS 204/2021).
¿Puede mi seguro pagarme y luego reclamar al vecino?
Sí. Una vez que te indemniza, ejerce frente al responsable los derechos que te correspondían a ti, hasta lo que pagó (art. 43 de la Ley de Contrato de Seguro).
¿Y si la filtración viene de la cubierta o de una bajante común?
La reparación es una obra de conservación obligatoria para la comunidad, que no necesita acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). Comunícalo al administrador por escrito y reclama a la comunidad los daños en tu piso.
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Marco legal: arts. 1101, 1902, 1910, 1964.2, 1968.2 y 1973 del Código Civil · arts. 7.1, 9.1, 10.1.a y 20.c LPH · arts. 16, 23, 43 y 76 de la Ley de Contrato de Seguro · arts. 250.2 y 336 LEC · art. 5 de la LO 1/2025 · SSTS 334/2001, de 6 de abril; 204/2021, de 15 de abril; 295/2026, de 24 de febrero; 632/2026, de 24 de abril, y 794/2026, de 26 de mayo. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.