Los plazos que más derechos hacen perder son cortos: seis meses desde la entrega para reclamar vicios ocultos (art. 1490 del Código Civil), tres meses para impugnar un acuerdo de la junta, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal), y treinta días naturales para el retracto del inquilino (art. 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). La plusvalía municipal se declara en 30 días hábiles tras una venta, y el ITP en 30 días hábiles según la regla estatal, aunque Andalucía da dos meses.
Cómo se cuentan
En los plazos civiles, los meses y años se cuentan de fecha a fecha y no se excluyen los días inhábiles: agosto y los festivos cuentan (art. 5 del Código Civil). En los procedimientos administrativos, los plazos en días son hábiles salvo que la ley diga naturales (art. 30.2 de la Ley 39/2015). En el proceso civil agosto es inhábil (art. 130.2 LEC), y en el contencioso no corre para recurrir (art. 128.2 LJCA).
Ejemplo: si la junta aprobó un acuerdo el 10 de marzo y votaste en contra, los tres meses para impugnarlo terminan el 10 de junio. La prescripción se interrumpe con una reclamación extrajudicial (art. 1973 CC); en los plazos que la ley llama de caducidad, como este o el retracto, no confíes en una carta y presenta la demanda a tiempo.
Comprar, vender y poseer
| Qué | Plazo | Desde cuándo | Norma |
|---|---|---|---|
| Vicios ocultos | 6 meses | Entrega | Art. 1490 CC |
| Faltan metros o la cabida no es la pactada | 6 meses | Entrega | Art. 1472 CC |
| Carga no aparente que la escritura no mencionaba | 1 año para rescindir o pedir indemnización; luego otro año solo para indemnización | Escritura; luego, descubrimiento | Art. 1483 CC |
| Saneamiento por evicción | Sin plazo especial: 5 años | Sentencia firme que te priva de la cosa | Arts. 1480 y 1964.2 CC |
| Incumplimiento del contrato (entrega, precio, arras) | 5 años | Desde que puede exigirse | Art. 1964.2 CC |
| Acción hipotecaria | 20 años | Desde que puede ejercitarse | Arts. 1964.1 y 1969 CC |
| Usucapión con buena fe y justo título | 10 años entre presentes, 20 entre ausentes | Posesión durante ese tiempo | Art. 1957 CC |
| Usucapión extraordinaria | 30 años | Posesión no interrumpida | Art. 1959 CC |
| Retracto de comuneros o colindantes | 9 días | Inscripción de la venta o, si no, conocimiento | Art. 1524 CC |
| Tanteo y retracto del inquilino | 30 días naturales cada uno | Notificación de la decisión de vender; para el retracto, de la venta con copia de la escritura | Art. 25.2 y 25.3 LAU |
En la evicción, si te demandan, pide dentro del plazo para contestar que se notifique la demanda al vendedor: sin esa notificación no responde (arts. 1481 y 1482 CC). Un real decreto-ley de septiembre de 2026 reformó el art. 25 LAU, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre y rigen los plazos de la tabla: tanteo y retracto del inquilino.
Obra nueva y defectos de construcción
| Qué | Plazo | Desde cuándo | Norma |
|---|---|---|---|
| Defectos estructurales: cimentación, vigas, forjados, muros de carga | 10 años de garantía | Recepción de la obra sin reservas o subsanación | Art. 17.1.a LOE |
| Defectos de habitabilidad: estanqueidad, ruido, aislamiento, instalaciones | 3 años de garantía | Igual | Art. 17.1.b LOE |
| Defectos de terminación o acabado, frente al constructor | 1 año de garantía | Igual | Art. 17.1 LOE |
| Demandar por esos daños | 2 años | Desde que se producen | Art. 18.1 LOE |
Los plazos se encadenan: el daño tiene que aparecer dentro de la garantía y desde entonces tienes dos años para reclamar, sin perjuicio de las acciones del contrato frente al vendedor (arts. 17.9 y 18.1 LOE): defectos de obra nueva.
Comunidad de propietarios, daños y seguros
| Qué | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Impugnar acuerdos de la junta | 3 meses; 1 año si es contrario a la ley o a los estatutos; los ausentes, desde la comunicación | Art. 18.3 LPH |
| Discrepar si faltaste a la junta | 30 días naturales desde que te informan | Art. 17.8 LPH |
| Pedir al juez que decida si no se alcanza la mayoría | 1 mes desde la segunda junta | Art. 17.7 LPH |
| Certificado de deudas con la comunidad para vender | 7 días naturales para emitirlo | Art. 9.1.e LPH |
| Reclamar cuotas impagadas | 5 años | Art. 1966.3.ª CC; STS 1726/2025, de 26 de noviembre |
| Daños por filtraciones u otra culpa extracontractual | 1 año desde que lo supo el perjudicado | Art. 1968.2 CC |
| Reclamar a tu seguro de hogar | 2 años | Art. 23 de la Ley de Contrato de Seguro |
Impuestos y expropiación
| Qué | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| ITP al comprar vivienda usada | 30 días hábiles (estatal); en Andalucía, 2 meses desde el día siguiente al devengo | Art. 102 RD 828/1995; art. 69 Ley andaluza 5/2021 |
| Impuesto de donaciones | 30 días hábiles (estatal); en Andalucía, 2 meses | Art. 67.1.b RD 1629/1991; art. 68 Ley 5/2021 |
| Impuesto de sucesiones | 6 meses desde el fallecimiento | Art. 67.1.a RD 1629/1991 |
| Plusvalía municipal: venta o donación / herencia | 30 días hábiles / 6 meses, prorrogables hasta un año | Art. 110.2 TRLRHL |
| Hacienda liquida o tú pides una devolución | 4 años | Arts. 66 y 67 LGT |
| Expropiación: tu hoja de aprecio / responder a la de la Administración | 20 días / 10 días (hábiles) | Arts. 29 y 30 LEF; art. 30.2 Ley 39/2015 |
| Recurrir la resolución del Jurado de Expropiación | 2 meses | Art. 35.2 LEF; art. 46 LJCA |
| Reversión si no se hace la obra o sobra terreno | 3 meses desde la notificación; sin ella, 5 años sin iniciar la obra o 20 si hay exceso o desafectación | Art. 54.3 LEF |
Andalucía ha cambiado sus plazos. Desde el 1 de enero de 2026, el ITP y el impuesto de donaciones se presentan allí en dos meses. Las comunidades pueden regular la gestión de estos impuestos (art. 49.2 de la Ley 22/2009): comprueba la tuya antes de contar con el plazo estatal.
Lo práctico: al firmar una escritura, recibir un acta o ver un defecto, apunta la fecha y calcula el vencimiento. Los plazos del alquiler están en plazos del alquiler.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuenta agosto en el plazo para impugnar un acuerdo de la junta?
Sí. Es un plazo de caducidad fijado por la Ley de Propiedad Horizontal y se cuenta de fecha a fecha, sin excluir los días inhábiles (art. 5 del Código Civil).
¿Desde cuándo cuentan los seis meses de vicios ocultos si el defecto aparece después?
Desde la entrega, aunque el defecto aparezca más tarde (art. 1490). Si el problema es más grave, valora con un abogado si cabe reclamar por incumplimiento del contrato, que tiene cinco años (art. 1964.2): vicios ocultos.
¿Me pueden reclamar cuotas de comunidad de hace diez años?
Prescriben a los cinco años (art. 1966.3.ª CC). Si has comprado el piso, además respondes con él de las deudas del anterior dueño de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH).
¿Cuánto tiempo tiene Hacienda para revisar el ITP o la plusvalía que pagué?
Cuatro años desde el día siguiente al fin del plazo para declarar (arts. 66 y 67 de la Ley General Tributaria). En ese plazo puedes pedir la devolución de lo pagado de más.
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Continúa tu historia
→ Impugnar un acuerdo de la junta
→ Vicios ocultos en la vivienda
→ Defectos de obra nueva
→ Plusvalía municipal al vender
→ Expropiación forzosa y justiprecio
→ Plazos del alquiler
Marco legal: Código Civil, arts. 5, 1472, 1480 a 1483, 1490, 1524, 1957, 1959, 1964, 1966, 1968, 1969 y 1973 · LPH, arts. 9.1.e, 17 y 18 · LOE, arts. 17 y 18 · LAU, art. 25 · Ley de Contrato de Seguro, art. 23 · RD 828/1995, art. 102 · RD 1629/1991, art. 67 · Ley andaluza 5/2021, arts. 68 y 69 · TRLRHL, art. 110 · LGT, arts. 66 y 67 · LEF, arts. 29, 30, 35 y 54 · LJCA, arts. 46 y 128 · Ley 39/2015, art. 30 · LEC, art. 130 · STS 1726/2025. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.