«90 m²» en el anuncio, 90 en el contrato y 78 cuando pasas la cinta métrica. Que puedas reclamar o no depende de cómo se vendió la casa: si el precio se fijó por metro cuadrado, el Código Civil te da rebaja proporcional o resolución (arts. 1469-1470); si se vendió «como cuerpo cierto» por un precio global, en principio no hay rebaja (art. 1471), salvo que la diferencia sea tan grande que te hayan entregado otra cosa o que el vendedor supiera y callara. Y para esas acciones el plazo es de seis meses desde la entrega (art. 1472). Aquí tienes las tres reglas, qué metros son los que cuentan, cómo se mide y qué hacer en obra nueva, donde la protección es mayor.
Las tres reglas del Código Civil
| Cómo se vendió | Faltan metros | Sobran metros |
|---|---|---|
| Por unidad de medida («a 3.000 euros el metro», o precio calculado sobre una superficie declarada) | Rebaja proporcional del precio; y si faltan más de la décima parte de lo dicho, puedes optar por resolver (art. 1469). | Pagas el exceso; si supera la vigésima parte, puedes optar por pagarlo o desistir (art. 1470). |
| Cuerpo cierto o precio alzado («la vivienda sita en…, de unos 90 m²», por 270.000 euros) | Sin rebaja ni aumento por la diferencia de cabida (art. 1471)… salvo que se hayan expresado los linderos y dentro de ellos no esté todo lo vendido: entonces rebaja o resolución (art. 1471, inciso final). | Sin aumento. |
| Cualquiera de las dos, con una diferencia enorme o con engaño | Si la diferencia es tal que la casa no sirve para lo que se compró o es «otra cosa» (aliud pro alio), o el vendedor conocía la superficie real y la ocultó: incumplimiento (arts. 1101 y 1124 CC, cinco años) o dolo (arts. 1269 y 1301 CC, cuatro años desde la consumación del contrato), fuera de los seis meses del art. 1472. | |
La mayoría de las compraventas de vivienda se hacen «como cuerpo cierto», y por eso la cifra de metros del contrato importa menos de lo que parece… salvo que el precio se negociara sobre ella o que la escritura exprese los linderos. En obra nueva la protección es distinta: el promotor que vende a consumidores debe tener a disposición del público la superficie útil (art. 4 del RD 515/1989), y cualquier comprador puede pedir antes de pagar nada la acreditación de la superficie útil y construida (art. 31.1.c de la Ley 12/2023), la publicidad y la memoria son exigibles como parte del contrato, y una diferencia relevante con lo anunciado puede reclamarse como incumplimiento aunque la escritura hable de cuerpo cierto.
Qué metros cuentan (y por qué nunca coinciden)
Superficie útil: la que pisas dentro de la vivienda, sin tabiques ni muros. Construida: útil más tabiques, los cerramientos de fachada enteros y la mitad de los que compartes con otra vivienda o con zonas comunes (definiciones del art. 4 de la Orden ECO/805/2003). Construida con elementos comunes: la anterior más la parte proporcional de portal, escalera y zonas comunes; es la que aparece en muchos anuncios. Que el Registro diga 90, el Catastro 104 y la cinta 78 puede ser perfectamente coherente. La reclamación existe cuando la cifra que te vendieron, en el concepto en que te la vendieron, no es la real.
Qué hacer en cuanto sospechas
① Mide con un técnico (arquitecto o aparejador) que emita un certificado de superficie útil y construida con plano. ② Lee el contrato y la escritura: cómo se fijó el precio, qué superficie y en qué concepto, si hay linderos, si dice «cuerpo cierto». ③ Reúne la publicidad: anuncio, ficha de la inmobiliaria, planos del promotor. ④ Burofax al vendedor con el certificado, pidiendo rebaja proporcional (o resolución si te interesa) en un plazo e invitando a negociar: si puedes probar que lo recibió, acredita el intento de negociación previo (arts. 5 y 10.2 de la Ley Orgánica 1/2025) y fija posiciones. ⑤ Calendario: si estás en la vía de los arts. 1469-1471, el plazo es de seis meses desde la entrega (art. 1472), y con escritura la entrega puede situarse en su firma (art. 1462 CC). La solicitud de negociación interrumpe o suspende el plazo, pero se reanuda si no hay respuesta en treinta días naturales (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025): no lo apures.
Reclamaciones que no prosperan: ① comparar metros «construidos con comunes» del anuncio con los útiles medidos: son conceptos distintos; ② vivienda vendida como cuerpo cierto por precio global, con una diferencia del 5 %: el art. 1471 excluye la rebaja y no es «otra cosa»; ③ reclamar a los siete meses; ④ reclamar a la inmobiliaria por la cifra del anuncio cuando el contrato decía otra: la agencia responde de su información, pero la prueba de que el precio se fijó sobre esos metros es tuya.
Para la próxima compra: ① mide antes de firmar arras (una hora de un técnico); ② en el contrato, superficie útil y construida por separado, y la frase «el precio se ha fijado en atención a la superficie útil declarada»; ③ anexo con la publicidad o la ficha del anuncio; ④ en obra nueva, planos acotados firmados y memoria de calidades como anexos; ⑤ el día de la entrega, comprobación rápida con el plano en la mano y reservas en el acta si no cuadra.
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Continúa tu historia
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Preguntas que nos hacéis cada semana
La escritura dice «cuerpo cierto». ¿Se acabó?
No siempre. Si la diferencia es tan grande que lo entregado no sirve para lo que compraste, si el precio se negoció sobre una cifra concreta o si el vendedor conocía la superficie real, hay vía por incumplimiento o dolo, con plazos más largos.
¿Cuánto es «rebaja proporcional»?
El precio dividido por los metros declarados, multiplicado por los que faltan. Si compraste 90 m² por 270.000 euros (3.000 euros el metro) y hay 82, la rebaja son 24.000 euros. En cuerpo cierto no hay fórmula: se negocia o se pide el daño.
¿Puedo rectificar el Registro con los metros reales?
Si es un piso en propiedad horizontal, no por el expediente del art. 201 LH, que excluye los elementos de edificios en división horizontal: hay que rectificar el título original (art. 201.1.e LH). En otras fincas, sí: expediente notarial (art. 201.1) o, sin expediente, diferencias de hasta el 10 % acreditadas con certificación catastral o de hasta el 5 % (art. 201.3 LH).
Si consigo la rebaja, ¿me devuelven parte del ITP?
Puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos por la parte del precio devuelta, dentro de los cuatro años de prescripción (arts. 66 y 120.3 LGT), con la sentencia como prueba; si la rebaja es por acuerdo privado, la devolución no está asegurada (para el mutuo acuerdo que deja sin efecto el contrato, el art. 57.5 del texto refundido del ITP la excluye).
Marco legal: arts. 1469-1472 CC (cabida: venta por unidad de medida, cuerpo cierto, plazo de seis meses) · arts. 1101, 1124, 1269 y 1964.2 CC y doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el aliud pro alio y la tolerancia en ventas como cuerpo cierto · Real Decreto 515/1989 (información sobre superficie útil en la venta de viviendas) y art. 31 de la Ley 12/2023 · art. 61 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (integración de la publicidad en el contrato) · arts. 9 y 201 de la Ley Hipotecaria (descripción y rectificación de cabida) · art. 120 y ss. de la Ley General Tributaria (rectificación de autoliquidaciones) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Revisado octubre 2026.