Si la tasación sale por debajo del precio, el banco te prestará menos de lo previsto, porque la cuantía del préstamo depende del valor de tasación (según el Banco de España, normalmente hasta un máximo del 80 %). Puedes poner más dinero, renegociar el precio, encargar otra tasación a una sociedad homologada, que el banco tiene que aceptar si no ha caducado (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021), o probar con otro banco. Si en las arras pactaste una condición de financiación, puede que puedas desistir sin perder la señal.
Por qué la tasación decide cuánto te prestan
Antes de firmar la hipoteca, la vivienda tiene que tasarla una sociedad de tasación homologada e independiente del banco, con las normas de la Orden ECO/805/2003 (art. 13 de la Ley 5/2019). La tasación la pagas tú (art. 14.1.e) y caduca a los seis meses de su emisión (art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003). Como la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación, si este es menor que el precio el banco presta menos.
Ejemplo: compras por 250.000 € y la tasación da 230.000 €. Si el banco financia el 80 % del valor de tasación, te presta 184.000 € en lugar de los 200.000 € que esperabas. Te faltan 16.000 €, además de los gastos e impuestos. Pregunta a tu banco si calcula el porcentaje sobre la tasación o sobre el menor entre tasación y precio.
Las salidas que tienes
| Opción | Cómo funciona | Ten en cuenta |
|---|---|---|
| Poner más entrada | Cubres tú la diferencia | Suma también los gastos e impuestos de la compra |
| Renegociar el precio | Usas la tasación como argumento ante el vendedor | No está obligado a bajar; si acepta, firmad un anexo a las arras |
| Otra tasación | La encargas a otra sociedad homologada y la aportas al banco | El banco debe aceptarla si no ha caducado y puede comprobarla sin cobrarte (art. 20 RDL 24/2021); la pagas tú y puede salir igual |
| Otro banco | Llevas tu tasación a otras entidades | Deben aceptarla mientras no caduque; cada banco decide cuánto presta |
| Más garantías | Un avalista o una segunda vivienda en garantía | El avalista persona física recibe la misma información y comparece ante el notario (art. 15.4 Ley 5/2019); responde con su patrimonio |
Quizá hayas leído que existe un préstamo del ICO, la línea TU CASA, para completar la hipoteca de la primera vivienda. La creó un real decreto-ley de finales de septiembre de 2026, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre, así que hoy no se puede pedir. Las salidas de la tabla son las que permite la ley vigente.
Revisar la tasación antes de descartarla
Las sociedades de tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España e inscritas en su registro especial (Real Decreto 775/1997). El informe debe recoger, entre otros apartados, las comprobaciones hechas, el análisis de mercado, los condicionantes y advertencias y la fecha de caducidad (art. 65 de la Orden ECO/805/2003). Léelo entero: si la superficie, el estado o las comparaciones con otras viviendas no corresponden a tu casa, pide por escrito a la tasadora que lo revise y aporta lo que tengas (escrituras, planos, certificado de obras). Según el Banco de España, como pagas tú, puedes elegir el tasador homologado, y si no te conceden el préstamo el banco te devuelve el informe original para usarlo con otras entidades mientras no caduque.
La condición de financiación en las arras
Si pactaste que la compra depende de conseguir la hipoteca, es una condición: lo que se adquiere o se pierde depende de que ocurra (art. 1114 del Código Civil). Pero se tiene por cumplida si eres tú quien impide voluntariamente que se cumpla, por ejemplo si no llegas a pedir el préstamo (art. 1119). Importa mucho cómo esté redactada: en un contrato llamado «arras penitenciales» en el que la compradora no obtuvo financiación, el Supremo dio la razón a la parte vendedora, que lo había resuelto aplicando un pacto de resolución expresa (STS de 20 de noviembre de 2018, rec. 1208/2016). Una buena cláusula dice:
- El importe mínimo del préstamo o el porcentaje sobre el precio que necesitas.
- Que la condición incluye una tasación inferior al precio que no te permita llegar a ese importe.
- En qué plazo y en cuántas entidades lo pedirás, y cómo acreditarás la denegación.
- Que, si no se consigue, recuperas toda la cantidad entregada y en qué plazo.
Sin condición de financiación, el riesgo de una tasación baja lo asumes tú. Si las arras son penitenciales, desistir te cuesta la señal (art. 1454 del Código Civil); si son confirmatorias, el vendedor puede exigirte que compres o resolver y reclamarte una indemnización (art. 1124). Avísale por escrito en cuanto conozcas la tasación y negocia antes de que venza el plazo para la escritura.
Lo práctico: si puedes, encarga tú la tasación antes de firmar las arras. Es tuya, la puedes llevar a varios bancos y sabrás desde el principio cuánto vas a necesitar.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede el banco obligarme a usar su tasadora?
No. Debe aceptar la tasación que aportes si la ha hecho un tasador homologado y no ha caducado, aunque puede hacer comprobaciones, cuyo coste no te puede repercutir (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021).
¿Cuánto dura una tasación?
Seis meses desde la fecha de emisión del informe (art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003).
¿La tasación es lo mismo que el valor de referencia del Catastro?
No. El valor de referencia lo fija la Dirección General del Catastro analizando los precios de compraventa que comunican los fedatarios públicos, y el ITP se calcula sobre él cuando es mayor que el precio (art. 10.2 del texto refundido del ITP-AJD): valor de referencia y comprobación de valores.
¿Quién paga la tasación si al final no compro?
Tú: es un gasto del cliente (art. 14.1.e de la Ley 5/2019) y no depende de que firmes. Por eso conviene que la condición de financiación prevea también este caso.
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Continúa tu historia
→ La hipoteca para comprar casa
→ El contrato de arras
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→ Comprar una casa paso a paso
→ Gastos e impuestos al comprar casa
Marco legal: arts. 13, 14.1.e y 15.4 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021 · arts. 62.4 y 65 de la Orden ECO/805/2003 · Real Decreto 775/1997 · disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario · art. 10.2 del texto refundido del ITP-AJD · arts. 1114, 1119, 1124 y 1454 del Código Civil · STS de 20-11-2018 (rec. 1208/2016) · Banco de España, «La tasación no solo es un mero trámite» (12-3-2024). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.