Los pleitos entre fincas vecinas son de los más antiguos y de los más medibles del derecho: el Código Civil fija en centímetros dónde puede abrirse una ventana, a cuántos metros se planta un árbol, quién paga la pared medianera y cuándo el vecino puede pasar por tu finca. Casi todos se resuelven con una cinta métrica, un plano y el artículo correcto; los que no, con un deslinde o con la prueba de cuántos años lleva cada uno usando lo que usa. Aquí tienes las distancias, las servidumbres que se pueden adquirir con el tiempo y las que no, cómo se hace un deslinde y qué hacer cuando el vecino ha construido donde no debía.
Las distancias que fija el Código Civil
| Qué | Regla | Artículo |
|---|---|---|
| Ventanas con vistas rectas (balcones, terrazas, huecos que miran de frente a la finca vecina) | No se pueden abrir a menos de 2 metros del lindero, medidos desde la línea exterior de la pared (o del voladizo del balcón). | Art. 582 |
| Vistas oblicuas o de costado | No a menos de 60 centímetros. | Art. 582 |
| Huecos de luz en pared propia pegada al vecino («ventanas de tolerancia») | Solo huecos de 30 cm en cuadro, a la altura de las carreras (techos), con reja de hierro y red de alambre; el vecino puede taparlos edificando. | Arts. 581 y 583 |
| Huecos en pared medianera | Ninguno sin consentimiento del otro medianero. | Art. 580 |
| Si el vecino tiene derecho a vistas (servidumbre adquirida) | Tú no puedes edificar a menos de 3 metros de su ventana. | Art. 585 |
| Árboles | La que fijen las ordenanzas o la costumbre del lugar y, en su defecto, los altos a 2 metros del lindero y arbustos y árboles bajos a 50 cm; el vecino puede exigir que se arranquen los mal plantados y cortar por sí mismo las raíces que entren en su finca y pedir que se corten las ramas. | Arts. 591 y 592 |
| Tejados | El agua de lluvia tiene que caer en tu propio suelo o en la vía pública, nunca en la finca vecina. | Art. 586 |
| Aguas naturales | La finca inferior recibe las aguas que bajan naturalmente de la superior; ninguna de las dos puede hacer obras que lo agraven o lo impidan. | Art. 552 |
| Cerramientos | Todo propietario puede cercar su finca (muro, seto, valla), respetando las servidumbres. | Art. 388 |
Las ordenanzas y el planeamiento municipal añaden retranqueos y alturas propios (a menudo mayores), que se exigen por la vía administrativa; y en Cataluña rigen las reglas de relaciones de vecindad del Código Civil catalán (arts. 546-1 y siguientes), con distancias parecidas pero no idénticas.
Servidumbres: cuáles se ganan con el tiempo y cuáles no
Servidumbre de paso. La finca sin salida a camino público tiene derecho a paso por las vecinas, por el punto menos perjudicial y pagando indemnización (arts. 564-566); si deja de ser necesaria porque su dueño la une a otra con salida o se abre un camino nuevo, el dueño de la finca que soporta el paso puede pedir que se extinga, devolviendo la indemnización (art. 568). Como es discontinua, no se adquiere por usucapión: solo por título (art. 539). Que lleves 30 años pasando no te da servidumbre; te da, como mucho, un argumento sobre el trazado si la finca está enclavada.
Luces y vistas, acueducto, vertiente de tejado. Son continuas y aparentes: se adquieren por usucapión de 20 años (art. 537). El plazo de las vistas depende de dónde está el hueco: si está en pared medianera o ajena, o es un balcón que vuela sobre la otra finca, la servidumbre es positiva y el plazo corre desde que se abrió; si está en pared propia, es negativa y corre desde que su dueño prohibió al vecino, por un acto formal, edificar o tapar (art. 538 y jurisprudencia del Supremo). Que el vecino no se quejara es simple tolerancia y no cuenta. Y todas las servidumbres se extinguen por no usarlas durante 20 años (art. 546.2).
Medianería. La pared entre dos fincas se presume medianera salvo señales en contra (arts. 572-573); los gastos de conservación se reparten en proporción al derecho de cada uno, y cualquiera puede renunciar a su parte para no pagar, salvo que la pared sostenga su edificio (art. 575). Se puede elevar la pared a costa propia, indemnizando los perjuicios (art. 577).
Linderos: el deslinde y el amojonamiento
Cuando no se sabe dónde acaba una finca, cualquier propietario puede pedir el deslinde con citación de los colindantes (art. 384 CC): hoy se hace como expediente notarial (art. 200 LH) con certificación catastral y representación gráfica, o judicialmente si hay oposición. Se deslinda según los títulos; si no bastan, según la posesión; y si tampoco, repartiendo el terreno discutido a partes iguales (arts. 385-386). La acción de deslinde no prescribe, pero la usucapión del vecino sí puede consolidar una franja que lleva 30 años poseyendo como suya (art. 1959). Por eso las vallas viejas pesan tanto.
Los cinco pleitos de vecindad más comunes: ① la ventana nueva a 1,20 m del lindero: acción negatoria y condena a cerrarla o a convertirla en hueco de tolerancia; ② el camino que «siempre se usó» y el nuevo dueño cierra: sin título no hay servidumbre, salvo finca enclavada (paso con indemnización); ③ los pinos a un metro de la valla: arranque y poda; ④ la finca de 1.000 m² en el título y 850 en el Catastro, con el vecino que corrió la valla en los 90: deslinde y usucapión; ⑤ la terraza del vecino que vierte el agua de lluvia a tu patio: art. 586 y daños.
Antes de discutir con el vecino: ① mide (2 m, 60 cm, 50 cm) con testigo y fotos; ② nota simple de las dos fincas: las servidumbres inscritas y los linderos descritos; ③ certificación catastral gráfica de ambas; ④ fecha de la ventana, el árbol o el camino (fotos antiguas, ortofotos históricas del PNOA, licencias): decide si hay usucapión; ⑤ burofax con propuesta concreta (cerrar el hueco, retirar el árbol, deslindar de común acuerdo con un topógrafo a medias): sirve para cumplir la negociación previa que exige el art. 5 de la LO 1/2025 para poder demandar (salvo en la tutela sumaria de la posesión, art. 5.2.e).
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Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi vecino ha abierto una ventana a metro y medio de mi finca. ¿Puedo obligarle a cerrarla?
Sí, mediante la acción negatoria de servidumbre. Si la ventana está en su pared, el simple paso del tiempo no le da la servidumbre: tendrían que pasar 20 años desde que él te prohibiera formalmente edificar o taparla. Si es un balcón que vuela sobre tu finca o un hueco en pared medianera, los 20 años corren desde que se abrió, así que no lo dejes pasar (arts. 537 y 538).
¿Puedo cerrar el camino que atraviesa mi finca y que usan los del cortijo de al lado?
Si su finca tiene otra salida a camino público, sí (no hay servidumbre sin título). Si está enclavada, tienen derecho a paso, pero tú puedes exigir que sea por el punto menos perjudicial y la indemnización correspondiente, y cerrarlo con cancela dejando llave.
El muro medianero se está cayendo y el vecino no quiere pagar. ¿Qué hago?
Requiérele por escrito con presupuesto; si no contribuye, puedes reparar y reclamarle su parte (art. 575). Si renuncia formalmente a la medianería, queda liberado, salvo que el muro sostenga su construcción.
¿Vale la ortofoto del Catastro o del PNOA como prueba de fechas?
Sí, es una prueba muy usada: las series históricas de ortofotos permiten datar vallas, caminos, construcciones y árboles con años de precisión, y los tribunales las admiten habitualmente junto con un informe técnico.
Marco legal: Código Civil: arts. 384-387 (deslinde), 388 (cerramiento), 530-548 (servidumbres: clases, adquisición por usucapión de las continuas y aparentes en 20 años, extinción por no uso), 552 (aguas), 564-570 (paso), 571-579 (medianería), 580-585 (luces y vistas), 586 (vertiente de tejados), 591-592 (árboles), 1959 (usucapión extraordinaria) · art. 200 de la Ley Hipotecaria (deslinde notarial) · Código Civil de Cataluña, libro quinto, arts. 546-1 y ss. (relaciones de vecindad) y 566-1 y ss. (servidumbres) · planeamiento y ordenanzas municipales (retranqueos y alturas) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.