Una derrama se paga o se impugna, pero casi nunca se puede «no pagar porque no estoy de acuerdo». La Ley de Propiedad Horizontal separa tres clases de obras: las obligatorias (conservación, seguridad, accesibilidad exigible), que no se votan y pagan todos; las que exigen una mayoría concreta (ascensor, eficiencia energética, servicios nuevos); y las mejoras no necesarias, en las que el que votó en contra puede negarse si su cuota supera tres mensualidades (art. 17.4). A partir de ahí, el reparto es por coeficiente salvo que los estatutos digan otra cosa, y la derrama de mejoras la paga quien sea propietario cuando cada plazo es exigible (art. 17.11). Aquí tienes qué mayoría necesita cada obra, quién paga, cuándo puedes negarte y qué hacer si la derrama es ilegal.
Las tres clases de obras y su mayoría
| Clase | Ejemplos | Acuerdo | ¿Puedes negarte? |
|---|---|---|---|
| Obligatorias (art. 10.1) | Reparar la cubierta que filtra, la fachada que se desprende, la estructura; obras exigidas por el Ayuntamiento (IEE, órdenes de ejecución); accesibilidad pedida por un propietario en cuya vivienda o local viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70 años cuando el coste repercutido no supere doce mensualidades ordinarias (descontadas las ayudas). | No requieren acuerdo; la junta solo decide cómo se hacen y se pagan. | No. Se paga por coeficiente. Negarse solo abre el monitorio. |
| Con mayoría cualificada (art. 17) | Ascensor y supresión de barreras no obligatorias (mayoría de propietarios y cuotas); eficiencia energética y renovables de uso común si lo repercutido al año, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades (mayoría simple, art. 17.2); portería, vigilancia, piscina, limitación de pisos turísticos (3/5). | La mayoría que corresponda; los ausentes debidamente citados cuentan a favor si no discrepan en 30 días naturales (17.8), salvo cuando el coste no puede repercutirse a quien no votó a favor o la obra es de aprovechamiento privativo. | Solo impugnando si la mayoría no se alcanzó. Con la mayoría correcta, pagan todos, incluidos bajos y locales salvo exoneración estatutaria clara. |
| Mejoras no necesarias (art. 17.4) | Cambiar el portal por estética, un jardín nuevo, un gimnasio. | 3/5 de propietarios y cuotas (art. 17.4). | Sí, si votaste en contra (o eras ausente y discrepaste) y tu cuota de la obra supera tres mensualidades ordinarias: no pagas, y no puedes usar el servicio hasta que pagues tu parte actualizada. |
Quién paga y cuánto
Por coeficiente (art. 9.1.e), salvo que los estatutos o un acuerdo unánime fijen otro reparto. Las exoneraciones de los locales o los bajos («no contribuirán a los gastos de portal, escalera y ascensor») cuando son genéricas cubren tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios de esos elementos, incluida la reforma o sustitución del ascensor o la escalera que ya existen, pero no el establecimiento de un servicio nuevo donde antes no lo había, como un ascensor nuevo (STS 678/2016, de 17 de noviembre). Las derramas de mejoras las paga quien es propietario cuando cada plazo es exigible (art. 17.11): si compras con una derrama de mejoras aprobada, los plazos posteriores a tu compra son tuyos, salvo pacto con el vendedor. El fondo de reserva (mínimo el 10 % del último presupuesto ordinario, art. 9.1.f) está para atender obras de conservación, reparación, rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. Y las ayudas públicas (rehabilitación, eficiencia energética) reducen la base de la derrama y, en las obras de eficiencia energética, la mayoría simple basta si lo repercutido al año, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias (art. 17.2).
Cuándo la derrama es ilegal (y cómo se ataca)
Cuando el acuerdo no alcanzó la mayoría exigida; cuando la convocatoria no incluía el punto en el orden del día (la junta no puede aprobar lo que no estaba anunciado); cuando el reparto no sigue el coeficiente ni los estatutos; cuando se cargan obras de un elemento privativo (la terraza de uso privativo cuya conservación ordinaria corresponde a su usuario, salvo daños estructurales); o cuando el administrador «aprueba» la obra sin junta y no era urgente. En todos esos casos la vía es la impugnación en tres meses (un año si es contraria a la ley o a los estatutos), pagando mientras tanto para no perder la legitimación. → Impugnar un acuerdo de la junta
Las derramas que acaban en el juzgado: ① el local que «nunca pagó el ascensor» y ahora le exigen la sustitución completa: si los estatutos le exoneran de forma genérica de los gastos de ascensor, no paga la sustitución (sí pagaría un ascensor nuevo donde no lo había); ② el ático que rechazó la reparación de la cubierta «porque las filtraciones son de otros»: paga por coeficiente; ③ el vecino que votó en contra de la piscina y le reclaman 7.000 euros: no paga si supera tres mensualidades, pero no se baña; ④ la derrama repartida «a partes iguales» por comodidad del administrador: impugnable, el reparto es por coeficiente; ⑤ la obra de la fachada «aprobada por WhatsApp»: no hay acuerdo sin junta.
Antes de la junta que aprueba una obra: ① exige tres presupuestos y un informe técnico que diga si la obra es de conservación (obligatoria) o de mejora; ② comprueba que el punto está en el orden del día con el importe y el reparto; ③ pregunta por las ayudas y por el fondo de reserva; ④ si es una mejora y no la quieres, vota en contra y que conste; ⑤ pide un calendario de plazos razonable: la junta puede fraccionar y la comunidad puede financiarse (préstamo a la comunidad) con la mayoría de la obra.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Pueden obligarme a pagar el ascensor si vivo en un bajo?
Sí, si el acuerdo se adoptó con la mayoría de propietarios y cuotas o la instalación era obligatoria por accesibilidad. El reparto es por coeficiente: la exoneración estatutaria de los gastos de ascensor no libra de pagar la instalación de uno nuevo donde no lo había, aunque sí su reforma o sustitución si es genérica (STS 678/2016); otro reparto exige unanimidad.
¿Puede la comunidad pedir un préstamo para la obra?
Sí, con la misma mayoría que la obra. Cada propietario responde de su parte; el que prefiera pagar al contado puede hacerlo si la junta lo prevé.
El administrador contrató la reparación sin junta. ¿Tengo que pagarla?
Si era urgente (art. 20.c: reparaciones urgentes, dando cuenta inmediata al presidente), sí. Si no lo era, la junta debe ratificarla; si no la ratifica, el gasto no es exigible a los propietarios y el administrador responde.
¿Hay deducciones fiscales por las obras?
Las obras de rehabilitación en edificios pueden llevar IVA reducido del 10 % si cumplen los requisitos de la Ley del IVA, y las de mejora de la eficiencia energética han tenido deducciones en el IRPF que se han ido prorrogando: comprueba en la campaña de renta si siguen vigentes para el año de la obra.
Marco legal: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: art. 9.1.e (contribución por coeficiente) y 9.1.f (fondo de reserva, mínimo del 10 % desde el Real Decreto-ley 7/2019), art. 10.1 (obras obligatorias y accesibilidad), art. 16 (orden del día), art. 17 (mayorías; 17.4 mejoras no exigibles y límite de tres mensualidades; 17.8 cómputo de ausentes; 17.11 pago por el propietario en el momento de la exigibilidad), art. 18 (impugnación), art. 20.c (reparaciones urgentes) · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el alcance de las cláusulas estatutarias de exoneración de gastos (STS 678/2016, de 17 de noviembre) · art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA (tipo reducido en obras de renovación y reparación) y disposiciones adicionales de la Ley del IRPF sobre deducciones por eficiencia energética. Revisado octubre 2026.