Para donar una casa hace falta escritura pública, y el hijo tiene que aceptarla en vida de quien dona (art. 633 del Código Civil). El hijo paga el Impuesto sobre Donaciones, cuyas reducciones dependen de la comunidad donde esté la vivienda, y la plusvalía municipal. Quien dona declara en su IRPF la ganancia, salvo que tenga más de 65 años y done su vivienda habitual. Lo donado cuenta en la herencia: se suma para calcular las legítimas y, salvo dispensa expresa, se colaciona entre los hermanos.
Cómo se hace: escritura, aceptación y lo que conviene reservarse
La donación es un acto de liberalidad que el hijo debe aceptar (art. 618 CC). Si es un inmueble, se hace en escritura pública que describa el bien y las cargas que asume; la aceptación puede ir en la misma escritura o en otra, pero en vida del donante (art. 633). Puedes donar todos tus bienes presentes si te reservas, en propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir (art. 634).
Puedes reservarte la facultad de disponer de parte de lo donado (art. 639) o el usufructo (art. 634), e incluso donar la propiedad a uno y el usufructo a otro (art. 640). En Cataluña, Aragón, Navarra, el País Vasco, Galicia o Baleares, el derecho civil propio puede cambiar las reglas: revisa las legítimas forales.
Los impuestos: quién paga qué
| Impuesto | Quién paga | Cómo se calcula | Plazo |
|---|---|---|---|
| Donaciones | El hijo (art. 5.b de la Ley del ISD) | Sobre el valor, con el valor de referencia como mínimo (art. 9.3); reducciones y bonificaciones de la comunidad donde esté el inmueble (arts. 32.2.b y 48 de la Ley 22/2009) | 30 días hábiles en el reglamento estatal (art. 67 RISD); tu comunidad puede fijar otro |
| Plusvalía municipal | El hijo (art. 106.1.a de la Ley de Haciendas Locales) | Valor catastral del suelo por un coeficiente, o la ganancia real si es menor; nada si el suelo no ha ganado valor (arts. 104.5 y 107) | 30 días hábiles (art. 110.2.a) |
| IRPF | Quien dona | Valor según el ISD menos el de adquisición (art. 36); las pérdidas no se computan (art. 33.5.c) | En la renta del año |
Las comunidades pueden aprobar reducciones, tarifa y bonificaciones en las donaciones (art. 48 de la Ley 22/2009), así que el resultado cambia según la comunidad y no hay una cifra válida para todo el país. La bonificación municipal de hasta el 95 % de la plusvalía para familiares solo está prevista en las herencias (art. 108.4). Y las donaciones del mismo padre al mismo hijo en tres años se acumulan para calcular el tipo, como las hechas en los cuatro años anteriores a la herencia (art. 30 de la Ley del ISD).
En el IRPF hay ganancia si la vivienda vale hoy más de lo que costó. Está exenta si quien dona tiene más de 65 años y es su vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF), también cuando solo dona la nuda propiedad (consultas vinculantes de la DGT V1476-25, de 6 de agosto de 2025, y V1325-26, de 28 de mayo de 2026). Es habitual la que lo ha sido al menos tres años y lo sigue siendo o lo fue en los dos años anteriores (art. 41 bis del Reglamento del IRPF).
Donar con reserva de usufructo
Tus hijos reciben la casa y tú sigues viviendo en ella. El hijo tributa solo por la nuda propiedad: el total menos el usufructo, que vale un 70 % si el usufructuario tiene menos de 20 años y un punto menos por cada año más, con un mínimo del 10 % (art. 26.a de la Ley del ISD). Ejemplo: una madre de 75 años dona la nuda propiedad de una vivienda de 200.000 €. Su usufructo vale el 14 %, 28.000 €, y el hijo tributa por 172.000 €. Al fallecer ella, el hijo consolida la plena propiedad y declara en seis meses (art. 26.c de la Ley del ISD y art. 67.1.a de su reglamento). Quien dona reservándose el usufructo no presta fianza (art. 492 CC). Más en usufructo y nuda propiedad.
La donación y la herencia: legítimas y colación
Nadie puede dar en vida más de lo que podría dejar en testamento; el exceso es inoficioso (art. 636 CC). Al morir el donante, el valor de las donaciones colacionables se suma al caudal para fijar las legítimas (art. 818), y lo donado a un hijo se imputa a su legítima salvo que fuera mejora (art. 819). Los legitimarios perjudicados pueden pedir la reducción y no pueden renunciar a ello en vida del donante (arts. 654 y 655); el Supremo les da cinco años desde el fallecimiento (STS de 8 de noviembre de 2023, recurso 3567/2019).
Entre hermanos, la casa donada se colaciona en la partición por su valor al tiempo de valorar la herencia, salvo dispensa expresa o repudiación del hijo (arts. 1035, 1036 y 1045). Comparamos las dos vías en donar en vida o dejar en herencia.
¿Se puede deshacer? La revocación
No por arrepentimiento, sino por las causas del Código; las de ingratitud son tasadas, aunque el Supremo admite interpretarlas (STS de 18 de diciembre de 2012, recurso 881/2010).
- Nacimiento de un hijo si no tenías descendientes al donar, o aparición del que creías muerto (art. 644). Prescribe a los cinco años (art. 646).
- Incumplimiento de las cargas impuestas, como cuidarte (art. 647). Si es continuado, el plazo no se agota mientras dure (STS de 18 de enero de 2023, recurso 1026/2019).
- Ingratitud: un delito contra tu persona, honor o bienes, imputarte un delito perseguible de oficio o negarte indebidamente alimentos (art. 648). El maltrato de obra o psicológico encaja en la primera (STS de 20 de julio de 2015, recurso 1681/2013). Tienes un año desde que lo conoces (art. 652).
Si quieres que la donación dependa de algo, escríbelo en la escritura. Una carga que no consta difícilmente permitirá revocar. Y en la ingratitud se mantienen las ventas e hipotecas hechas antes de anotar la demanda en el Registro (art. 649).
Lo práctico: pide el cálculo del Impuesto sobre Donaciones en tu comunidad y compáralo con el de la herencia. Decide si te reservas el usufructo, si dispensas la colación y si impones cargas, y que todo conste en la escritura.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo donar la casa y seguir viviendo en ella?
Sí: donas la nuda propiedad y te reservas el usufructo. El hijo paga menos impuesto y tú conservas el uso de por vida.
Mi hijo está casado en gananciales. ¿La casa será de los dos?
No, si se la donas solo a él: lo que un cónyuge recibe a título gratuito es privativo suyo (art. 1346 CC).
¿Puedo donar la casa solo a uno de mis hijos?
Sí, pero al morir tú los demás podrán pedir la reducción si perjudica su legítima, y salvo dispensa la donación se tendrá en cuenta en el reparto.
Mi madre tiene 80 años y quiere donarme su vivienda. ¿Paga IRPF?
Si es su vivienda habitual, la ganancia está exenta. Tú pagarás Donaciones y la plusvalía municipal.
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Continúa tu historia
→ Donar en vida o dejar en herencia
→ Usufructo y nuda propiedad
→ Legítimas forales
→ Valor de referencia y comprobación de valores
→ Plusvalía municipal
→ Impuestos por comunidades
Marco legal: arts. 618, 633, 634, 636, 639, 640, 644, 646 a 649, 652, 654, 655, 818, 819, 1035, 1036, 1045 y 1346 del Código Civil · arts. 5, 9, 26 y 30 de la Ley 29/1987, del ISD, y art. 67 de su reglamento · arts. 32 y 48 de la Ley 22/2009 · arts. 33 y 36 de la Ley del IRPF y art. 41 bis de su reglamento · arts. 104, 106, 108 y 110 de la Ley de Haciendas Locales · consultas DGT V1476-25 y V1325-26 · SSTS de 18-12-2012 (recurso 881/2010), 20-7-2015 (recurso 1681/2013), 18-1-2023 (recurso 1026/2019) y 8-11-2023 (recurso 3567/2019). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.