Dentro de tu piso puedes hacer casi cualquier obra sin pedir permiso a nadie (solo avisar al presidente y tener la licencia municipal); en cuanto tocas un elemento común (fachada, cubierta, estructura, patio, la terraza que es cubierta del vecino de abajo) necesitas un acuerdo de la junta, normalmente de tres quintos, y una licencia (arts. 7.1, 10.3.b y 17.4 LPH). La frontera está en tres preguntas: ¿afecta a la seguridad o a la estructura?, ¿cambia el aspecto exterior?, ¿perjudica a otro? Si las tres respuestas son no, es tuya. Aquí tienes la tabla de obras habituales con lo que exige cada una, el cambio de uso, qué pasa con lo que se hizo sin permiso y cómo pedir el acuerdo para que no te lo nieguen.
Obra por obra: qué necesita cada una
| Obra | ¿Acuerdo de la comunidad? | Otros requisitos |
|---|---|---|
| Reformar cocina y baños, cambiar suelos, tirar tabiques no estructurales, cambiar instalaciones interiores | No: basta comunicarlo previamente al presidente (art. 7.1). | Licencia o declaración responsable municipal; horarios de obra; que no afecte a muros de carga ni a bajantes generales. |
| Cambiar ventanas (carpintería exterior) | Depende: si cambia el aspecto de la fachada (color, forma), acuerdo; si respeta el diseño, comunicación. | Muchas comunidades tienen norma de uniformidad en los estatutos o por acuerdo. |
| Cerrar una terraza o un balcón, abrir una ventana nueva, unir dos pisos, ampliar una planta | Sí: alteración de elementos comunes o de la estructura; acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas (arts. 17.4 y 10.3.b), aunque cambie el título constitutivo; con la misma mayoría se fijan las nuevas cuotas, y hace falta el consentimiento de los propietarios afectados. | Licencia municipal de obra (con proyecto); en el cierre de terrazas, además, que la comunidad lo consienta expresamente aunque «todos los demás lo hayan hecho». |
| Aire acondicionado en fachada, antena, toldo, rejas | En rigor sí (alteran elemento común), porque la fachada es elemento común (art. 396 CC) y el art. 7.1 LPH impide alterarla; no hay una regla general que lo exima. Lo prudente: comunicación y, si hay normas, seguirlas. | Ordenanzas municipales de estética y distancias. |
| Placas solares para tu piso, punto de recarga en tu plaza de garaje | Placas: un tercio de propietarios y cuotas (art. 17.1), a tu coste. Recarga individual: solo comunicación previa (art. 17.5). | Instalador autorizado; en la recarga, que pase por tu contador. |
| Obras de accesibilidad en tu vivienda o en elementos comunes a tu costa (rampa, salvaescaleras) | Si las pide el propietario de una vivienda o local en el que viva, trabaje o preste servicios voluntarios una persona con discapacidad o mayor de 70, son obligatorias cuando lo repercutido al año, descontadas las ayudas, no supera 12 mensualidades ordinarias, o si quien las pide asume el exceso (art. 10.1.b). Desde el 23 de octubre de 2026 (Ley 4/2026) también lo son, sin ese límite, si las ayudas concedidas alcanzan el 70 % del coste (hasta entonces, el 75 % de las ayudas a las que la comunidad pueda acceder). | Licencia. |
| Cambiar el uso: de local a vivienda, de vivienda a oficina | No, salvo que los estatutos lo prohíban expresamente (doctrina del Tribunal Supremo); de vivienda a turístico, sí, aprobación expresa de 3/5 (art. 7.3 desde 2025). | Licencia de cambio de uso, cédula de habitabilidad, cumplimiento del planeamiento. |
Cómo pedir el acuerdo para que te lo den
① Proyecto o memoria de un técnico que explique la obra, que no afecta a la seguridad y cómo se protege la estética. ② Escrito al presidente pidiendo la inclusión del punto en el orden del día de la próxima junta, con el proyecto adjunto. ③ Compromiso escrito de asumir todos los costes, los daños a elementos comunes y la conservación futura del elemento (si cierras la terraza, la impermeabilización sigue siendo común pero el mantenimiento del cerramiento es tuyo). ④ En la junta, mayoría de tres quintos (ausentes a favor si no discrepan en 30 días). ⑤ Acuerdo en acta con la descripción exacta y, si conviene, inscripción en el Registro para que vincule a futuros compradores.
Lo que se hizo sin permiso
La comunidad puede exigir la reposición al estado anterior (acción del art. 7.1 en relación con el 396 CC), y esa acción tiene plazos largos y persigue a la finca: quien compra un piso con una terraza cerrada sin acuerdo hereda el problema. El Ayuntamiento, por su parte, puede ordenar la legalización o la demolición mientras no prescriba la infracción urbanística (plazos que fija cada comunidad autónoma: seis años en Andalucía, Cataluña y Madrid y quince en la Comunitat Valenciana, contados desde que terminó la obra; en suelo protegido y otros supuestos el plazo es mayor o no existe). A favor del propietario puede jugar el consentimiento tácito de la comunidad, pero el Supremo exige actos concluyentes: el mero conocimiento de la obra o la inactividad durante años no equivalen a consentimiento (SSTS 107/2024, de 30 de enero, y 1006/2025, de 25 de junio). Pero es una defensa, no un permiso.
Los cinco pleitos de obras más repetidos: ① el ático que cierra la terraza «como el de enfrente» y recibe una demanda de reposición del vecino de abajo; ② el local convertido en vivienda con licencia municipal pero con estatutos que lo prohibían; ③ el aparato de aire en fachada principal en un edificio con acuerdo de uniformidad; ④ la unión de dos pisos sin acuerdo de 3/5 ni modificación del título: el Registro no inscribe; ⑤ la reforma interior que tiró un muro de carga «porque el albañil dijo que no era».
Antes de empezar cualquier obra: ① lee los estatutos (pídelos al administrador o al Registro); ② pregunta al técnico si toca estructura, fachada o instalaciones generales; ③ comunica por escrito al presidente con fecha de inicio y duración; ④ licencia o declaración responsable en el Ayuntamiento; ⑤ si toca algo común, acuerdo de junta antes, no después; ⑥ seguro de responsabilidad civil del contratista y fotos del estado previo de zonas comunes (ascensor, portal) para evitar reclamaciones.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Necesito permiso de la comunidad para una reforma integral de mi piso?
No, si no tocas estructura, fachada ni instalaciones comunes. Comunícalo al presidente, pide la licencia y respeta los horarios de obra de la ordenanza y de los estatutos.
Los estatutos no dicen nada del cambio de uso. ¿Puedo convertir mi local en vivienda?
Sí, con licencia municipal y cumpliendo las condiciones de habitabilidad; la comunidad no puede impedirlo si los estatutos no lo prohíben expresamente. Si la obra afecta a la fachada (abrir ventanas donde había un escaparate), esa parte sí necesita acuerdo.
La comunidad aprobó mi cerramiento por mayoría simple. ¿Estoy seguro?
No del todo: un vecino podría impugnar el acuerdo en un año por no alcanzar los 3/5. Lo mejor es repetir el acuerdo con la mayoría correcta o esperar a que pase el año sin impugnación.
¿Puede la comunidad prohibirme tener un perro o poner una barbacoa en la terraza?
Prohibir animales exige norma estatutaria expresa; una barbacoa en terraza de uso privativo puede limitarse si causa molestias (humos, olores) o riesgo, por la vía del art. 7.2. Sin molestias, es uso normal.
Marco legal: art. 396 CC (elementos comunes) · Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: arts. 7.1 (obras del propietario en su piso; prohibición de alterar elementos comunes), 7.2 y 7.3, 10.1.b (accesibilidad; redacción de la Ley 4/2026 desde el 23 de octubre de 2026), 10.3.b (alteraciones de estructura o de elementos comunes: autorización administrativa, consentimiento de los afectados y nuevas cuotas), 17.1, 17.4 (3/5 para alterar la estructura, cerrar terrazas o modificar elementos comunes), 17.5, 17.6 y 17.8 (mayorías), 18 (impugnación) · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre el cambio de destino de pisos y locales (libertad salvo prohibición estatutaria expresa), y sobre el consentimiento tácito de la comunidad (SSTS 107/2024 y 1006/2025) · legislación urbanística autonómica (licencias, restablecimiento de la legalidad y plazos de prescripción). Revisado octubre 2026.