Los estatutos pueden limitar o prohibir usos de los pisos y locales, como las actividades profesionales o el alquiler turístico, siempre que lo hagan de forma clara, precisa y expresa y sin contradecir la ley. Si no están inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), salvo a quien los aceptó, por ejemplo en su contrato de compra. Modificarlos exige, por regla general, unanimidad, pero para limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos bastan tres quintos, y desde el 3 de abril de 2025 quien quiera abrir uno necesita la aprobación expresa de la comunidad.
Qué son los estatutos y cuándo te obligan
El título constitutivo describe el edificio, cada piso y su cuota, y puede incluir reglas sobre el uso de los pisos, los gastos, la administración o las reparaciones: ese conjunto forma los estatutos, que no perjudican a terceros si no se han inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Distintas son las normas de régimen interior, que regulan la convivencia y el uso de los servicios comunes, se aprueban por mayoría y no pueden ir contra los estatutos (art. 6).
Unas normas no inscritas sí obligan a quien las aceptó. El Supremo aplicó la prohibición de actividades económicas recogida en unas «normas de comunidad» que la promotora había incluido en las compraventas (STS 1671/2023, de 29 de noviembre). Antes de comprar, mira qué consta en la nota simple y pide los estatutos.
Qué pueden prohibir
Las limitaciones de uso son legítimas si respetan las normas imperativas; lo que no está prohibido, y es lícito, está permitido (STS 105/2024, de 30 de enero). Por eso la prohibición tiene que ser clara, precisa y expresa (SSTS 1671/2023 y 95/2024), y la simple descripción del piso como vivienda en el título no impide cambiar su uso (STS 264/2025, de 18 de febrero). Así ha leído el Supremo distintas cláusulas frente a un piso turístico:
| Lo que dicen los estatutos | ¿Impide el piso turístico? | Sentencia |
|---|---|---|
| No podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales en las viviendas | Sí | STS 1643/2023 |
| Prohibida cualquier actividad económica en las viviendas | Sí | STS 1671/2023 |
| Las viviendas se destinarán a residencia familiar | Sí | STS 90/2024 |
| Los pisos serán viviendas y no podrán dedicarse a fonda o pensión | Sí | STS 95/2024 |
| Prohibido destinarlas a hospedería | Sí | SSTS 105/2024 y 642/2026 |
| Solo prohíbe clínicas, motores, actividades inmorales o insalubres | No | STS 264/2025 |
Si alguien desarrolla una actividad prohibida por los estatutos, el presidente le requiere para que cese y, con autorización de la junta, puede demandarle; la sentencia puede privarle del uso del piso hasta tres años (art. 7.2 LPH). Lo vemos en ruidos y actividades molestas.
Lo que los estatutos no pueden impedir
Los estatutos no pueden aplicarse en contra de la LPH (disposición transitoria primera). Las obras de accesibilidad del art. 10.1 son obligatorias aunque supongan modificar el título o los estatutos, y el Supremo no admitió que una cláusula que eximía a unos propietarios de ciertos gastos les librara de pagar la rampa del portal (STS 844/2026, de 2 de junio). Tampoco hace falta permiso para instalar un punto de recarga en tu plaza de garaje: basta comunicarlo (art. 17.5). Más en ascensor y accesibilidad y placas solares y cargadores.
Cómo se cambian los estatutos
| Acuerdo | Mayoría | Artículo LPH |
|---|---|---|
| Modificar el título o los estatutos, regla general | Unanimidad de propietarios y cuotas | 17.6 |
| Aprobar, limitar, condicionar o prohibir los pisos turísticos | Tres quintos de propietarios y de cuotas | 17.12 |
| Subir hasta un 20 % los gastos del piso turístico | Tres quintos de propietarios y de cuotas | 17.12 |
| Normas de régimen interior | Mayoría | 6 y 17.7 |
Los ausentes que, informados del acuerdo, no se oponen en 30 días naturales cuentan como votos a favor (art. 17.8). Para que la modificación perjudique a futuros compradores hay que inscribirla, lo que exige documento público (art. 5 LPH y art. 3 de la Ley Hipotecaria). En Cataluña rige el Código Civil catalán: los estatutos pueden limitar las actividades en los pisos (art. 553-11.2.e) y modificarlos exige cuatro quintos de propietarios y cuotas (art. 553-26.2.a).
Pisos turísticos: lo que cambió
El Pleno del Supremo declaró que el art. 17.12 permite prohibir la actividad turística por tres quintos, no solo limitarla (SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre), y la Ley Orgánica 1/2025 incorporó la palabra «prohíba». Desde el 3 de abril de 2025, además, quien quiera iniciar esa actividad necesita la aprobación expresa de la comunidad por esa mayoría (art. 7.3). Los acuerdos no tienen efectos retroactivos (art. 17.12) y quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede continuar en sus condiciones y plazos (disposición adicional segunda). Lo desarrollamos en pisos turísticos en la comunidad.
Qué es un piso turístico a estos efectos. Estas reglas se refieren a la actividad del art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos: la cesión temporal de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística o de otro modo, con finalidad lucrativa y sometida a la normativa turística. A finales de septiembre de 2026 un real decreto-ley amplió esa definición, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre y rige la que acabamos de explicar.
Lo práctico: si vas a comprar para alquilar a turistas, lee los estatutos inscritos y las actas recientes antes de firmar las arras. Si ya eres propietario y quieres empezar, plantea la petición a la junta antes de invertir en el piso.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Pueden prohibirme alquilar mi piso a un inquilino de larga duración?
La mayoría de tres quintos del art. 17.12 LPH solo sirve para la actividad turística del art. 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no para el alquiler de vivienda. Cualquier otra limitación tendría que estar en los estatutos, que se modifican por unanimidad (art. 17.6), y ser clara y expresa.
Los estatutos son de 1970 y no mencionan los pisos turísticos. ¿Valen?
Pueden valer. El Supremo ha aplicado cláusulas antiguas que exigían residencia familiar o prohibían pensiones y hospederías, porque el uso turístico encaja en lo prohibido (SSTS 90/2024 y 95/2024).
Mi piso turístico funcionaba antes de que la junta lo prohibiera. ¿Tengo que cerrarlo?
El acuerdo de tres quintos no es retroactivo (art. 17.12 LPH). Otra cosa es que los estatutos ya prohibieran esa actividad: entonces la comunidad puede exigir el cese (art. 7.2). Revisa las fechas y tu registro turístico.
¿Pueden subirme la cuota de comunidad por tener un piso turístico?
Sí, por tres quintos, siempre que el incremento no supere el 20 % y sin efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).
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Marco legal: arts. 5, 6, 7.2, 7.3, 10.1, 17.5, 17.6, 17.7, 17.8 y 17.12, disposición transitoria primera y disposición adicional segunda de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (redacción de la Ley Orgánica 1/2025) · art. 5.e de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 por Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026) · art. 3 de la Ley Hipotecaria · arts. 553-11 y 553-26 del Código Civil de Cataluña · SSTS 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; 105/2024, de 30 de enero; 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre (Pleno); 264/2025, de 18 de febrero; 642/2026, de 28 de abril, y 844/2026, de 2 de junio. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.