Comprar sobre plano es prestarle dinero a un promotor durante dos años a cambio de una casa que todavía no existe. La ley lo sabe, y por eso desde 1968 exige que cada euro que adelantes esté garantizado por un aval o un seguro y depositado en una cuenta especial (hoy, disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). Si el promotor no entrega en plazo, tienes derecho a recuperar todo lo pagado con intereses, de él, del avalista o, si el banco que recibió tu dinero sabía a qué era, del propio banco (doctrina del Tribunal Supremo desde 2015, que sigue aplicando en 2026). Aquí tienes lo que debe decir el contrato, cómo comprobar que tu dinero está garantizado, qué hacer con los retrasos y con las calidades que no llegan, y qué pasa el día de la entrega.
La garantía de tu dinero: cómo funciona y cómo se comprueba
| Obligación del promotor (DA 1.ª LOE) | Qué significa para ti | Cómo lo compruebas |
|---|---|---|
| Garantizar, desde que tiene licencia de edificación, la devolución de todo lo entregado más el interés legal, con aval solidario o seguro de caución. | Si la obra no empieza, no acaba o no se entrega en plazo, recuperas tu dinero con intereses aunque el promotor quiebre. | Exige la póliza o el aval individual a tu nombre (no un «aval global» de la promoción) antes de pagar la primera cantidad. |
| Recibir los anticipos solo a través de entidad de crédito, en una cuenta especial separada de otros fondos. | Tu dinero no puede usarse para otra promoción ni para pagar otras deudas. | Paga siempre por transferencia a la cuenta especial que figure en el contrato, con tu nombre, la promoción y la vivienda en el concepto. |
| Hacer constar en el contrato la obligación de devolver, la referencia a la garantía y la cuenta especial. | Sin esas menciones el contrato incumple la ley y el promotor puede ser sancionado. | Si el contrato no lo dice, no firmes hasta que lo diga. |
| Si no se entrega en plazo, opción del comprador: resolver con devolución más intereses, o conceder prórroga. | El retraso te da la llave: eliges tú. | Pon en el contrato una fecha de entrega concreta y esencial, y una penalización diaria. |
Y si no había aval y el promotor no devuelve: el Tribunal Supremo mantiene que el banco en el que se ingresaron los anticipos responde frente al comprador cuando supo o tuvo que saber que ese dinero eran anticipos de vivienda (por ejemplo, porque el ingreso identificaba comprador, promoción y vivienda). Lo aplica caso por caso: en 2026 ha negado esa responsabilidad, por ejemplo, cuando el anticipo se pagó con un cheque ingresado sin concepto en una cuenta del promotor que servía para fines diversos (STS de 22-7-2026, rec. 9762/2021). Por eso el concepto de tu transferencia es tu seguro de vida.
Lo que el contrato tiene que decir
Objeto: vivienda identificada (bloque, portal, planta, letra), superficie útil y construida, anejos (plaza, trastero), y como anexos la memoria de calidades y los planos firmados. Todo lo que no esté en el anexo no existe. Precio y calendario: importe total con IVA (10 % en vivienda nueva, más AJD en la escritura), pagos a cuenta y su fecha, cuenta especial. Plazo de entrega: fecha o plazo desde la licencia, con carácter esencial y con penalización por retraso; las prórrogas «por causas ajenas» deben estar tasadas (no vale «cualquier causa»). Modificaciones: qué puede cambiar el promotor (por exigencia técnica o administrativa) y qué no (superficie, orientación, calidades esenciales), y tu derecho a resolver o a una rebaja si cambia lo esencial. Hipoteca: que no estás obligado a subrogarte en la hipoteca del promotor ni a pagar sus gastos si no lo haces (los gastos de cancelación de su hipoteca son suyos). Entrega: con licencia de primera ocupación, cédula, boletines de instalaciones, seguro decenal contratado y libro del edificio.
Los tres problemas típicos y su salida
1. Retraso en la entrega. Si hay fecha esencial y ha pasado: burofax de resolución con devolución de cantidades e intereses (DA 1.ª LOE) y, si no pagan, reclamación al avalista o asegurador. Si prefieres la casa, prórroga por escrito con penalización. Aunque el contrato no diga que la fecha es esencial, si la vivienda no se entrega en el plazo convenido la ley te deja elegir entre resolver con devolución de lo pagado más intereses o conceder una prórroga (DA 1.ª, apartado Cuatro, LOE).
2. Calidades o superficies que no coinciden. Compara memoria y planos con lo entregado, con un técnico. Menos metros: rebaja proporcional o resolución si la diferencia es significativa (arts. 1469-1472 CC; seis meses desde la entrega). Calidades inferiores: rebaja o sustitución, y la publicidad y el folleto son exigibles como si estuvieran en el contrato (RD 515/1989 y art. 61 del texto refundido de la Ley de Consumidores).
3. Defectos después de entrar. Régimen de la LOE (art. 17): un año para acabados (responde el constructor), tres para habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez para estructura, frente a los agentes que causaron el daño; el promotor responde siempre solidariamente. → Defectos en obra nueva: los plazos 1-3-10
Cinco señales de alarma antes de firmar: ① te piden dinero «de reserva» antes de que exista licencia de obras: la garantía legal solo nace con la licencia; ② el aval es «de la promoción» y no a tu nombre; ③ la cuenta a la que pagas no es una cuenta especial sino la corriente del promotor o, peor, de la comercializadora; ④ el plazo de entrega es «aproximadamente el segundo semestre de…» sin consecuencia; ⑤ el contrato te obliga a subrogarte en su hipoteca y a pagar los gastos de la división.
Tu carpeta desde el primer día: ① contrato con anexos firmados; ② aval o certificado individual de seguro a tu nombre por cada cantidad; ③ justificantes de transferencia con concepto completo; ④ licencia de obras y, al final, licencia de primera ocupación; ⑤ toda la publicidad y el folleto (foto o PDF con fecha): son exigibles; ⑥ correos con cualquier cambio de calidades o plazos; ⑦ el día de la entrega, acta con reservas de todo lo que falte o esté mal, antes de firmar la escritura.
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Continúa tu historia
→ Ya te la han entregado y aparecen defectos: la LOE
→ Subrogarte o no en la hipoteca del promotor
→ IVA, AJD y los gastos de la obra nueva
→ Menos metros de los pactados
→ El promotor está en concurso: qué pasa con tu casa y tu dinero
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar al avalista?
Si la garantía es un aval, caduca si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor sin que le hayas requerido la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades (DA 1.ª, apartado Dos.2.c, LOE). Requiere al promotor de forma fehaciente cuanto antes; si en treinta días no te devuelve el dinero, reclama al avalista o al asegurador (apartados Dos.1.h y Dos.2.b), y directamente a ellos si no es posible reclamar antes al promotor.
El promotor me ofrece descuentos si renuncio a la penalización por retraso. ¿Acepto?
Depende de cuánto y de cuánto llevas esperando. Si aceptas, que sea por escrito, con nueva fecha esencial y sin renunciar a la resolución si vuelve a incumplir.
Compré en una cooperativa de viviendas. ¿Me protege lo mismo?
Sí en cuanto a la garantía de las cantidades anticipadas (la DA 1.ª alcanza a la promoción en régimen de comunidad o cooperativa), pero como socio respondes de las decisiones de la cooperativa y de sus sobrecostes. Lee los estatutos: son tu contrato.
¿Puedo vender el piso antes de que me lo entreguen?
Solo cediendo el contrato, con consentimiento del promotor (arts. 1205 y ss. CC). Muchos contratos lo prohíben o lo penalizan. Y Hacienda lo trata como una ganancia patrimonial.
Marco legal: disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en la redacción de la Ley 20/2015 (garantía de las cantidades anticipadas: aval o seguro, cuenta especial, menciones del contrato, opción de resolución y caducidad del aval a los dos años sin requerimiento al promotor), que sustituyó a la Ley 57/1968 · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la responsabilidad de la entidad de crédito receptora de los anticipos (a partir de la STS 733/2015, de 21 de diciembre, y, en 2026, STS de 22-7-2026, rec. 9762/2021) · arts. 1124, 1205, 1469-1472 CC · arts. 17, 18 y 19 y disposición adicional segunda de la LOE (garantías y seguro decenal) · Real Decreto 515/1989 (información y publicidad en la venta de viviendas) · arts. 61 y 82 y ss. del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios · art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA (tipo del 10 %). Revisado octubre 2026.