Si firmaste un contrato de multipropiedad o aprovechamiento por turno, puedes desistir sin explicaciones ni coste en 14 días naturales, plazo que llega a un año y 14 días si no te dieron el formulario de desistimiento (art. 12 de la Ley 4/2012). Antes de que acabe no te pueden cobrar anticipos; si lo hicieron, reclamas el doble (art. 13). El Supremo anuló durante años contratos sin duración o sin alojamiento identificado, pero en octubre de 2025 matizó esa doctrina para los complejos anteriores a 1999 y la modalidad «flotante». Si el contrato es nulo, te devuelven el precio descontando los años que lo usaste.
Qué es y qué ley se aplica
Es el contrato de más de un año por el que un consumidor paga por usar uno o varios alojamientos durante más de un periodo (art. 2 de la Ley 4/2012). Puede ser un derecho real o personal, con turnos de al menos siete días, y la ley prohíbe llamarlo «multipropiedad» (art. 23). El régimen dura más de un año y como máximo 50 (art. 24).
| Fecha del contrato | Ley aplicable |
|---|---|
| Régimen constituido antes del 5 de enero de 1999 | El régimen preexistente, según cómo se adaptara a la Ley 42/1998 |
| Del 5 de enero de 1999 a marzo de 2012 | Ley 42/1998 (duración de 3 a 50 años, art. 3) |
| Desde marzo de 2012 | Real Decreto-ley 8/2012 y, desde el 8 de julio de 2012, Ley 4/2012 |
| Desde el 3 de abril de 2025 | Ley 4/2012 reformada: los derechos personales pueden recaer sobre un alojamiento determinable mediante reservas u otro procedimiento previsto en el contrato (art. 23.6) |
Desistimiento y anticipos: los 14 días
El contrato va por escrito, en tu idioma si es oficial de la UE, con las cláusulas de desistimiento y de anticipos firmadas aparte y un formulario de desistimiento separado (art. 11). Desistes sin justificación ni coste (art. 12).
| Situación | Plazo para desistir |
|---|---|
| Te entregaron el contrato y el formulario | 14 días naturales desde la firma o la entrega del documento |
| No te entregaron el formulario de desistimiento | Desde que te lo entreguen, con un máximo de un año y 14 días |
| No te dieron la información precontractual | Desde que te la den, con un máximo de tres meses y 14 días |
| Préstamo o contrato accesorio vinculado | Quedan sin efecto si desistes; tienes dos años desde que desistes para anularlos (art. 15) |
Mientras dure el plazo de desistimiento está prohibido cobrarte anticipos, pedirte garantías o hacerte reconocer una deuda; esos actos son nulos y puedes reclamar el doble (art. 13). En los productos vacacionales de larga duración se paga en plazos anuales iguales y, desde el segundo, puedes terminar sin penalización en 14 días desde que te pidan el pago (art. 14). Son derechos irrenunciables (art. 16).
El Supremo condena al doble aunque no se haya ejercido el desistimiento (STS de 7 de febrero de 2022, recurso 5837/2018). Pero cobrar un anticipo no anula por sí solo el contrato: anula los pagos y obliga a devolverlos duplicados (STS de 26 de noviembre de 2025, recurso 2564/2020).
Cuándo es nulo el contrato
Es nulo de pleno derecho el contrato de más de un año sobre el uso de inmuebles por periodos que se haga al margen de la ley, con devolución de lo pagado e indemnización (art. 23.7 de la Ley 4/2012 y art. 1.7 de la Ley 42/1998). Así, el Supremo anuló contratos sin duración, porque el plazo es esencial (SSTS de 18 de mayo de 2018, recurso 3904/2016, y de 24 de mayo de 2018, recurso 3177/2016), y otros que no identificaban el alojamiento y usaban un sistema de puntos (STS de 13 de diciembre de 2018, recurso 1674/2016).
En octubre de 2025 el Pleno revisó esa doctrina (sentencias 1522/2025 y 1524/2025, de 30 de octubre). En los complejos anteriores a 1999, el límite de 50 años depende de la escritura de adaptación: si eligió la continuidad del régimen, los derechos pueden seguir vendiéndose con su duración original, aunque sea después de 1999. Y la modalidad «flotante» no es nula si el alojamiento o el periodo pueden determinarse con el sistema de reservas del contrato. Bajo la Ley 4/2012, su disposición transitoria también admite esa continuidad indefinida (STS de 28 de junio de 2023, recurso 5253/2019).
Antes de demandar, pide la escritura de adaptación del complejo en el Registro de la Propiedad. De ella depende ahora que la falta de duración o la modalidad flotante anulen tu contrato. Y si firmaste con la empresa un acuerdo para devolver tus semanas, primero habrá que anular ese acuerdo (STS de 14 de noviembre de 2019, recurso 1890/2019).
Qué te devuelven si el contrato es nulo
Se descuenta la parte del precio proporcional al tiempo que tuviste el alojamiento a tu disposición, sobre la duración máxima de 50 años, y no se recuperan las cuotas de mantenimiento (SSTS de 18 de mayo de 2018 y de 7 de febrero de 2022). Ejemplo: pagaste 15.000 € por un contrato nulo y lo usaste diez años: se descuentan 3.000 € (15.000 € entre 50 años, por 10) y te devuelven 12.000 €; si te cobraron anticipos prohibidos, además, otra cantidad igual a ellos, porque ya van incluidos en esa devolución (STS de 7 de febrero de 2022). Si la empresa canceló contratos tuyos anteriores y los valoró como parte del precio, ese valor también se devuelve (STS de 18 de julio de 2024, recurso 3913/2020). Y si se acredita la vinculación entre vendedora y prestamista, la nulidad arrastra el préstamo (STS de 19 de junio de 2026, recurso 3639/2020).
Otros obstáculos y plazos que conviene vigilar
- No esperes años. El Supremo apreció retraso desleal en unos compradores que, más de siete años después de firmar, habían renegociado la financiación con el banco (STS de 26 de noviembre de 2025, recurso 2564/2020).
- Empresas extranjeras. Si firmaste con una sociedad del Reino Unido y no con su sucursal en España, los tribunales españoles pueden no ser competentes (STS de pleno de 26 de noviembre de 2025, recurso 5761/2022).
- Cuotas impagadas. Salvo pacto, si no pagas las cuotas de servicios durante un año, el propietario puede resolver tras requerirte con 30 días naturales, consignando la parte del precio del tiempo que falte (art. 32).
Lo práctico: guarda el contrato, el formulario de desistimiento, el préstamo y los justificantes de cada pago con su fecha: comparar la del primer cobro con la de la firma dice si puedes reclamar el doble.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Me cobraron con tarjeta el mismo día que firmé. ¿Qué puedo hacer?
Ese cobro está prohibido. Puedes reclamar el doble de lo pagado (art. 13 de la Ley 4/2012), y además desistir si sigues en plazo.
¿Cómo comunico el desistimiento?
Por escrito, en papel u otro soporte duradero y de forma fehaciente; puedes usar el formulario del contrato. Basta con enviarlo dentro del plazo, aunque llegue después (art. 12.4).
Mi contrato no dice cuándo termina. ¿Es nulo?
Depende de cuándo se constituyó el complejo y de su escritura de adaptación, que hay que revisar tras las sentencias de octubre de 2025.
¿Puedo dejar de pagar las cuotas de mantenimiento?
Si lo haces durante un año, el propietario puede resolver tu derecho. Reclama antes la nulidad o la devolución.
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Marco legal: arts. 2, 11 a 16, 23, 24, 30, 32 y disposición transitoria única de la Ley 4/2012 (art. 23.6 en la redacción de la Ley Orgánica 1/2025) · arts. 1, 3, 11 y 12 de la Ley 42/1998 (derogada en 2012) · Real Decreto-ley 8/2012 · SSTS de 18-5-2018 (recurso 3904/2016), 24-5-2018 (recurso 3177/2016), 13-12-2018 (recurso 1674/2016), 14-11-2019 (recurso 1890/2019), 7-2-2022 (recurso 5837/2018), 28-6-2023 (recurso 5253/2019), 18-7-2024 (recurso 3913/2020), de pleno 1522/2025 y 1524/2025, de 30 de octubre, de 26-11-2025 (recursos 2564/2020 y 5761/2022, este de pleno) y de 19-6-2026 (recurso 3639/2020). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.