La comunidad tiene contra el vecino que no paga una de las herramientas de cobro más rápidas del derecho español: el proceso monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 21), que se presenta sin abogado, permite embargar sin fianza en cuanto el moroso se opone, carga al deudor los intereses y los gastos del administrador y del requerimiento, y se apoya en que la propia finca responde de la deuda del año en curso y de los tres anteriores (art. 9.1.e). Desde 2022, además, la junta puede acordar medidas disuasorias (intereses superiores al legal, privación temporal de servicios no esenciales). Lo que falla casi siempre es el papeleo previo: la certificación, la notificación y, desde 2025, el intento de acuerdo. Aquí tienes el camino completo, de la junta al embargo.
El camino, paso a paso
| Paso | Qué hay que hacer | Detalle que lo tumba si falta |
|---|---|---|
| 1. Acuerdo de junta | La junta aprueba la liquidación de la deuda del propietario y autoriza al presidente (o al administrador) a reclamarla judicialmente. | Que el acuerdo identifique al deudor, el importe y los periodos, y que conste en acta. |
| 2. Certificación | El secretario-administrador certifica el acuerdo y la deuda, con el visto bueno del presidente. | Firmas y cargos vigentes; sin certificación no hay monitorio especial. |
| 3. Notificación y requerimiento | Se notifica la certificación al deudor en el domicilio que comunicó; si no hay, en el piso; si falla, en el tablón de anuncios durante al menos tres días (arts. 9.1.h y 21.3). Conviene añadir un requerimiento de pago con propuesta de fraccionamiento. | Acreditar la notificación (burofax con acuse, acta del tablón con fecha). El requerimiento con propuesta sirve como intento previo de acuerdo (Ley Orgánica 1/2025). |
| 4. Petición de monitorio (arts. 21 LPH y 812 y ss. LEC) | En el juzgado del lugar del edificio, con la certificación y la prueba de la notificación. No es obligatorio abogado ni procurador, pero si se usan sus honorarios se repercuten al deudor dentro de los límites de la LEC. | Reclamar solo gastos comunes vencidos (ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva); no sanciones ni conceptos ajenos. |
| 5. Requerimiento judicial | El juzgado requiere al deudor para que pague o se oponga en 20 días. | Si no se le localiza, el juzgado investiga el domicilio; el edicto es el último recurso. |
| 6a. No paga ni se opone | Se despacha ejecución directamente: embargo de cuentas, nómina o del propio piso. | — |
| 6b. Se opone | El asunto sigue por juicio verbal u ordinario según la cuantía, pero la comunidad puede pedir embargo preventivo sin prestar caución (art. 21 LPH) por la deuda, intereses y costas. | Pedirlo expresamente: el juzgado no lo acuerda de oficio. |
Lo que la comunidad puede cobrar además de las cuotas
Intereses desde que cada cuota debió pagarse (art. 21), al tipo legal o al superior que haya acordado la junta como medida disuasoria. Los gastos y costes de la reclamación, incluidos los honorarios del administrador por la gestión del requerimiento y los del abogado y procurador si intervienen (con los límites de la LEC). Las costas si el deudor se opone y pierde. Y en la práctica, la presión del art. 15.2: el moroso no puede votar en las juntas mientras deba.
La finca responde: la afección real
Quien compra un piso (o se lo adjudica un banco en subasta) responde con la propia finca de las cuotas impagadas de la parte vencida del año en que compra y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH), con carácter de crédito preferente. Por eso, cuando el moroso vende o pierde el piso en ejecución hipotecaria, la comunidad debe reclamar al nuevo titular sin demora: cuatro años de cuotas como máximo, y cada año que pasa uno cae. Las cuotas anteriores siguen siendo deuda personal del antiguo propietario, que prescribe a los cinco años (art. 1966.3 CC).
Cinco monitorios que se cayeron: ① certificación firmada por un administrador cuyo nombramiento había caducado; ② notificación solo por correo ordinario sin acuse; ③ reclamar al inquilino en vez de al propietario (el obligado es siempre el propietario); ④ incluir en la deuda «penalizaciones» que la junta no podía imponer; ⑤ presentar el monitorio sin ningún intento de acuerdo previo desde abril de 2025 y encontrarse con una inadmisión.
El protocolo anti-morosos de una comunidad bien llevada: ① junta anual con liquidación individual de deudas en el orden del día; ② requerimiento a los 60 días de impago con propuesta de fraccionamiento (eso ya es el intento de acuerdo); ③ certificación y monitorio a los 120 días; ④ acuerdo de junta sobre intereses de demora y sobre privación de servicios no esenciales (piscina, gimnasio), nunca de los que afectan a la habitabilidad; ⑤ cuando un piso se vende o se ejecuta, reclamación inmediata al nuevo titular por los cuatro años.
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Continúa tu historia
→ Cómo funciona la comunidad y qué puede acordar la junta
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→ El moroso que quiere impugnar: primero tiene que pagar
→ Si el que no paga eres tú: el mapa de las deudas y la segunda oportunidad
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede la comunidad cortarle el agua o la luz al moroso?
No los suministros del piso ni nada que afecte a la habitabilidad. Sí, si la junta lo acuerda, el uso de servicios comunes no esenciales (piscina, pista, gimnasio) mientras dure la deuda (art. 21, redacción de la Ley 10/2022).
¿Y publicar la lista de morosos?
La convocatoria de la junta debe incluir la relación de propietarios que no están al corriente y no tienen voto (art. 16.2), y esa convocatoria puede exponerse en el tablón cuando no ha podido notificarse. Fuera de eso, publicar nombres y deudas en el portal puede infringir la protección de datos.
El moroso es un banco o un fondo que se adjudicó el piso. ¿Es distinto?
Solo en que suelen pagar al recibir el monitorio, porque conocen la afección real. Reclama cuanto antes: el límite de tres años anteriores más el corriente corre contra la comunidad.
¿Puede la comunidad pedir al juez la privación del uso del piso al moroso?
No. La privación de uso (hasta tres años) es para actividades molestas, insalubres o peligrosas (art. 7.2), no para la morosidad. Contra el moroso, el camino es el embargo y, en último término, la ejecución del piso.
Marco legal: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: art. 9.1.e (obligación de contribuir; afección real de la finca por la anualidad en curso y las tres anteriores; crédito preferente), art. 15.2 (privación del voto), art. 16.2 (relación de morosos en la convocatoria), arts. 9.1.h y 21.3 (domicilio de notificaciones y tablón), art. 21 en la redacción de la Ley 10/2022 (proceso monitorio, intereses, medidas disuasorias, gastos del administrador, embargo preventivo sin caución) · arts. 812-818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (proceso monitorio) · art. 1966.3 CC (prescripción de cinco años de las cuotas) · art. 1923 CC (preferencia) · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial). Revisado octubre 2026.