La mayoría de las casas de segunda mano se venden con una hipoteca del vendedor todavía inscrita, y muchas con un embargo. No es un motivo para no comprar: es un motivo para comprar de otra manera. La regla es simple: las cargas siguen a la finca, no al vendedor (art. 104 LH para la hipoteca; art. 71 LH para los embargos anotados), así que todo lo que no se cancele antes o en el mismo acto de tu escritura lo heredas tú. La técnica para hacerlo es la cancelación en la notaría: el precio se reparte en cheques, uno para cada acreedor, contra su carta de pago, y solo el resto va al vendedor. Aquí tienes cómo se hace con cada carga, qué tiene que llevar el contrato y cuándo no conviene seguir adelante.
Carga por carga: cómo se compra igualmente
| Carga | Cómo se cancela | Lo que hay que exigir |
|---|---|---|
| Hipoteca del vendedor | Certificado de deuda del banco a la fecha de la firma; en la notaría, cheque bancario al banco por ese importe y el banco (o el vendedor con esos fondos) otorga la escritura de cancelación, que se inscribe. | Que la cancelación registral se firme el mismo día o que el notario retenga del precio lo necesario para asegurarla. «Cancelada económicamente» no basta: mientras siga inscrita, tu propia hipoteca no puede ser primera. |
| Subrogarte en su hipoteca | Asumes el préstamo del vendedor en lugar de cancelarlo, descontando el capital pendiente del precio (art. 118 LH). Para que el vendedor quede liberado, el banco tiene que consentirlo, expresa o tácitamente (art. 118 LH); en la práctica, pídelo por escrito. | Compara con una hipoteca nueva: no estás obligado, y las condiciones antiguas pueden ser peores. Si el banco no consiente, el vendedor sigue siendo deudor y tú no tienes seguridad. |
| Embargo (Hacienda, Seguridad Social, juzgado, comunidad) | Se pide al acreedor la cifra exacta (principal, intereses y costas) y la carta de pago; se paga en la notaría con cheque nominativo y el acreedor expide el mandamiento de cancelación de la anotación. | Si hay subasta señalada, hay que llegar antes de la fecha o suspenderla con el pago. Si la suma de embargos supera el precio, el vendedor no puede vender limpio: no sigas. |
| Afección fiscal (herencia o compra anterior) | Se aporta la carta de pago de la liquidación pendiente; la nota de afección se cancela, en todo caso, a los cinco años de extenderse (art. 122.4 del Reglamento del ITP y art. 100.4 del Reglamento de Sucesiones). | Sin carta de pago, retén del precio el importe estimado del impuesto pendiente. |
| Usufructo | El usufructuario comparece y vende su derecho o renuncia; si ha fallecido, con el certificado de defunción se cancela por consolidación. | Que el usufructuario firme la escritura o que exista acuerdo previo por escrito; su renuncia puede tributar. |
| Condición resolutoria de una venta anterior | Carta de pago del anterior vendedor o, si han pasado los plazos, cancelación por caducidad (art. 82.5 LH). | Sin cancelar, el anterior vendedor podría recuperar la finca. |
| Servidumbre | No se «cancela» pagando: solo si el titular renuncia o se extingue. | Valorarla en el precio; una servidumbre de paso por tu jardín no desaparece porque cambie el dueño. |
El día de la firma, paso a paso
① Nota simple continuada pedida por el notario ese mismo día. ② Certificados de deuda a esa fecha (banco y demás acreedores). ③ Cheques bancarios nominativos: uno por acreedor y uno al vendedor por el resto; o transferencias inmediatas con justificante. ④ Escritura de compraventa con la relación de cargas y la manifestación de que se cancelan con cargo al precio. ⑤ Escritura de cancelación de hipoteca (el apoderado del banco suele acudir o firmar ese día) y cartas de pago de los embargos. ⑥ Presentación telemática por el notario de la compraventa y de las cancelaciones el mismo día, para que entren en el Registro en ese orden. ⑦ Si alguna cancelación queda pendiente, retención o depósito notarial con el importe hasta que se inscriba.
Cuándo no conviene seguir
Cuando las cargas suman más que el precio (el vendedor no puede entregar la finca libre y ningún acreedor va a renunciar), cuando hay una ejecución hipotecaria con subasta señalada en días y el banco no confirma la cifra de cancelación, cuando el embargo es por una deuda que crece cada mes (intereses de Hacienda) y nadie da una cifra cerrada, o cuando el vendedor está en concurso y no aparece la autorización del juez o del administrador concursal. En esos casos, la alternativa suele ser comprar en la subasta o negociar con el acreedor, no con el vendedor.
Cuatro compras que acabaron en pleito: ① pagar al vendedor y confiar en que «mañana cancelo la hipoteca»: se gastó el dinero y el banco ejecutó; ② comprar con un embargo de 8.000 euros «que el vendedor recurriría»: la anotación siguió a la finca y el comprador pagó para no ir a subasta; ③ subrogarse en la hipoteca del vendedor sin consentimiento del banco: el vendedor dejó de figurar en la casa pero seguía en el préstamo y el banco reclamó a los dos; ④ firmar sin nota continuada y que entrara un embargo esa misma semana.
Cláusulas del contrato de arras cuando hay cargas: ① relación exacta de cargas según nota simple anexa; ② obligación del vendedor de cancelarlas registralmente a su costa antes o en el acto de la escritura, con cargo al precio; ③ facultad del comprador de retener del precio lo necesario para cancelar lo que no esté cancelado el día de la firma; ④ condición resolutoria si aparece una carga nueva antes de escriturar; ⑤ los gastos de cancelación (notaría y Registro) a cargo del vendedor.
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Continúa tu historia
→ Cómo detectar las cargas en la nota simple
→ El contrato que recoge las cancelaciones
→ La casa está en ejecución hipotecaria: cómo se para y cómo se compra
→ Comprar en subasta judicial
→ Tu propia hipoteca, cuando la termines: cancelarla en el Registro
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo descontar la hipoteca del vendedor de la base del ITP?
No. La hipoteca no reduce el valor de lo que compras; el impuesto se calcula sobre el precio (o el valor de referencia, si es mayor). Sí se deducen las cargas que disminuyen el valor real, como un usufructo o una servidumbre (art. 10 del texto refundido del ITP).
El vendedor dice que el embargo es «de una deuda que ya pagó». ¿Me fío?
No: que aporte el mandamiento de cancelación o la carta de pago. Un embargo pagado y no cancelado sigue inscrito y tu Registro lo seguirá mostrando; cancelarlo después puede ser un calvario si el acreedor era un juzgado lejano.
¿Quién paga la cancelación de la hipoteca del vendedor?
El vendedor: es su deuda y su carga. Los gastos son notaría y Registro (el AJD está exento). Si el contrato dice «todos los gastos al comprador», discute ese punto antes de firmar.
Compro a un banco o a un fondo una vivienda que adquirieron en subasta. ¿Qué cargas puede haber?
Las anteriores a la hipoteca ejecutada, que no se cancelan con la subasta, y las deudas de comunidad del año en curso y los tres anteriores. Pide certificado de la comunidad y lee la nota simple con la misma atención.
Marco legal: arts. 82, 104, 118 y 134 de la Ley Hipotecaria (cancelación de asientos; la hipoteca sigue a la finca; subrogación del comprador con consentimiento del acreedor; cancelación de cargas posteriores en la ejecución) · arts. 659, 668, 670 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cargas en la ejecución y subasta) · art. 175 del Reglamento Notarial · art. 79 de la Ley General Tributaria, art. 5 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD, art. 122 de su Reglamento y art. 100 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (afección fiscal) · art. 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD (base imponible y cargas deducibles) · art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal · art. 1455 CC · Ley 2/1994 (subrogación y novación) · criterios del Banco de España sobre el certificado de deuda y la cancelación registral. Revisado octubre 2026.