⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Primera vivienda: el decreto crea los préstamos TU CASA (hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones, a cualquier edad), con un crédito extraordinario de 10.000 millones. Aún no tienen requisitos ni procedimiento, y la vivienda tiene que ser habitual y queda para siempre con precio máximo de venta.
- Obras: desde el 1-12-2026, IVA del 10 % también en reformas de comunidades y de viviendas alquiladas como vivienda habitual, pagando por medios bancarios.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Una reforma es un contrato de obra (arts. 1588 a 1600 del Código Civil): el contratista se compromete a entregarte un resultado y, si pactasteis un precio cerrado sobre un proyecto, no puede subirlo salvo por cambios que tú hayas autorizado (art. 1593). Si no termina, la deja mal hecha o la abandona, puedes exigir que la acabe o la corrija a su costa, o resolver el contrato y pedir los daños (arts. 1098 y 1124). Si no se pactó otra cosa, el precio se paga al entregar la obra (art. 1599). Para reclamar por incumplimiento tienes, como regla general, cinco años (art. 1964.2).
Qué es jurídicamente tu reforma
El contratista puede poner solo su trabajo o también los materiales (art. 1588 CC), y lo que promete es un resultado: la obra terminada y bien hecha. Es una obligación de resultado, de la que solo se libera probando un caso fortuito (STS de 26 de abril de 2013, rec. 16/2011). Responde además del trabajo de las personas que emplea (art. 1596), y los subcontratistas solo pueden reclamarte hasta lo que todavía debas al contratista (art. 1597).
Si la reforma cambia la estructura, la volumetría, la fachada o el uso del edificio, entra también la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 2.2.b LOE), con proyecto y plazos de garantía propios. Una reforma de cocina o de baño sin tocar estructura se rige por el Código Civil y, si contratas con una empresa, por las normas de consumo.
El presupuesto cerrado y los cambios de obra
Con un precio alzado sobre un plano o proyecto convenido, el contratista no puede pedir más aunque suban los jornales o los materiales. Solo puede cobrar un aumento si se cambia el proyecto, el cambio supone más obra y tú lo autorizaste (art. 1593 CC). Firma cada cambio con su precio antes de que se ejecute.
| Qué pedir por escrito | Para qué sirve |
|---|---|
| Presupuesto por partidas, indicando si el precio es cerrado | Delimita lo contratado y activa la regla del art. 1593 CC |
| Fechas de inicio y de entrega, y una penalización por día de retraso | Sustituye a la indemnización salvo pacto; el juez la modera si hubo cumplimiento parcial (arts. 1152 y 1154 CC) |
| Calendario de pagos ligado al avance real | Sin pacto, el precio se paga al entregar (art. 1599); en obra por piezas o por medida, el contratista puede pedir que recibas y pagues por partes (art. 1592) |
| Quién tramita la licencia o la declaración responsable | Evita paralizaciones y multas: licencia de obras |
| Acta de entrega con los defectos pendientes | Con LOE, las garantías cuentan desde la recepción (arts. 6 y 17 LOE) |
Retrasos, abandono y retención de pagos
Para que el contratista esté en mora tienes que reclamarle el cumplimiento, salvo que la fecha de entrega fuera determinante del contrato (art. 1100 CC); lo habitual es un burofax con un plazo razonable. Si aun así no cumple o abandona la obra, puedes exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con indemnización en ambos casos (art. 1124), y pedir que lo no hecho o mal hecho se ejecute a su costa (art. 1098).
Retener el pago tiene base legal: en las obligaciones recíprocas nadie incurre en mora si la otra parte no cumple lo suyo (art. 1100, último párrafo). Retén una cantidad proporcionada a lo que falta o está mal y dilo por escrito; si retienes mucho más, el incumplidor puedes pasar a ser tú.
Cancelar la reforma porque has cambiado de idea es otra cosa: puedes hacerlo, pero pagando al contratista sus gastos, su trabajo y el beneficio que esperaba (art. 1594 CC).
Defectos: qué plazo tienes
| Situación | Responsabilidad | Plazo |
|---|---|---|
| Cualquier reforma mal ejecutada | Incumplimiento del contrato (arts. 1101 y 1124 CC) | Cinco años desde que se puede exigir el cumplimiento (art. 1964.2 CC) |
| Reforma sujeta a la LOE: daños en la estructura | Art. 17.1.a LOE | Garantía de diez años desde la recepción; dos años para reclamar desde que aparece el daño (art. 18.1) |
| Reforma sujeta a la LOE: humedades, instalaciones y otros defectos de habitabilidad | Art. 17.1.b LOE | Tres años desde la recepción; dos para reclamar desde el daño |
| Reforma sujeta a la LOE: acabados | Solo el constructor (art. 17.1 LOE) | Un año desde la recepción; dos para reclamar desde el daño |
| Obra fuera de la LOE que provoca la ruina del edificio | Art. 1591 CC | La ruina debe producirse en los diez años siguientes a la terminación |
Las acciones de la LOE se suman a las del contrato (art. 17.1 LOE). El Supremo incluye en la «ruina» del art. 1591 los defectos graves que hacen el edificio impropio para su uso (STS de 20 de mayo de 2013, rec. 1672/2010), pero no los defectos menores de acabado (STS de 14 de octubre de 2013, rec. 1195/2010). Para la vivienda comprada nueva, ver defectos de obra nueva y LOE.
El plazo de la LOE es corto. Si la reforma entra en la LOE, tienes dos años para reclamar desde que aparece el daño (art. 18.1 LOE), aunque la garantía sea de diez.
Cómo reclamar
- Haz fotos, encarga un informe técnico si los defectos son relevantes y envía un requerimiento escrito con lo pendiente y un plazo para resolverlo.
- Si contrataste con una empresa como consumidor, puedes ir al arbitraje de consumo, que obliga a ambas partes si las dos lo aceptan; un convenio arbitral firmado antes del conflicto no te vincula (art. 57 TRLGDCU). Más en consumo.
- Antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Hasta 15.000 € es juicio verbal, y hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador (arts. 250.2, 23.2 y 31.2 LEC).
Lo práctico: si firmaste el presupuesto de una empresa en tu casa, en general tienes 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones, o 30 si la visita no la pediste tú (art. 102 TRLGDCU). No vale para la transformación sustancial de un edificio (art. 93.f), para la reparación urgente que tú pediste (art. 103.h) ni si el servicio ya se ejecutó entero con tu consentimiento expreso (art. 103.a).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede el contratista cobrarme más porque han subido los materiales?
Si pactasteis un precio cerrado sobre un proyecto, no. Solo puede pedir más por cambios que aumenten la obra y que tú hayas autorizado (art. 1593 CC), salvo que el contrato prevea una revisión de precios.
¿Puedo dejar de pagar si la obra está mal hecha?
Puedes retener la parte que corresponde a lo defectuoso o pendiente (art. 1100 CC). Retenerlo todo por un defecto menor te expone a una reclamación.
Quiero parar la reforma a mitad aunque el contratista lo esté haciendo bien. ¿Puedo?
Sí, pero tendrás que indemnizarle sus gastos, su trabajo y el beneficio que esperaba obtener (art. 1594 CC).
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por una reforma mal hecha?
Por incumplimiento del contrato, cinco años (art. 1964.2 CC). Si la obra entra en la LOE, además tienes sus garantías, con dos años para reclamar desde que aparece el daño.
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Continúa tu historia
→ Licencia de obras: cuándo hace falta
→ Defectos de obra nueva y LOE
→ Obras en terrazas y elementos comunes
→ Daños por obras en la vivienda o la comunidad
→ Reclamaciones de consumo
→ Plazos en inmobiliario
→ Si eres subcontratista y no te pagan
Marco legal: arts. 1098, 1100, 1101, 1124, 1152, 1154, 1588 a 1599 y 1964.2 del Código Civil · arts. 2.2, 6, 17 y 18 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación · arts. 57, 93, 102 y 103 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · arts. 23.2, 31.2 y 250.2 LEC · SSTS de 26-4-2013 (rec. 16/2011), 20-5-2013 (rec. 1672/2010) y 14-10-2013 (rec. 1195/2010). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.