La reserva es el documento con el que entregas una cantidad para que el vendedor retire la casa del mercado mientras preparáis las arras, y lo que vale depende de lo que diga y de quién lo firme. Si identifica la vivienda, fija el precio y la firma el dueño o alguien con su autorización, puede ser ya un contrato que obliga a los dos (arts. 1450 y 1451 del Código Civil). Si no hay acuerdo sobre la casa y el precio, el Supremo la trata como una simple muestra de interés y la cantidad se devuelve (STS de 5 de octubre de 2020, rec. 1901/2018). Si te echas atrás, perderla o no depende de lo pactado: con arras penitenciales la pierdes; si era un pago a cuenta del precio, el vendedor puede exigirte que compres o pedirte una indemnización.
Qué es una reserva y qué valor tiene
El Código Civil no regula la reserva como un contrato propio. Hay contrato desde que las partes consienten en obligarse (art. 1254) y obliga cualquiera que sea su forma (art. 1278), así que no hace falta notario. La compraventa queda perfeccionada cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio (art. 1450), y la promesa de vender o comprar con ese acuerdo permite exigir el cumplimiento (art. 1451). Lo que importa es qué acordasteis y cómo lo escribisteis:
| Lo que dice el documento | Qué es | Si te echas atrás | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|---|
| No concreta la casa o el precio final, o el dueño no lo ha firmado ni aceptado | Una muestra de interés; no hay compraventa | Recuperas lo entregado (art. 1259 CC; STS de 5-10-2020) | Te devuelve lo entregado |
| Casa y precio fijados; la cantidad es «a cuenta del precio» | Arras confirmatorias: contrato que obliga | El vendedor puede exigirte cumplir o resolver con indemnización (art. 1124 CC) | Puedes exigir la venta o resolver con indemnización |
| La cantidad se entrega como arras penitenciales o citando el art. 1454 | Contrato con derecho a desistir | Pierdes lo entregado | Te lo devuelve duplicado |
| La cantidad se pierde o se dobla si alguien incumple, sin derecho a desistir | Arras penales: una cláusula penal | La pierdes si incumples; el juez puede moderarla si cumpliste en parte o de forma irregular (art. 1154 CC) | Te la devuelve duplicada si así se pactó |
Lo que dice el Supremo sobre las arras
El Supremo distingue tres clases: las confirmatorias, que son una señal o parte del precio; las penales, que garantizan el cumplimiento, y las penitenciales, que permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas dobladas (STS de 26 de septiembre de 2013, rec. 634/2011; STS de 22 de febrero de 2012, rec. 1793/2008). Las penitenciales son excepcionales y exigen que la voluntad de las partes conste de forma inequívoca; si no, se entiende que la cantidad es un anticipo a cuenta del precio (STS de 24 de marzo de 2009, rec. 946/2005).
Dos sentencias recientes lo aplican. Con arras penitenciales, si el vendedor no desiste de forma expresa pero se comporta como si lo hiciera, sin intención de cumplir, el comprador tiene derecho al doble (STS de 9 de febrero de 2026, rec. 1301/2021). Y en una promoción en la que los reservistas y la promotora podían desistir perdiendo o devolviendo doblados 6.000 €, el Supremo no vio desequilibrio porque la facultad era recíproca (STS de 9 de abril de 2026, rec. 3745/2021).
Reservar a través de una inmobiliaria
Si la agencia firma la reserva en nombre del dueño sin su autorización, lo que firme no le obliga salvo que él lo ratifique (art. 1259 del Código Civil), y el dueño solo responde de lo que la agencia haga dentro del encargo (art. 1727). Pide ver la nota de encargo y comprueba si autoriza a cobrar cantidades y a firmar reservas: la nota de encargo y la comisión. En Cataluña la agencia necesita esa nota de encargo para percibir cantidades o firmar precontratos, y debe tener una garantía que cubra el dinero que recibe hasta entregarlo (art. 55 de la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda).
Si compras como particular y el documento te lo impone un empresario, como una promotora, la cláusula que le permite quedarse la cantidad si renuncias, sin prever que te pague lo mismo si renuncia él, es abusiva (art. 87.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
Cómo redactar la reserva
- Identifica a todos los propietarios y la vivienda con sus datos registrales y su referencia catastral.
- Fija el precio total y di qué es la cantidad: reserva reembolsable, pago a cuenta del precio o arras penitenciales del art. 1454.
- Pon una fecha para firmar las arras o la escritura.
- Prevé las condiciones: que el dueño acepte en un plazo corto, que la nota simple no tenga cargas distintas de las declaradas y, si la necesitas, que te concedan la hipoteca.
- Escribe qué pasa con el dinero si no se cumple una condición: devolución íntegra y en qué plazo.
- Deja claro quién guarda la cantidad hasta las arras y que no se imputa a honorarios.
- Que firme el dueño o quien tenga su autorización por escrito, y guarda tu copia.
No pagues sin ver la nota simple y sin saber quién firma por el vendedor. Si el documento habla de arras penitenciales o cita el art. 1454 del Código Civil y no incluye una condición de financiación, perderás la cantidad si te echas atrás, también si es porque el banco no te da la hipoteca.
Lo práctico: escribe la regla en el propio documento. Ejemplo: «Si el propietario no acepta esta oferta en cinco días o el banco deniega la financiación, se devolverá la cantidad entregada íntegramente en tres días».
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Recupero la reserva si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si lo pactasteis o si la reserva no llegó a ser un contrato. Sin condición de financiación, depende del tipo de arras: qué hacer con una tasación baja.
La inmobiliaria dice que la reserva es para sus honorarios. ¿Es así?
Depende de lo que firmaste. Si el documento no dice que la cantidad se destina a honorarios, es una entrega a cuenta de la compra; si lo dice y la venta no se hace, puedes discutirlo, sobre todo si la cláusula no es recíproca.
El vendedor ha aceptado una oferta mejor después de firmar mi reserva. ¿Qué puedo hacer?
Si la reserva era ya un contrato con casa y precio fijados, puedes exigir la venta o resolver con indemnización; si eran arras penitenciales, te corresponde el doble. Si ya ha vendido a otro, mira la doble venta de una vivienda.
¿La reserva tiene que firmarse ante notario?
No. Los contratos obligan cualquiera que sea su forma (art. 1278 del Código Civil). La escritura llega después, con la compraventa.
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Marco legal: arts. 1124, 1154, 1254, 1259, 1278, 1450, 1451, 1454 y 1727 del Código Civil · art. 87.2 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · art. 55 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (Cataluña) · SSTS de 24-3-2009 (rec. 946/2005), 22-2-2012 (rec. 1793/2008), 26-9-2013 (rec. 634/2011), 5-10-2020 (rec. 1901/2018), 9-2-2026 (rec. 1301/2021) y 9-4-2026 (rec. 3745/2021). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.