Para que cada piso o local sea una finca independiente hace falta un título constitutivo de propiedad horizontal que describa cada elemento y fije su cuota (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal) y su inscripción en el Registro (art. 8 de la Ley Hipotecaria). Segregar o dividir una finca, o partir un piso en dos, exige además la autorización urbanística que pida tu comunidad autónoma, que el notario y el registrador comprobarán (art. 26.2 TRLSRU); dentro de un edificio, la junta debe aprobar la división por tres quintos (art. 17.4 LPH). Convertir un local en vivienda depende de que el planeamiento lo permita, de obtener el título urbanístico y de que los estatutos no lo prohíban de forma clara.
Qué es la división horizontal y cómo se constituye
El título constitutivo describe el inmueble y cada piso o local con su número, extensión, linderos, planta y anejos, y fija la cuota de participación de cada uno según su superficie útil, su situación y el uso previsible de los elementos comunes (art. 5 LPH). Puede incluir estatutos, que no perjudican a terceros si no se inscriben. En el Registro, el edificio se inscribe como una finca y cada piso o local puede abrir la suya una vez constituido el régimen (art. 8.4.º y 5.º LH).
Algunas comunidades exigen licencia para constituir o modificar la propiedad horizontal, como Andalucía (art. 137.1 LISTA) y Cataluña (art. 187.1.k TRLU). Constituir o modificar un complejo inmobiliario privado necesita autorización administrativa, salvo que sus elementos privativos sean los de la licencia de obras o que la modificación no aumente su número (art. 26.6 TRLSRU). En el Catastro, el Supremo ha dicho que no procede dividir el inmueble cuando el propietario único otorga la división horizontal sin haber iniciado la venta de los pisos ni manifestado la intención de venderlos (STS 999/2024, de 6 de junio, rec. 2209/2023).
Segregar o dividir una finca
Una finca solo puede dividirse si cada parte resultante cumple la legislación y el planeamiento, y el notario no autoriza la escritura sin que se acredite la autorización urbanística que corresponda; el registrador exige lo mismo para inscribir (art. 26.2 TRLSRU). La ley estatal sometía las segregaciones a licencia expresa con silencio negativo, pero el Tribunal Constitucional anuló ese inciso (STC 143/2017, sobre el art. 11.4.a TRLSRU), así que el régimen lo fija cada comunidad: licencia en Andalucía (art. 137.1 LISTA), Madrid (art. 152.d de la Ley 9/2001) y la Comunitat Valenciana (art. 232.a TRLOTUP).
En suelo rústico, además, no puedes crear parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo, salvo excepciones, y la división que lo incumpla es nula (arts. 24 y 25 de la Ley 19/1995). Si en suelo no urbanizable el registrador tiene dudas fundadas de que la segregación pueda crear un núcleo de población, consulta al ayuntamiento antes de inscribir (art. 79 del Real Decreto 1093/1997). Y para inscribir la segregación necesitas la representación gráfica georreferenciada de las nuevas fincas (art. 9.b LH): Registro y Catastro.
Vender «participaciones» con uso exclusivo de una parcela es segregar. La ley aplica las mismas reglas a la venta de cuotas indivisas que atribuyen el uso exclusivo de una porción concreta de la finca (art. 26.2 TRLSRU). En Andalucía la parcelación contraria a la ordenación es infracción muy grave (art. 161.4.a LISTA).
Dividir un piso o local dentro del edificio
| Operación | Qué necesitas | Norma |
|---|---|---|
| Dividir un piso o local en dos, unirlo a otro colindante o segregar una parte | Voto de tres quintos de los propietarios que sumen tres quintos de las cuotas, consentimiento de los afectados y autorización urbanística | Arts. 10.3.b y 17.4 LPH |
| Fijar las nuevas cuotas y la indemnización a los afectados | Acuerdo de la junta con la misma mayoría | Art. 10.3.b LPH |
| Otras modificaciones del título o de los estatutos | Unanimidad | Art. 17.6 LPH |
| Obras dentro del piso que no afectan a estructura, fachada ni otros propietarios | Aviso previo a la comunidad | Art. 7.1 LPH |
Pasar un local a vivienda
Primero, el urbanismo: el planeamiento debe permitir el uso residencial en esa planta y la vivienda debe cumplir las condiciones de habitabilidad. El título que necesitas cambia según la comunidad. En Cataluña el cambio a uso residencial requiere licencia (art. 187.1.e TRLU). En Andalucía el cambio de uso va por declaración responsable solo si no aumenta el número de viviendas (art. 138.1.f LISTA); si el local pasa a ser una vivienda nueva, no encaja en ese supuesto. En Madrid basta una declaración responsable mientras no cambie el uso característico del edificio (art. 155.i de la Ley 9/2001).
Después, la comunidad. El Supremo recuerda que la mera descripción del destino de un piso o local en el título no limita su uso: hace falta una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa (STS de 28 de abril de 2026, rec. 5042/2021, sobre uso turístico). Si no la hay, la comunidad no puede impedir el nuevo uso por sí solo; lo que sí necesita su acuerdo son las obras que afecten a la fachada, la estructura o los elementos comunes (arts. 7.1 y 17.4 LPH). Ver qué pueden prohibir los estatutos.
Por último, la constancia: el cambio de destino puede reflejarse en el Registro sin expediente si se acredita suficientemente (art. 201.2 LH), y debes declararlo al Catastro (art. 13 TRLCI), lo que puede cambiar tu IBI.
Lo práctico: antes de comprar un local para convertirlo, pide al ayuntamiento un informe sobre el uso residencial en esa parcela y planta, y lee los estatutos inscritos en la nota simple.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Soy dueño de todo el edificio. ¿Puedo hacer yo solo la división horizontal?
El título puede otorgarlo el propietario único (art. 5 LPH), pero necesitarás la licencia o autorización que exija tu comunidad. En el Catastro, mientras no vendas ni manifiestes la intención de vender los pisos, no se dividirá el inmueble (STS 999/2024, de 6 de junio).
Quiero partir mi piso en dos viviendas. ¿Qué mayoría necesito?
Tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas (art. 17.4 LPH), el consentimiento de los afectados y el título urbanístico.
¿Puedo segregar un trozo de mi finca rústica para venderlo?
Solo si las dos parcelas resultantes no quedan por debajo de la unidad mínima de cultivo, salvo las excepciones del art. 25 de la Ley 19/1995, y con la autorización urbanística que exija tu comunidad.
Los estatutos describen mi local como «comercial». ¿Me impide eso hacerlo vivienda?
La mera descripción no basta para prohibirlo: hace falta una prohibición clara y precisa (STS de 28 de abril de 2026). Seguirás necesitando el título urbanístico.
¿Necesito licencia para hacer la división horizontal de mi casa?
En Andalucía y Cataluña, sí (art. 137.1 LISTA y art. 187.1.k TRLU). En otras comunidades depende de su ley urbanística; el notario te pedirá la autorización que corresponda.
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Continúa tu historia
→ Qué pueden prohibir los estatutos
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→ Impugnar un acuerdo de la junta
→ Vender una casa heredada o en proindiviso
Marco legal: arts. 5, 7.1, 10.3, 17.4 y 17.6 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 8, 9 y 201.2 de la Ley Hipotecaria · arts. 11.4 y 26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y STC 143/2017 · art. 13 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario · arts. 24 y 25 de la Ley 19/1995 · art. 79 del Real Decreto 1093/1997 · arts. 137, 138 y 161 de la Ley andaluza 7/2021 · art. 187 del Decreto Legislativo catalán 1/2010 · arts. 152 y 155 de la Ley madrileña 9/2001 · art. 232 del Decreto Legislativo valenciano 1/2021 · SSTS de 6-6-2024 (rec. 2209/2023) y 28-4-2026 (rec. 5042/2021). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.