Pagar la última cuota de la hipoteca no la borra del Registro de la Propiedad: la hipoteca sigue inscrita hasta que se firma una escritura de cancelación y se presenta en el Registro. Mientras tanto, la casa aparece «con carga», y el día que quieras vender o pedir otra hipoteca tendrás que hacerlo con prisas y a precio de gestoría. El trámite es sencillo, el certificado de deuda cero es gratuito (art. 7 de la Ley 41/2007 y criterio del Banco de España), el impuesto está exento y el banco no puede obligarte a usar su gestoría ni cobrarte por firmar. Aquí tienes los cuatro pasos, lo que cuesta cada uno, lo que el banco no puede cobrarte y la vía sin banco ni notario cuando han pasado 21 años.
Los cuatro pasos y lo que cuestan
| Paso | Qué es | Coste |
|---|---|---|
| 1. Certificado de deuda cero | El banco certifica que el préstamo está pagado. Pídelo en tu oficina o por la app; es tu derecho y debe entregarse gratis. | 0 euros. |
| 2. Escritura de cancelación | Un apoderado del banco comparece ante el notario que tú elijas y otorga la cancelación. El banco no puede cobrarte por la firma ni por el desplazamiento, ni imponerte notaría. | Arancel notarial reducido: se aplica el de «documento sin cuantía», sea cual sea el importe de la hipoteca (art. 8 de la Ley 2/1994), más las copias. |
| 3. Impuesto (AJD) | La cancelación de hipoteca está exenta, pero hay que presentar la autoliquidación (modelo 600) marcando la exención, porque el Registro pide el justificante. | 0 euros (solo el trámite). |
| 4. Inscripción en el Registro | Se presenta la escritura y el modelo 600 en el Registro de la Propiedad; en unos 15 días la hipoteca desaparece de la nota simple. | Arancel registral reducido: se calcula sobre el capital pendiente con una rebaja del 90 % (art. 8 de la Ley 2/1994). |
Si encargas la gestión al banco o a una gestoría, suma sus honorarios y exige un presupuesto previo por escrito: según el Banco de España, el banco solo puede cobrarte esa gestión si se la pides y aceptas antes la comisión que te haya informado.
Lo que el banco no puede hacer (y hace)
No puede cobrar por el certificado de deuda cero. No puede condicionar la firma de la escritura a que contrates su gestoría. No puede cobrarte por que su apoderado vaya a la notaría. No puede retrasar la firma indefinidamente: si tras el requerimiento por escrito no comparece, puedes reclamar al Servicio de Atención al Cliente y después al Banco de España, y en último término demandar la cancelación con costas. Sí puede cobrarte, si tú se lo encargas, la tramitación completa (notaría, impuesto y Registro) con una comisión informada. Y ojo con una práctica frecuente: la gestoría del banco retiene una provisión de fondos «por si acaso» y tarda meses en liquidar el sobrante; pide la liquidación detallada.
La vía sin banco ni notario: la caducidad
Si la hipoteca es antigua, el art. 82.5 de la Ley Hipotecaria permite cancelarla por caducidad con una simple instancia al Registro, sin banco ni escritura, cuando han transcurrido 21 años desde la fecha en que, según el Registro, el préstamo debía estar totalmente pagado (los 20 años de prescripción de la acción hipotecaria más un año), y no consta renovación, interrupción ni ejecución. Es la solución para las hipotecas de los padres que «se pagaron hace treinta años» y siguen inscritas, o cuando el banco ya no existe y nadie encuentra al sucesor.
Cuatro situaciones que se enredan: ① vender con la hipoteca «pagada pero no cancelada»: el comprador exige la cancelación previa o retiene del precio, y la firma se retrasa semanas; ② el banco absorbido por otro y un apoderado que «no tiene poderes para esa entidad»: pide la escritura de fusión y el poder; ③ una «cancelación» firmada por el cliente sin el banco: no vale, la cancelación la otorga el acreedor; ④ pagar a la gestoría del banco lo que pida sin haber pedido presupuesto antes.
Cómo hacerlo en dos semanas: ① pide el certificado de deuda cero por escrito (correo o app) y guarda el acuse; ② elige notaría y pídele que contacte con el banco para fijar día con su apoderado; ③ el notario prepara la minuta con los datos de la nota simple; ④ tras la firma, el notario puede presentar telemáticamente en el Registro y tú presentas el modelo 600 exento (o lo hace el notario); ⑤ a los 15-20 días, nota simple para comprobar que la carga ha desaparecido.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Es obligatorio cancelar la hipoteca en el Registro?
No. Puedes dejarla inscrita sin consecuencias legales. Pero la necesitarás cancelada para vender, para hipotecar de nuevo y, en herencias, para que los herederos no tengan que hacerlo con más papeles.
He amortizado anticipadamente todo el préstamo. ¿Cambia algo?
No: el proceso es el mismo. Comprueba en el certificado que no queda ninguna comisión de amortización pendiente (limitada por la Ley 5/2019) y que el préstamo consta como cancelado.
¿Puedo cancelar solo una parte (mi garaje está en la misma hipoteca)?
Sí, mediante cancelación parcial o liberación de una finca de la responsabilidad hipotecaria, que el banco tiene que consentir; se hace con la misma escritura.
La hipoteca es de una caja que desapareció en 2012. ¿A quién le pido la cancelación?
A la entidad sucesora (la que absorbió a la caja), que tiene sus poderes y su archivo. Si el préstamo vencía hace más de 21 años, ve directamente al Registro con una instancia de caducidad.
Marco legal: arts. 76, 79, 82 (cancelación de inscripciones; apartado 5: cancelación por caducidad a instancia del titular) y 128 de la Ley Hipotecaria (prescripción de la acción hipotecaria a los veinte años) · art. 179 del Reglamento Hipotecario · art. 45.I.B).18 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD (exención de la cancelación de hipoteca en AJD) · art. 8 de la Ley 2/1994 (honorarios de la cancelación: notariales como «documento sin cuantía» del Real Decreto 1426/1989; registrales del Real Decreto 1427/1989 sobre el capital pendiente, con reducción del 90 %) · art. 7 de la Ley 41/2007, Orden EHA/2899/2011 y criterios del Banco de España (Compendio de criterios de buenas prácticas bancarias, abril de 2026, capítulo 7, apartado 11.3) (gratuidad del certificado de deuda cero, prohibición de cobrar por la firma y de imponer la gestoría) · art. 23 de la Ley 5/2019 (compensación por reembolso anticipado). Revisado octubre 2026.