Comprar una vivienda sigue un orden: calculas lo que puedes pagar, lees la nota simple y revisas la casa, firmas la reserva y las arras, tramitas la hipoteca, firmas la escritura, pagas los impuestos e inscribes la compra en el Registro. Si pides hipoteca, el banco tiene que darte la FEIN y el resto de documentos al menos diez días naturales antes de la firma, y debes pasar por el notario como tarde el día anterior (arts. 14 y 15 de la Ley 5/2019). Lo que no compruebes antes de las arras puede costarte la señal.
Antes de buscar: cuánto puedes pagar
Al precio súmale la entrada que no financie el banco y los gastos e impuestos de la compra, que explicamos en gastos e impuestos al comprar casa. La cuantía del préstamo depende del valor de tasación y, según el Banco de España, normalmente llega hasta un máximo del 80 % de ese valor. La tasación la pagas tú (art. 14.1.e de la Ley 5/2019), la hace una sociedad homologada independiente del banco (art. 13) y caduca a los seis meses (art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003). El banco debe evaluar tu solvencia con tus ingresos, gastos y deudas, no solo con el valor de la casa (art. 11). Si la tasación no llega al precio, lee qué hacer con una tasación baja. La línea TU CASA del ICO, creada por un real decreto-ley de septiembre de 2026, no está en vigor: el Congreso lo derogó el 2 de octubre y aquí explicamos la ley vigente.
La nota simple y lo que debes revisar antes de pagar nada
La nota simple dice quién es el dueño según el Registro, cómo se describe la finca y qué cargas tiene. Puedes pedirla a cualquier Registro (art. 222.8 de la Ley Hipotecaria); como es solo informativa (art. 222.5), pide otra justo antes de firmar. Cómo leerla: la nota simple, apartado por apartado.
- Quién vende. Debe coincidir con el titular registral. Si hay varios titulares, firman todos.
- Cargas. La hipoteca sigue a la casa aunque cambie de dueño (art. 104 de la Ley Hipotecaria); puede cancelarse con el precio el día de la firma: comprar una casa con cargas.
- Comunidad. Respondes con la vivienda de lo que el vendedor deba de la parte vencida del año en curso y de los tres años anteriores. Sin el certificado de deudas de la comunidad no se firma, salvo que exoneres al vendedor (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
- IBI. La casa queda afecta al impuesto pendiente y el notario debe advertirte de las deudas (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales).
- Alquiler. El contrato sigue y el inquilino puede tener derecho de tanteo (arts. 14 y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos): comprar un piso con inquilino.
- Estado y urbanismo. Visítala con un técnico si puedes y revisa su situación urbanística: casa ilegal o fuera de ordenación.
Reserva y arras: el primer compromiso
La reserva previa vale lo que diga su texto: la reserva antes de las arras. En las arras fijáis precio, plazo y consecuencias de echarse atrás. Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde lo entregado y el vendedor que desiste lo devuelve duplicado (art. 1454 del Código Civil). El Supremo exige que esa voluntad conste con claridad; si no, la cantidad se entiende entregada a cuenta del precio (STS de 24 de marzo de 2009, rec. 946/2005). Si vas a pedir hipoteca, pacta qué pasa si no te la conceden. Más en el contrato de arras.
La hipoteca: FEIN, acta notarial y firma
El banco debe entregarte la FEIN, la ficha de advertencias y el proyecto de contrato al menos diez días naturales antes de la firma (art. 14.1 de la Ley 5/2019). En ese plazo vas al notario que elijas, que te asesora y levanta un acta gratuita; tienes que comparecer como tarde el día anterior y, sin acta, no se firma el préstamo (art. 15). La notaría, el registro de la hipoteca y la gestoría los paga el banco (art. 14.1.e), igual que el impuesto de la escritura de préstamo (art. 29 del texto refundido del ITP-AJD). Más en la hipoteca para comprar casa.
Escritura, impuestos e inscripción
La compraventa se firma en escritura pública (art. 1280 del Código Civil) y, salvo pacto en contra, firmarla equivale a entregarte la casa (art. 1462). Si vende un banco o una empresa que vende viviendas habitualmente, eliges tú el notario (art. 126 del Reglamento Notarial). Si la casa es de segunda mano pagas el ITP; si la compras nueva a un promotor, IVA y actos jurídicos documentados (art. 7.5 del texto refundido del ITP-AJD). El tipo lo fija tu comunidad autónoma, que también puede regular el plazo (art. 49 de la Ley 22/2009); la norma estatal da treinta días hábiles (art. 102 del Reglamento del impuesto). La plusvalía municipal la paga el vendedor; si no reside en España, la ingresas tú como sustituto (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Por último, inscribe: lo que no está inscrito no perjudica a terceros (art. 32 de la Ley Hipotecaria) y la hipoteca solo queda constituida con la inscripción (art. 1875 del Código Civil).
| Paso | Qué compruebas | Norma |
|---|---|---|
| Financiación | Entrada, gastos y tasación vigente | Arts. 11 y 14.1.e Ley 5/2019; art. 62.4 Orden ECO/805/2003 |
| Nota simple | Titular, descripción y cargas | Art. 222 Ley Hipotecaria |
| Visita y papeles | Estado, deudas de comunidad, IBI, alquiler | Art. 9.1.e LPH; art. 64 TRLRHL; arts. 14 y 25 LAU |
| Reserva y arras | Tipo de arras y condición de financiación | Arts. 1451 y 1454 CC |
| Hipoteca | FEIN diez días naturales antes; acta como tarde el día anterior | Arts. 14 y 15 Ley 5/2019 |
| Escritura | Precio, cargas canceladas, certificado de comunidad | Arts. 1280 y 1462 CC |
| Impuestos y Registro | ITP o IVA, plazo autonómico, inscripción | Art. 102 RITP; arts. 32 y 34 LH |
No entregues dinero sin leer la nota simple y sin saber qué arras firmas. Si son penitenciales y no pactaste una condición de financiación, perderás la señal si el banco no te da el préstamo.
Lo práctico: antes de las arras pide al vendedor una nota simple reciente, el último recibo del IBI, el certificado de deudas de la comunidad, el certificado energético y, si está alquilada, el contrato de alquiler.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto tiempo pasa entre las arras y la escritura?
El que pactéis. Con hipoteca, cuenta con la tasación, la aprobación del banco y los diez días naturales de la FEIN.
¿Es obligatorio inscribir la compra en el Registro?
La compraventa vale sin inscribir, pero sin inscripción no te protege frente a terceros que inscriban. La hipoteca, en cambio, solo existe si se inscribe.
¿Quién elige el notario?
En el préstamo, tú (art. 14.1.g de la Ley 5/2019). En la compraventa, tú si el vendedor vende viviendas habitualmente o con condiciones generales; si no, lo que pactéis.
¿Y si después de comprar aparece un defecto oculto?
Tienes seis meses desde la entrega para reclamar al vendedor por vicios ocultos (art. 1490 del Código Civil): vicios ocultos en la vivienda.
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Continúa tu historia
→ Cómo leer la nota simple
→ El contrato de arras
→ La hipoteca para comprar casa
→ Gastos e impuestos al comprar casa
→ Comprar una casa con cargas
Marco legal: arts. 11, 13, 14 y 15 de la Ley 5/2019 · art. 62.4 de la Orden ECO/805/2003 · arts. 32, 104 y 222 de la Ley Hipotecaria · art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal · arts. 64 y 106 del TRLRHL · arts. 14 y 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · arts. 1280, 1451, 1454, 1462, 1490 y 1875 del Código Civil · arts. 7.5 y 29 del TRLITPAJD y art. 102 de su Reglamento · art. 49 de la Ley 22/2009 · art. 126 del Reglamento Notarial · STS de 24-3-2009 (rec. 946/2005). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.