Si pagaste a cuenta una vivienda en construcción, incluso en cooperativa, y la obra no empieza o no se entrega en plazo, puedes recuperar lo entregado con sus intereses legales (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). El promotor debía garantizarlo con un aval o un seguro y cobrar en una cuenta especial; si no lo hizo, responde el banco que recibió tus pagos sabiendo o debiendo saber que eran anticipos de viviendas (STS 733/2015, de 21 de diciembre). A los contratos anteriores a 2016 se aplica la Ley 57/1968. No cubre al cooperativista que se da de baja por motivos personales antes del plazo de entrega.
Qué ley se aplica a tu contrato
| Fecha del contrato | Norma | Lo que conviene saber |
|---|---|---|
| Antes del 1 de enero de 2016 | Ley 57/1968 y, tras la LOE, la redacción original de su disposición adicional primera | Esa redacción la extendió a las cooperativas y fijó los intereses legales del dinero |
| Desde el 1 de enero de 2016 | Disposición adicional primera de la LOE, redactada por la Ley 20/2015 | La Ley 57/1968 quedó derogada desde esa fecha |
El Supremo no aplica la reforma de 2015 a los contratos anteriores (STS de 1 de julio de 2024, recurso 4109/2020). Los derechos de la Ley 57/1968 son irrenunciables (art. 7), y el Supremo los extiende incluso a los pagos hechos en la fase inicial, antes de adquirir el suelo o de obtener la licencia (STS de 20 de enero de 2026, recurso 5435/2021).
Qué tenía que hacer el promotor o la cooperativa
Quien promueve viviendas, incluidas las de cooperativa o comunidad de propietarios, y cobra cantidades antes de entregarlas debe (disposición adicional primera, apartado uno, de la LOE):
- Garantizar desde la licencia de edificación la devolución de lo entregado, más los impuestos y el interés legal, con un seguro de caución o un aval solidario de un banco.
- Cobrar a través de una cuenta especial, separada de sus demás fondos, en un banco que debe exigir esa garantía antes de abrirla.
- Hacer constar en el contrato la obligación de devolver, la entidad garante y la cuenta, y entregarte el documento de la garantía individualizado a tu nombre (apartado tres).
Si no constituye la garantía, se expone a una sanción de hasta el 25 % de lo que debía asegurar o la que fije su comunidad autónoma (apartado siete).
Cómo se reclama
- Si la obra no se inicia o la vivienda no se entrega en plazo, eliges entre resolver y recuperar lo pagado con intereses o conceder por escrito una prórroga (apartado cuatro).
- Requieres al promotor de forma fehaciente, por burofax o ante notario, para que te devuelva el dinero. Si en 30 días no paga, reclamas a la aseguradora o al banco avalista; si no es posible reclamar al promotor, puedes ir directamente contra ellos (apartado dos).
- La aseguradora debe pagarte en los 30 días siguientes a tu reclamación, y no puede oponerte que el promotor no le pagara la prima.
- Si no paga, demandas. Los intereses son remuneratorios y corren desde la fecha de cada pago (STS de 22 de abril de 2025, recurso 6211/2020).
Para los contratos desde 2016, el aval caduca si en dos años desde el incumplimiento del promotor no le has requerido la resolución y la devolución (apartado dos.2.c). No esperes a ver si la obra se reanuda sin dejar constancia escrita de tu reclamación.
Si no hay aval ni seguro: la responsabilidad del banco
Desde la STS 733/2015, de 21 de diciembre, el banco donde el promotor tenía cuentas responde frente al comprador de los anticipos ingresados en ellas, aunque no fuera la cuenta especial, si supo o tuvo que saber que eran pagos a cuenta de viviendas y no exigió la garantía. No es una responsabilidad «a todo trance»: si pagaste con un cheque bancario ingresado en una cuenta de uso general sin indicar el concepto, el banco no pudo controlarlo y no responde (STS de 22 de julio de 2026, recurso 9762/2021). También responde el banco que descontó efectos cambiarios entregados como anticipo (sentencias de pleno 491/2024 y 492/2024, aplicadas en la STS de 17 de diciembre de 2024, recurso 2056/2020).
Si la promotora entra en concurso, los intereses no dejan de correr cuando responde el banco receptor (sentencias 911/2025 y 912/2025, de 9 de junio) ni cuando responde el avalista, que los debe hasta el pago completo (sentencias de pleno 1525/2025 y 1526/2025, de 30 de octubre, según la STS de 24 de marzo de 2026, recurso 8251/2021).
Cooperativas: cuándo sí y cuándo no
La ley incluye expresamente a las cooperativas, y el Supremo aplica la Ley 57/1968 a los socios de una cooperativa de viviendas con fines residenciales, aunque la cooperativa solo tuviera un derecho de superficie sobre el suelo (STS de 23 de febrero de 2026, recurso 6132/2021). Hay tres límites que se repiten en los pleitos:
- La baja voluntaria. Si te diste de baja por motivos personales o económicos antes de que venciera el plazo de entrega, no hay incumplimiento de la cooperativa y no puedes reclamar al banco ni al garante (SSTS de 19 de marzo de 2025, recurso 5964/2021; 13 de octubre de 2025, recurso 421/2020, y 11 de junio de 2026, recurso 9311/2021).
- Las aportaciones al capital social. El banco receptor no responde de lo que ingresaste como aportación obligatoria al capital de la cooperativa, que no es un anticipo del precio (STS de 13 de octubre de 2025).
- La finalidad. La protección es para quien compra para vivir, no para invertir: quedó fuera una sociedad mercantil (STS de 17 de noviembre de 2025, recurso 4030/2020) y un comprador que no acreditó la finalidad residencial (STS de 12 de mayo de 2026, recurso 651/2022).
Plazos
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Pago del promotor tras tu requerimiento | 30 días |
| Pago de la aseguradora tras tu reclamación | 30 días |
| Caducidad del aval si no requieres (contratos desde 2016) | 2 años desde el incumplimiento |
| Acción basada en la Ley 57/1968 | El general del art. 1964 CC, hoy cinco años, y no el de la Ley de Contrato de Seguro (STS de 1 de julio de 2024) |
Lo práctico: reúne el contrato, los justificantes de cada pago con la cuenta de destino, el certificado individual de aval o la póliza si te la dieron y los estatutos de la cooperativa. El banco de destino de cada pago marca contra quién reclamar.
Preguntas que nos hacéis cada semana
La cooperativa dice que lo que pagué era capital social. ¿Lo pierdo?
Lo pagado a cuenta del precio está protegido; frente al banco receptor, la aportación obligatoria al capital no. Hay que leer el contrato de adhesión.
La promotora está en concurso. ¿Puedo reclamar igualmente?
Sí, al avalista, a la aseguradora o al banco receptor. Los intereses siguen corriendo hasta que te paguen.
El promotor me pide una prórroga. ¿Qué hago?
Puedes concederla o resolver. Si la concedes, que conste en una cláusula adicional con la nueva fecha de terminación y entrega (apartado cuatro).
Compré dos viviendas sobre plano para alquilarlas. ¿Estoy protegido?
Es dudoso. En los contratos regidos por la Ley 57/1968 el Supremo exige finalidad residencial, aunque valora los indicios de cada caso.
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Marco legal: disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (redacción original y de la Ley 20/2015) · arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968 (derogada desde el 1-1-2016) · art. 1964 del Código Civil · SSTS 733/2015, de 21 de diciembre, de pleno 491/2024 y 492/2024, 911/2025 y 912/2025, de 9 de junio, y de pleno 1525/2025 y 1526/2025, de 30 de octubre · SSTS de 1-7-2024 (recurso 4109/2020), 17-12-2024 (recurso 2056/2020), 19-3-2025 (recurso 5964/2021), 22-4-2025 (recurso 6211/2020), 13-10-2025 (recurso 421/2020), 17-11-2025 (recurso 4030/2020), 20-1-2026 (recurso 5435/2021), 23-2-2026 (recurso 6132/2021), 24-3-2026 (recurso 8251/2021), 12-5-2026 (recurso 651/2022) y 22-7-2026 (recurso 9762/2021). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.