Contra el vecino ruidoso (o el bar de abajo, o el piso turístico con fiestas) hay un arma que casi nadie usa bien: la acción de cesación del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite al juez prohibir la actividad, indemnizar y, en los casos graves, privar al propietario del uso de su piso hasta tres años o echar al inquilino. Lo normal es que la ejerza la comunidad, con un requerimiento del presidente, un acuerdo de junta y una demanda con pruebas; si el presidente o la junta no actúan, el Supremo admite que la ejerzas tú como propietario (STS 321/2016, de 18 de mayo). Y mientras la comunidad se mueve, tienes dos vías paralelas: la administrativa (ordenanza de ruidos, policía local, sanciones) y la civil individual (daños por inmisiones). Aquí tienes las tres, en el orden en que suelen funcionar.
Las tres vías, comparadas
| Vía | Quién actúa | Qué se consigue | Tiempo y coste |
|---|---|---|---|
| Administrativa: ordenanza municipal de ruidos y Ley 37/2003 | Tú: llamadas a la policía local (que mide y levanta acta) y denuncia en el Ayuntamiento. | Sanciones al infractor, precinto de equipos, cierre del local; y, sobre todo, pruebas oficiales (actas y mediciones) para las otras vías. | Gratis; semanas; muchas veces basta. |
| Acción de cesación (art. 7.2 LPH) | La comunidad: requerimiento del presidente → acuerdo de junta → demanda contra propietario y ocupante. | Cese de la actividad (con medida cautelar inmediata), indemnización, privación del uso del piso hasta tres años al propietario, o extinción del contrato y lanzamiento del inquilino. | Abogado y procurador; el pleito dura meses y la cesación cautelar se puede pedir con la demanda. |
| Civil individual: inmisiones y daños (arts. 590 y 1902 CC; en Cataluña, arts. 546-13 y 546-14 del Código Civil catalán) | Tú, contra el vecino. | Condena a cesar y a indemnizar los daños (incluido el daño moral y la salud), y en los casos graves, reconocimiento de la vulneración de la intimidad domiciliaria. | Abogado; exige pericial acústica y, si reclamas daños a la salud, partes médicos. |
La acción de cesación, paso a paso
1. Requerimiento del presidente. A iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante, el presidente requiere por escrito a quien realiza la actividad (propietario y, si es distinto, inquilino u ocupante) para que cese inmediatamente, con apercibimiento de acciones judiciales. Burofax con certificación de texto o acta notarial. Un requerimiento de cese no es, por sí solo, una negociación: para cumplir el requisito previo de la Ley Orgánica 1/2025 (art. 5), invita en él o aparte a negociar o haz una propuesta concreta sobre el mismo objeto antes de demandar.
2. Acuerdo de junta. Si la actividad continúa, la junta (convocada al efecto o en la ordinaria, con el punto en el orden del día) autoriza al presidente a ejercitar la acción de cesación. Basta mayoría simple.
3. Demanda. Juicio ordinario contra el propietario y el ocupante, acompañando el requerimiento, el acuerdo y las pruebas: actas de la policía, mediciones, diario de incidencias con fechas y horas, testigos (otros vecinos), grabaciones desde tu propia vivienda, partes médicos si los hay. Se puede pedir como medida cautelar la cesación inmediata.
4. Sentencia. Cese definitivo, indemnización de daños a la comunidad y a los afectados y, cuando la gravedad lo justifique, privación al propietario del derecho al uso de la vivienda o local por hasta tres años; si el infractor es el inquilino, extinción de su contrato y lanzamiento. La sentencia se ejecuta con multas coercitivas.
Qué cuenta como «actividad molesta» (y qué no)
Cuenta: música o televisión a volumen alto de forma reiterada, fiestas frecuentes, un piso turístico con rotación y ruidos nocturnos, un taller o negocio en un piso, animales que ladran toda la noche, olores por acumulación de basura, obras fuera de horario semana tras semana. No cuenta, o cuesta mucho probar: el ruido ocasional de una vida normal (niños, una cena, arrastrar una silla), los ruidos de instalaciones del propio edificio (eso es un problema de la comunidad, no del vecino) o un episodio aislado. La clave es la reiteración y la prueba: un diario con fechas, horas y duración, y al menos una medición oficial, convierten una queja en un caso.
Cómo se pierden estos pleitos: ① demandar sin haber intentado antes la negociación que exige la Ley Orgánica 1/2025: inadmisión; ② requerir al inquilino y no al propietario (o al revés): hay que requerir a los dos; ③ grabar dentro del piso del vecino o con cámaras en zonas comunes sin cumplir la normativa de protección de datos: prueba nula; ④ presentar «tres llamadas a la policía en dos años»: sin reiteración no hay cesación; ⑤ responder al ruido con ruido: acabas siendo el demandado.
Tu carpeta desde la primera noche: ① diario de incidencias (fecha, hora de inicio y fin, tipo de ruido, quién lo sufre); ② llamada a la policía local cada vez, pidiendo que midan y que levanten acta; ③ denuncia en el Ayuntamiento con el diario y las actas; ④ escrito al presidente pidiendo el requerimiento del art. 7.2, con copia al administrador; ⑤ si afecta a tu salud, parte médico; ⑥ si el Ayuntamiento no actúa o el ruido sigue, sonometría privada de un técnico acústico: suele ser la prueba decisiva.
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Continúa tu historia
→ Si el ruido viene de un piso turístico: la vía específica desde 2025
→ Cómo mover a la comunidad (junta, presidente, mayorías)
→ Si el ruidoso es tu inquilino: resolver el contrato (art. 27 LAU)
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Preguntas que nos hacéis cada semana
El presidente no quiere requerir al vecino. ¿Qué hago?
Pide por escrito que se convoque junta con el punto en el orden del día (la cuarta parte de los propietarios o de las cuotas puede convocarla, art. 16.1). Si la junta acuerda la acción y el presidente se niega a ejecutarla, puede ser removido. Mientras tanto, tienes la vía administrativa y la civil individual, y el Supremo admite que ejerzas tú la acción de cesación si la comunidad no actúa (STS 321/2016, de 18 de mayo).
¿Se puede privar del uso del piso a un propietario que vive allí?
Sí, es lo que prevé el art. 7.2 para los casos graves y reiterados: el propietario conserva la propiedad pero no puede usar la vivienda durante el plazo que fije el juez (máximo tres años). Es excepcional, y los tribunales la reservan para conductas persistentes tras el requerimiento.
¿Vale un vídeo grabado desde mi salón?
Lo que se percibe desde tu propia vivienda (el ruido que entra) puede grabarse y aportarse. Lo que no puedes es captar el interior del piso ajeno ni instalar cámaras en zonas comunes sin acuerdo y sin cumplir la normativa de datos.
El bar tiene licencia. ¿Puede hacer el ruido que quiera?
No: la licencia autoriza la actividad dentro de los límites de la ordenanza (horarios, niveles de emisión, aislamiento). Superarlos es infracción administrativa y, si es reiterado, actividad molesta a efectos de la LPH y de las inmisiones civiles.
Marco legal: art. 7.2 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (actividades prohibidas; requerimiento del presidente, acuerdo de junta y acción de cesación; privación del uso hasta tres años y extinción del arrendamiento) · arts. 16.1 y 13 LPH · Ley 37/2003, del Ruido, y ordenanzas municipales · arts. 590 y 1902 CC · arts. 546-13 (en la redacción de la Ley catalana 8/2026, vigente desde el 3 de octubre de 2026) y 546-14 del Código Civil de Cataluña (inmisiones) · art. 27.2.e de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · art. 18 de la Constitución y doctrina del Tribunal Constitucional y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos sobre el ruido y la intimidad domiciliaria · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.