⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Vender: si vendes a la Administración o a una empresa pública de vivienda una vivienda vacía dos años sin causa justificada, hasta el 31-12-2027, la ganancia está exenta del IRPF (al 100 % hasta 200.000 euros y en parte hasta 800.000). Para las transmisiones desde el 1-12-2026 cambian también los coeficientes de la plusvalía municipal.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Vender tu casa con ganancia se paga en la renta del año siguiente: la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó tributa entre el 19 % y el 30 % (escala del ahorro de 2026). Pero hay cuatro exenciones que pueden dejar la factura en cero en muchas ventas de vivienda habitual: reinvertir en otra vivienda habitual en dos años, tener más de 65 años, entregarla al banco en dación en pago o, para mayores de 65, convertir el precio en una renta vitalicia. Y hay una regla que reduce la ganancia en miles de euros y que casi nadie aplica bien: al precio de compra se suman todos los gastos e impuestos de aquella compra y las mejoras, y al de venta se restan los de la venta. Aquí tienes el cálculo, las exenciones con sus requisitos y los errores que hacen pagar de más.
El cálculo, paso a paso
| Concepto | Qué entra |
|---|---|
| Valor de transmisión | Precio de venta menos los gastos que pagaste por vender: plusvalía municipal, comisión de la inmobiliaria, certificado energético, abogado. |
| Valor de adquisición | Precio de compra más ITP o IVA y AJD, notaría, Registro, gestoría, y las mejoras (ampliaciones, reforma integral, instalación nueva; no las reparaciones ni la pintura) con factura. Si la heredaste o te la donaron: el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones más ese impuesto y los gastos. Si estuvo alquilada, se resta la amortización que dedujiste (o debiste deducir). |
| Ganancia | Transmisión menos adquisición. Si compraste antes de 31 de diciembre de 1994, la parte de ganancia generada hasta 19 de enero de 2006 se reduce con los coeficientes de abatimiento, con un límite de 400.000 euros de valor de transmisión acumulado (disposición transitoria novena de la Ley del IRPF). |
| Tipo (2026) | 19 % hasta 6.000 euros · 21 % hasta 50.000 · 23 % hasta 200.000 · 27 % hasta 300.000 · 30 % en adelante. Se aplica por tramos sobre la ganancia, sumada a tus otras rentas del ahorro. |
| Pérdida | Si vendes por menos, la pérdida se compensa con otras ganancias del año y, hasta un 25 %, con rendimientos del capital (intereses, dividendos); lo que sobre, durante los cuatro años siguientes. |
Las cuatro exenciones y sus requisitos
1. Reinversión en vivienda habitual (art. 38.1 LIRPF y art. 41 del Reglamento). Vendes tu vivienda habitual y compras otra que será tu vivienda habitual, en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes todo el importe obtenido, la ganancia queda exenta entera; si reinviertes una parte, la proporción. Si la casa que vendes tenía hipoteca, el importe obtenido es el precio menos el capital pendiente (art. 41.1 del Reglamento). «Vivienda habitual» exige tres años de residencia continuada, salvo causas justificadas (matrimonio, separación, traslado laboral, cambio de empleo). El Tribunal Supremo admite que cuenta como reinvertido el precio de la nueva casa aunque se financie con hipoteca (STS 1239/2020, de 1-10). La exención se declara en la renta del año de la venta, indicando el compromiso de reinvertir.
2. Mayores de 65 años (art. 33.4.b). Si vendes tu vivienda habitual con 65 o más años, la ganancia está exenta sin límite y sin necesidad de reinvertir. Si la casa es de un matrimonio y solo uno ha cumplido los 65, la exención alcanza solo a su mitad. Vale también para personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
3. Dación en pago (art. 33.4.d). Si entregas tu vivienda habitual al banco (o la vendes en ejecución) para cancelar la hipoteca y no tienes otros bienes para pagar, la ganancia está exenta, y también la plusvalía municipal.
4. Renta vitalicia para mayores de 65 (art. 38.3). Si vendes cualquier bien (no solo la vivienda) y en seis meses destinas el precio, hasta 240.000 euros, a constituir una renta vitalicia asegurada, la ganancia proporcional está exenta.
Los errores que hacen pagar de más: ① declarar como valor de compra solo el precio de la escritura, olvidando el ITP, la notaría y las reformas con factura; ② no restar la plusvalía municipal y la comisión del valor de venta; ③ vender con 64 años y once meses; ④ comprar la nueva vivienda en un plazo mayor de dos años, o no vivir en ella; ⑤ escriturar por debajo del precio real «para ahorrar ITP» al comprar, y descubrir al vender que la ganancia es mayor; ⑥ olvidar que en 2026 la escala del ahorro llega al 30 %.
Antes de vender, en este orden: ① busca la escritura de compra y todas las facturas (impuestos, notaría, reformas): cada una vale entre un 19 % y un 30 % de su importe; ② calcula la ganancia con y sin exenciones; ③ si te vas a acoger a la reinversión, planifica los dos años y guarda la prueba de la nueva compra y del empadronamiento; ④ si tienes 64, calcula cuánto vale esperar; ⑤ si eres no residente, cuenta con la retención del 3 % y con presentar el modelo 210 para recuperar lo que exceda.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
Vendo la casa que heredé de mis padres. ¿Cuál es mi precio de compra?
El valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones (que no puede superar el de mercado en la fecha del fallecimiento), más el impuesto pagado, la notaría de la herencia y los gastos. Si la herencia se valoró bajo para pagar menos Sucesiones, ahora la ganancia es mayor: es el equilibrio a considerar al declarar herencias.
Me divorcio y mi ex se queda la casa. ¿Tributo?
Si en la disolución de gananciales o de la comunidad cada uno recibe el valor de su mitad sin excesos, no hay ganancia (art. 33.2 LIRPF). Si uno se queda la casa y compensa al otro en dinero, cómo tributa ese exceso de adjudicación depende de cómo se haga: consúltalo antes de firmar.
¿Puedo aplicar la reinversión si la nueva casa la compro sobre plano?
Con cuidado. El art. 41.3 del Reglamento exige reinvertir en dos años desde la venta en la adquisición de la nueva vivienda habitual. Si la entrega llega después, que cuenten las cantidades pagadas al promotor dentro del plazo es discutido (el Supremo no fijó doctrina en la STS 1761/2020, de 17-12): consúltalo antes de vender.
Vendí con pérdidas. ¿Sirve de algo declararlo?
Sí: la pérdida se compensa con ganancias de otros años (hasta cuatro) y con el 25 % de tus intereses y dividendos. Si no la declaras, la pierdes.
Marco legal: Ley 35/2006, del IRPF: arts. 33 (ganancias y pérdidas patrimoniales; exenciones del apartado 4: dación en pago y mayores de 65 en vivienda habitual), 34-36 (valores de adquisición y transmisión), 38 (exención por reinversión en vivienda habitual y por renta vitalicia), 46-49 (renta del ahorro e integración y compensación), 66 y 76 (escala del ahorro, estatal y autonómica, que suman 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % desde 2025) y disposición transitoria novena (coeficientes de abatimiento) · arts. 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) · doctrina del Tribunal Supremo sobre la reinversión financiada con hipoteca (Sala Tercera, 2020) · arts. 24-25 del texto refundido de la Ley del IRNR (no residentes: tipo y retención del 3 %). Revisado octubre 2026.