En obra nueva no dependes de los seis meses de los vicios ocultos: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) te da un año para los defectos de acabado, tres para los de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez para los estructurales, y responden el promotor, el constructor y los técnicos, con un seguro decenal detrás. El reloj empieza en la recepción de la obra (no en tu escritura), y desde que aparece el daño tienes dos años para demandar. Aquí tienes quién responde de qué, cómo se cuentan los plazos, cómo se reclama (con la comunidad si son elementos comunes) y los errores que dejan sin cobrar.
Los tres plazos de garantía y a quién alcanzan
| Defecto | Garantía (art. 17.1 LOE) | Quién responde | Ejemplos |
|---|---|---|---|
| Estructurales: cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga… que comprometan la resistencia y estabilidad. | 10 años | Todos los agentes según su intervención; el promotor siempre, de forma solidaria. Seguro decenal obligatorio. | Grietas estructurales, asientos de cimentación, corrosión de armaduras. |
| Habitabilidad: los que incumplen los requisitos de higiene, salud, protección del medio ambiente, frente al ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, u otros aspectos funcionales (art. 3.1.c LOE). | 3 años | Constructor, proyectista, director de obra y de ejecución según la causa; promotor solidario. | Humedades por filtración, condensaciones, mal aislamiento térmico o acústico, instalaciones que no funcionan. |
| Acabados: ejecución que afecta a elementos de terminación. | 1 año | Solo el constructor (y el promotor solidariamente). | Pintura, alicatados, carpinterías mal ajustadas, rodapiés, sanitarios. |
Cómo se cuentan. Los plazos de garantía corren desde la recepción de la obra sin reservas (o desde que se subsanan las reservas), que es el acta que firman promotor y constructor (art. 6 LOE), no desde que tú compras: si compras un piso terminado hace dos años, te quedan ocho de garantía estructural y uno de habitabilidad. Y, aparecido el daño dentro de la garantía, tienes dos años para demandar desde que se produce (art. 18.1 LOE): el defecto puede aparecer el último día del tercer año y tendrás dos años más.
Quién responde: promotor, constructor, técnicos y seguro
El promotor responde siempre, de todo y solidariamente con los demás (art. 17.3): es a quien primero hay que dirigirse, y si la promotora ya no existe, al seguro decenal y a los demás agentes. El constructor responde de la ejecución (y de sus subcontratistas y de los materiales). El proyectista de los defectos del proyecto; el director de obra y el director de ejecución de la dirección y control. Cuando no se puede individualizar la causa o la culpa es de varios, la responsabilidad es solidaria (art. 17.3): puedes demandar a todos y cobrar de cualquiera. El seguro decenal (obligatorio en viviendas, art. 19 y disposición adicional segunda) cubre los daños estructurales; el trienal y el anual no son obligatorios para viviendas mientras no lo imponga un real decreto (disposición adicional segunda).
La LOE cubre los daños materiales en el edificio. Los demás perjuicios (el alquiler que pagaste mientras no podías vivir, los muebles estropeados, el lucro cesante) se reclaman en la misma demanda por la responsabilidad contractual general (arts. 1101 y ss. CC) contra quien te vendió.
Elementos privativos y elementos comunes
Los defectos de tu piso los reclamas tú. Los de fachada, cubierta, garaje, bajantes, estructura o instalaciones comunes los reclama la comunidad a través del presidente, con acuerdo de junta (art. 13.3 LPH); la jurisprudencia admite que un propietario reclame por elementos comunes en beneficio de la comunidad, pero es más frágil. Lo práctico: un solo informe pericial del edificio completo, encargado por la comunidad, que separe daños comunes y privativos, y una sola demanda con la comunidad y los propietarios afectados.
Los errores que dejan sin cobrar: ① reparar por tu cuenta antes de peritar: sin prueba del defecto, no hay responsabilidad; ② dejar pasar los dos años desde que apareció el daño «porque el promotor iba a venir»; ③ reclamar sin poder probar después la reclamación: para interrumpir la prescripción (art. 1973 CC), que sea fehaciente; ④ firmar el acta de entrega del piso sin reservas cuando ya se veían defectos (te opondrán que aceptaste los defectos visibles de acabado); ⑤ no localizar el seguro decenal: consta en la escritura de obra nueva del promotor, en el Registro.
El protocolo: ① fotos, fechas y comunicación escrita al promotor el mismo mes; ② informe de arquitecto o aparejador que califique cada defecto (acabado, habitabilidad, estructural), su causa y su coste; ③ burofax a promotor, constructor y aseguradora decenal con el informe, pidiendo reparación en plazo e invitando a negociar: interrumpe la prescripción (art. 1973 CC) y, si puedes probar que lo recibieron y su contenido, acredita el intento de negociación previo (arts. 5 y 10.2 de la Ley Orgánica 1/2025); ④ parte al seguro decenal si hay daño estructural; ⑤ si no reparan en el plazo, demanda contra todos los responsables antes de los dos años; ⑥ paralelamente, la vía de los vicios ocultos contra el vendedor (seis meses) si el defecto no es de construcción sino de lo que te vendieron.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi edificio es de 1998. ¿Se aplica la LOE?
No: la LOE se aplica a las obras con licencia solicitada desde el 6 de mayo de 2000. Para las anteriores rige el art. 1591 del Código Civil (responsabilidad por «ruina», interpretada en sentido amplio, si se produce en los diez años siguientes a terminar la construcción), con prescripción hoy de cinco años desde que puede ejercitarse la acción (art. 1964.2 CC). En un edificio de 1998 esos diez años ya pasaron: solo cabe reclamar por daños aparecidos dentro de ellos y cuya acción no haya prescrito.
El promotor era una sociedad que ya se ha disuelto. ¿Me quedo sin nada?
No. Quedan el constructor y los técnicos (responsabilidad solidaria si no se individualiza la causa), el seguro decenal para lo estructural y, en su caso, la responsabilidad de los administradores de la sociedad si la liquidaron sin atender las reclamaciones.
¿Puedo reclamar defectos que ya vi al recibir el piso?
Los defectos visibles de acabado que no hiciste constar en el acta de entrega te los pueden discutir como aceptados (frente al vendedor, el art. 1484 CC excluye los defectos manifiestos). Los de habitabilidad y estructurales no dependen de esa acta. Por eso conviene recibir el piso con un técnico y dejar reservas por escrito.
El promotor me ofrece reparar «sin reconocer responsabilidad». ¿Acepto?
Sí, si repara bien y por escrito. Pero que el acuerdo no incluya renuncias a defectos futuros ni a la garantía restante, y que la reparación se documente para que, si falla, cuente como reconocimiento e interrupción del plazo.
Marco legal: Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: arts. 3 (requisitos básicos), 6 (recepción de la obra), 7 (libro del edificio), 9-13 (agentes), 17 (responsabilidad civil: plazos de garantía de 1, 3 y 10 años; responsabilidad solidaria y del promotor), 18 (plazos de prescripción de dos años) y 19 y disposición adicional segunda (seguro decenal obligatorio en viviendas) · art. 1591 CC (edificios anteriores a la LOE) y art. 1964.2 CC · arts. 1101 y ss. CC (daños no cubiertos por la LOE) · art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (legitimación del presidente) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.