El usufructuario tiene derecho a usar la vivienda y a cobrar sus rentas; el nudo propietario es el dueño, pero no puede usarla mientras dure el usufructo (arts. 467 y 471 del Código Civil). Las reparaciones ordinarias, el IBI y las cargas anuales son del usufructuario; las reparaciones extraordinarias, del propietario (arts. 500, 501 y 504). Fiscalmente, el usufructo vitalicio vale el 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 % (art. 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones). Al morir el usufructuario, el nudo propietario recupera la plena propiedad.
Qué es y cómo nace
El usufructo da derecho a disfrutar un bien ajeno conservando su forma y sustancia (art. 467 CC). Nace de la ley, de un contrato, de un testamento o por prescripción (art. 468), y puede ser vitalicio o temporal, a favor de una o varias personas (art. 469); si son varias, dura hasta la muerte de la última (art. 521). Manda lo que diga el título, y el Código solo rige en lo que no prevea (art. 470).
Aparece, por ejemplo, en el usufructo del viudo sobre parte de la herencia (art. 834), cuando los padres donan la casa a los hijos reservándose el usufructo o cuando alguien vende la nuda propiedad sin dejar su casa.
Quién paga qué
| Gasto o decisión | A quién corresponde | Norma |
|---|---|---|
| Reparaciones ordinarias (desgaste por el uso) | Usufructuario; si no las hace tras ser requerido, el propietario puede hacerlas a su costa | Art. 500 CC |
| Reparaciones extraordinarias | Propietario, que puede cobrar al usufructuario el interés legal de lo invertido; si no las hace y son indispensables, puede hacerlas el usufructuario y cobrar el aumento de valor al final | Arts. 501 y 502 CC |
| IBI y demás cargas anuales | Usufructuario: el IBI grava el usufructo antes que la propiedad | Art. 504 CC y arts. 61 y 63 de la Ley de Haciendas Locales |
| Contribuciones sobre el capital | Propietario; el usufructuario le abona los intereses | Art. 505 CC |
| Mejoras del usufructuario | Puede hacerlas sin alterar la forma, sin indemnización, y retirarlas si no daña | Art. 487 CC |
| Renta imputada en el IRPF si la casa no está alquilada ni es vivienda habitual | Usufructuario | Art. 85.2 de la Ley del IRPF |
En la junta de la comunidad vota el nudo propietario, que se entiende representado por el usufructuario salvo que diga otra cosa; para obras extraordinarias y de mejora y los acuerdos de la regla primera del art. 17 la delegación debe ser expresa (art. 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo vemos en la junta, la convocatoria y las actas.
Lo que puede hacer cada uno
- El usufructuario puede vivir en la casa, alquilarla o vender su usufructo, pero esos contratos terminan cuando acaba el usufructo (art. 480 CC; para el alquiler de vivienda, art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Debe hacer inventario y prestar fianza (art. 491); el donante o vendedor que se reservó el usufructo no presta fianza (art. 492), y se puede dispensar de ambas cosas si no perjudica a nadie (art. 493). Debe cuidar la casa como un buen padre de familia (art. 497).
- El nudo propietario puede vender o hipotecar su derecho, pero no alterar la casa ni perjudicar al usufructuario (art. 489). Puede hacer obras y mejoras que no disminuyan el valor del usufructo (art. 503).
Cuánto vale cada parte a efectos fiscales
Las reglas son iguales en Sucesiones y Donaciones y en Transmisiones Patrimoniales (art. 26.a de la Ley del ISD y art. 10.5.a TRITP). El usufructo temporal vale un 2 % por año, sin pasar del 70 %. El vitalicio, un 70 % con menos de 20 años, un punto menos por cada año más y nunca menos del 10 %. La nuda propiedad vale la diferencia.
| Edad del usufructuario | Usufructo vitalicio | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 80 años o más | 10 % | 90 % |
Ejemplo: sobre una vivienda de 300.000 € con un usufructuario de 70 años, el usufructo vale 57.000 € y la nuda propiedad, 243.000 €. Si el usufructo vitalicio es además temporal, la nuda propiedad se valora con la regla que le dé menor valor.
Vender la nuda propiedad
Vender la nuda propiedad y quedarte el usufructo te permite cobrar sin salir de casa. Quien compra paga Transmisiones Patrimoniales por la nuda propiedad y será pleno propietario cuando el usufructo se extinga. Tú declaras la ganancia en el IRPF, exenta si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, también cuando solo transmites la nuda propiedad (consulta vinculante V1325-26 de la DGT). Más en el IRPF al vender tu vivienda.
Cómo se extingue y qué pasa después
Por muerte del usufructuario, por cumplirse el plazo o la condición, por reunirse usufructo y propiedad, por renuncia, por pérdida total de la cosa, por resolverse el derecho de quien lo constituyó o por prescripción (art. 513 CC). Terminado, la casa se entrega al propietario, aunque el usufructuario o sus herederos pueden retenerla hasta cobrar lo que se les deba (art. 522).
Si recibiste la nuda propiedad por herencia o donación, al extinguirse el usufructo se exige el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones según el título de constitución, con el tipo medio que se aplicó al separar el dominio (art. 26.c de la Ley del ISD); si se extingue por fallecimiento, tienes seis meses para declarar (art. 67.1.a de su reglamento).
Si alquilas a un usufructuario, ten en cuenta su edad y su título. El contrato se extingue cuando termina el derecho de quien te alquiló (art. 13.2 LAU), así que su muerte puede acabar con tu alquiler aunque no hayan pasado cinco años. Más en qué pasa si muere el inquilino o el casero.
Lo práctico: dejad por escrito quién paga cada gasto, quién vota en la comunidad y si el usufructuario puede alquilar. Lo que no se pacte se rige por los arts. 500 a 505 del Código, que no resuelven todos los casos.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede el nudo propietario entrar en la vivienda cuando quiera?
No tiene derecho a usarla. Puede venderla o hipotecarla, pero no hacer nada que perjudique al usufructuario (art. 489 CC).
¿El usufructuario puede alquilar la casa?
Sí, y cobra la renta, pero el contrato termina cuando se extinga el usufructo (art. 480 CC y art. 13.2 LAU).
Mi madre tiene 82 años y es usufructuaria. ¿Cuánto vale su usufructo?
El 10 % del valor de la vivienda, el mínimo legal para un usufructo vitalicio.
¿Se puede vender la casa entera?
El nudo propietario puede vender su nuda propiedad, y el comprador la recibe con el usufructo. Para vender la plena propiedad tienen que firmar los dos.
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Continúa tu historia
→ Donar la casa a los hijos
→ Donar en vida o dejar en herencia
→ IBI y valor catastral
→ Junta, convocatoria y actas
→ Si muere el inquilino o el casero
→ El IRPF al vender tu vivienda
Marco legal: arts. 467 a 471, 480, 487, 489, 491 a 493, 497, 500 a 505, 513, 521, 522 y 834 del Código Civil · art. 26 de la Ley 29/1987, del ISD, y art. 67 de su reglamento · art. 10.5 del texto refundido de la Ley del ITP-AJD · arts. 61 y 63 de la Ley de Haciendas Locales · arts. 33 y 85 de la Ley del IRPF · art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal · art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · consulta DGT V1325-26. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.