En España la compraventa de una casa queda cerrada en cuanto comprador y vendedor se ponen de acuerdo en la cosa y el precio (art. 1450 CC): no hace falta escritura ni notario para quedar obligado. Por eso el «contrato privado» que se firma antes de la notaría no es un trámite: es el contrato. La escritura solo lo eleva a público para poder inscribirlo en el Registro y protegerte frente a terceros. Aquí tienes lo que ese contrato tiene que decir, los documentos que el vendedor debe entregarte por ley, lo que hay que comprobar el día de la firma y las cláusulas que salvan compras.
Contrato privado, arras y escritura: qué es cada cosa
| Documento | Qué hace | Qué NO hace |
|---|---|---|
| Contrato de arras | Cierra la operación con un anticipo y fija las reglas si alguien se echa atrás. | No transmite la propiedad ni se inscribe. |
| Contrato privado de compraventa | Obliga a las dos partes (art. 1450 CC). Puede transmitir la propiedad si va acompañado de la entrega (art. 609 CC). | No se inscribe: hasta la escritura, el vendedor sigue apareciendo como dueño en el Registro y podría vender a otro (art. 1473 CC). |
| Escritura pública | Equivale a la entrega (art. 1462 CC), permite inscribir y te convierte en tercero protegido (art. 34 LH). El notario comprueba cargas, identidad, medios de pago y capacidad. | No sana un mal contrato: si el precio, los plazos o el estado de la casa estaban mal pactados, la escritura los repite. |
Lo que el contrato tiene que decir (y suele faltar)
1. La finca, bien identificada. Referencia catastral, datos registrales (finca, tomo, folio) y descripción con superficie. Si la superficie del contrato es mayor que la real, tienes seis meses desde la entrega para reclamar rebaja o resolver (arts. 1469-1472 CC).
2. Precio, forma de pago y qué incluye. Muebles, electrodomésticos, plaza de garaje y trastero: si no están en el contrato, no van. Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211): si no lo hace, la casa responde de esa deuda.
3. Cargas y situación de la casa. Declaración de que está libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de comunidad e IBI. Si hay hipoteca del vendedor, cómo se cancela (normalmente en la propia notaría, con un cheque al banco y otro al vendedor).
4. Reparto de gastos. Sin pacto, el Código Civil dice que la escritura matriz la paga el vendedor y las copias el comprador (art. 1455 CC); en la práctica se pacta que todo lo pague el comprador. La plusvalía municipal es del vendedor por ley y, si se pacta que la pague el comprador, Hacienda municipal seguirá reclamando al vendedor. El IBI del año de la venta lo paga quien era dueño el 1 de enero, pero el vendedor puede repercutir la parte proporcional al comprador salvo pacto en contra (doctrina del Tribunal Supremo desde 2016).
5. Fecha de escritura y entrega. Con carácter esencial, notaría pactada (sin pacto, eliges tú si el vendedor se dedica habitualmente a vender o usa condiciones generales; si no, quien pague la mayor parte de los aranceles, art. 126 del Reglamento Notarial) y entrega de llaves en el mismo acto. Si el vendedor necesita quedarse unos días, que quede por escrito, con fecha y penalización.
6. Condición suspensiva de financiación. Si no consigues la hipoteca en un plazo, el contrato se deshace y recuperas lo entregado. Es la cláusula más barata y la que más disgustos evita.
7. Estado de conservación. «Se vende en el estado en que se encuentra, que el comprador declara conocer» no exime al vendedor de los vicios ocultos (art. 1484 CC) ni de lo que sabía y calló. Pero conviene añadir un anexo con fotos y las averías conocidas.
Lo que el vendedor tiene que entregarte por ley
Desde 2023 la Ley por el derecho a la vivienda te permite exigir, antes de firmar y de entregar cualquier cantidad a cuenta, la información mínima del art. 31: identificación del vendedor, precio y condiciones, superficie útil y construida, antigüedad y reformas, instalaciones, certificado de eficiencia energética, accesibilidad, estado de ocupación, datos registrales, cargas y cuota de participación, y si es vivienda protegida o tiene protección arquitectónica. Además:
· Certificado de eficiencia energética (obligatorio para vender; Real Decreto 390/2021). · Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en las comunidades que la exigen (Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, entre otras). · Certificado de la comunidad de estar al corriente, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente: el notario lo exige salvo que el comprador lo exonere expresamente, y el comprador responde con el propio piso de las deudas de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). · Último recibo del IBI y referencia catastral. · Informe de evaluación del edificio (IEE/ITE) si la normativa autonómica o municipal lo exige. · Estatutos y últimas actas de la comunidad, para saber si hay derramas aprobadas: las derramas para mejoras las paga quien sea propietario en el momento en que cada plazo sea exigible (art. 17.11 LPH), no quien lo era al aprobarse; si compras con derramas pendientes, te tocan a ti salvo que pactes que el vendedor las descuente del precio.
Cinco cláusulas que han costado juicios: ① «libre de cargas» sin nota simple del día: la carga estaba y el comprador la heredó (por cargas o servidumbres no aparentes que la escritura no menciona, el art. 1483 CC da un año desde la escritura para resolver o pedir indemnización, y luego solo indemnización durante otro año desde que la descubres); ② «se entrega en el estado actual» usado por el vendedor para tapar humedades conocidas; ③ vender por un solo cónyuge la vivienda familiar sin consentimiento del otro: anulable (art. 1320 CC); ④ pagar parte del precio en «B»: fraude fiscal para los dos (infracción tributaria y, si la cuota defraudada supera 120.000 euros, delito del art. 305 CP) y, además, la parte no declarada no existe si hay que resolver; ⑤ prometer una fecha de entrega sin consecuencia pactada: el retraso sale gratis.
El día de la firma, antes de sacar el cheque: ① consulta telemática del Registro por el notario en el momento más próximo a la firma (art. 175 del Reglamento Notarial); ② certificado de deuda del banco del vendedor y cheque nominativo para cancelar; ③ certificado de la comunidad; ④ recibo del IBI y certificado energético; ⑤ lectura de contadores y últimas facturas de suministros; ⑥ llaves de todo (piso, garaje, trastero, buzón); ⑦ comprobar que la escritura repite exactamente el contrato privado (precio, muebles, plazos); ⑧ pago con cheque bancario o transferencia, nunca en efectivo por encima del límite legal.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo firmar la escritura sin haber firmado antes un contrato privado?
Sí. La escritura es en sí misma el contrato. El contrato privado solo tiene sentido si hay tiempo entre el acuerdo y la firma (hipoteca, mudanza, cancelación de cargas). Si vais a la notaría en una semana, unas arras claras bastan.
El vendedor quiere que paguemos parte del precio antes de la escritura. ¿Es normal?
Es frecuente pero arriesgado: hasta la escritura no eres dueño frente a terceros. Si es imprescindible, hazlo contra contrato privado firmado por todos los titulares, con nota simple del día y, mejor, con anotación en el Registro o depósito notarial.
¿Qué pasa si el piso está alquilado?
El inquilino puede seguir al menos durante los cinco primeros años de su contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), aunque compres con la protección del art. 34 LH; si el contrato es más largo, lo soportas entero salvo que te ampare ese artículo (art. 14 LAU) y, salvo renuncia, derecho de tanteo y retracto (art. 25 LAU): el vendedor debe notificarle la venta y el precio. Si compras sin comprobarlo, puedes encontrarte con un inquilino con contrato en vigor.
¿Qué ocurre si el vendedor muere entre el contrato privado y la escritura?
Sus herederos quedan obligados (art. 1257 CC), pero antes tendrán que aceptar la herencia y adjudicarse la finca, lo que puede tardar meses. Conviene pactar qué pasa con los plazos en ese caso.
Marco legal: arts. 609, 1445, 1450, 1455, 1461-1462, 1469-1472, 1473, 1483-1484 y 1320 CC · art. 34 de la Ley Hipotecaria · arts. 126 y 175 del Reglamento Notarial · art. 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (información mínima en la compraventa) · Real Decreto 390/2021 (certificado de eficiencia energética) · arts. 9.1.e y 17.11 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 14 y 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR (retención del 3 % a vendedores no residentes) · art. 7 de la Ley 7/2012 (pagos en efectivo) · doctrina del Tribunal Supremo sobre la repercusión proporcional del IBI (Sala Primera, 2016). Revisado octubre 2026.