⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Primera vivienda: el decreto crea los préstamos TU CASA (hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones, a cualquier edad), con un crédito extraordinario de 10.000 millones. Aún no tienen requisitos ni procedimiento, y la vivienda tiene que ser habitual y queda para siempre con precio máximo de venta.
- Obras: desde el 1-12-2026, IVA del 10 % también en reformas de comunidades y de viviendas alquiladas como vivienda habitual, pagando por medios bancarios.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Desde 2019 la hipoteca para comprar casa está regulada al milímetro por la Ley 5/2019 (LCCI): el banco tiene que darte una oferta vinculante (la FEIN) al menos diez días antes de firmar, pagar él la notaría, el Registro, la gestoría y el impuesto del préstamo, no puede obligarte a contratar sus seguros ni sus tarjetas, y un notario tiene que explicarte el contrato gratis antes de la firma. Lo que sigue ocurriendo es que la gente firma arras con una «preaprobación» verbal, acepta vinculaciones que no son obligatorias y descubre las comisiones en la escritura. Aquí tienes el calendario correcto, lo que paga cada uno, las cláusulas que hay que mirar y las tres decisiones que conviene tomar con calma.
El calendario correcto (y el que sale caro)
| Paso | Qué es | Cuándo |
|---|---|---|
| 1. Preestudio | El banco analiza tus ingresos y te dice, sin compromiso, cuánto podría prestarte. No es una oferta. | Antes de buscar casa. |
| 2. Tasación | Una tasadora homologada valora la casa. La pagas tú y puedes aportar tu propia tasación de un tasador homologado si no está caducada: caduca a los seis meses (art. 3 bis I de la Ley 2/1981 y art. 62 de la Orden ECO/805/2003). | Cuando ya tienes la casa elegida. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco presta menos. |
| 3. FEIN y FiAE | La Ficha Europea de Información Normalizada es la oferta vinculante: importe, plazo, tipo, TAE, cuotas, comisiones y productos vinculados u opcionales. La FiAE explica las cláusulas relevantes (suelo, vencimiento anticipado, gastos, demora). | Al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14). Hasta tener la FEIN no firmes arras sin condición de financiación. |
| 4. Acta notarial previa | Vas al notario (el que tú elijas) sin el banco; te explica el contrato, contestas un test y firma un acta. Es gratuita (art. 15). | Entre la FEIN y la firma. Sin acta no hay hipoteca. |
| 5. Firma | Compraventa e hipoteca el mismo día, ante notario. | Cuando se cumplen los 10 días. El banco no puede cambiar las condiciones de la FEIN. |
Quién paga qué en la hipoteca (art. 14.1.e LCCI)
El banco: notaría de la escritura de préstamo, inscripción en el Registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo. Tú: la tasación y las copias que pidas. La comisión de apertura es válida si se te informó con claridad; para ver si es abusiva, el juez puede compararla con el coste medio de estas comisiones (TJUE, C-565/21, de 16-3-2023, y C-699/23, de 30-4-2025). Si te la cobraron sin transparencia, se puede reclamar. → Comisión de apertura: cuándo se puede reclamar
Las cláusulas que hay que mirar en la FEIN
Tipo de interés. Fijo (la cuota no cambia), variable (euríbor más diferencial, revisable cada 6 o 12 meses) o mixto. Compara la TAE, no el tipo nominal. Si te ofrecen un índice distinto del euríbor, pregunta por qué. → IRPH: qué es y cuándo se puede reclamar
Bonificaciones por productos. El banco puede ofrecerte un tipo mejor si domicilias la nómina o contratas seguros o planes, pero tiene que ofrecerte también la hipoteca sin ellos (art. 17.7). Puede exigir un seguro de daños sobre la casa y un seguro que garantice el pago del préstamo, pero tiene que aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, sin cobrarte por revisarlas (art. 17.3). Calcula si la bonificación compensa el coste de los productos: muchas veces no.
Amortización anticipada. La ley limita la compensación: en tipo variable, máximo 0,15 % en los cinco primeros años o 0,25 % en los tres primeros; en tipo fijo, 2 % en los diez primeros y 1,5 % después (art. 23). Puede pactarse cero.
Vencimiento anticipado. El banco solo puede dar por vencido el préstamo si dejas de pagar 12 cuotas o el 3 % del capital en la primera mitad del plazo, o 15 cuotas o el 7 % en la segunda (art. 24), y tras requerirte con un mes de plazo.
Intereses de demora. Como máximo, el interés ordinario más tres puntos (art. 25). Cualquier cláusula superior es nula.
Avalistas e hipotecantes no deudores. Si tus padres avalan, responden con todo su patrimonio; si hipotecan su casa, la pierden si tú no pagas. Tienen los mismos derechos de información y acta notarial que tú.
Los cinco errores de la hipoteca: ① firmar arras sin FEIN y sin condición de financiación: si el banco dice no, pierdes la señal; ② aceptar el paquete de seguros «para que salga la hipoteca» sin comparar; ③ mirar solo la cuota inicial de una variable con bonificaciones que caducan; ④ subrogarte en la hipoteca del promotor por comodidad sin comparar con otras ofertas (no estás obligado); ⑤ pedir a tus padres que avalen sin explicarles que responden con todo.
Las tres decisiones con calma: ① fijo o variable: fijo si necesitas certeza y el diferencial con la variable es pequeño; variable solo si podrías pagar la cuota con el euríbor tres puntos más alto; ② plazo: cada cinco años más de plazo bajan la cuota pero suben mucho los intereses totales; pide la tabla de amortización de dos plazos; ③ cuánto de entrada: el banco suele financiar hasta el 80 % de la tasación (más para jóvenes con avales públicos); el resto más los gastos e impuestos de la compra tiene que estar ahorrado.
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Continúa tu historia
→ Todos los gastos e impuestos de la compra
→ La condición de financiación en las arras
→ Ya tienes hipoteca: las cláusulas que conviene revisar
→ Hipotecas anteriores a 2019: los gastos que se pueden reclamar
→ Cuando termines de pagar: cancelarla en el Registro
Preguntas que nos hacéis cada semana
El banco me ha dado la FEIN y ahora me dice que las condiciones han cambiado. ¿Puede?
No. La FEIN es vinculante durante el plazo que indica (al menos los diez días). Si el banco quiere cambiarla, tiene que emitir una FEIN nueva y volver a contar los diez días.
¿Puedo cambiar de banco después?
Sí: subrogación de acreedor (Ley 2/1994), que permite llevarte la hipoteca a otro banco que mejore condiciones, o novación con el tuyo. Los gastos de la subrogación los paga el banco nuevo; la comisión, si la hay, está limitada por la LCCI.
¿La hipoteca tiene que ser de la vivienda que compro?
No necesariamente: puedes hipotecar otra finca (la de tus padres, por ejemplo). Pero ten claro que esa finca responde de la deuda y que el hipotecante no deudor tiene los mismos derechos de información que tú.
¿Qué es la «dación en pago» y por qué no está en mi contrato?
Es entregar la casa para cancelar toda la deuda. No es un derecho general: solo existe si se pacta o en los casos del Código de Buenas Prácticas para deudores en dificultades. Si lo quieres, negocia la cláusula antes de firmar.
Marco legal: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: arts. 10-13 (información y tasación), 14 (FEIN, FiAE, plazo de 10 días y reparto de gastos), 15 (acta notarial previa), 17 (prácticas de venta vinculada y combinada), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora) · Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios · Real Decreto-ley 6/2012 y Código de Buenas Prácticas · doctrina del TJUE (sentencias de 16 de marzo de 2023, C-565/21, y de 30 de abril de 2025, C-699/23) y del Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura · arts. 1857 y ss. CC y arts. 104 y ss. de la Ley Hipotecaria. Revisado octubre 2026.