Vender tu casa no es solo encontrar comprador: la ley te impone obligaciones de información antes de firmar, documentos que entregar en la notaría, garantías que respondes después de la venta y dos impuestos que declarar en plazo. Cumplirlas bien no solo evita pleitos: acorta la venta, porque el comprador que recibe la carpeta completa el primer día no negocia a la baja por miedo. Aquí tienes la lista de lo que la ley te exige (Ley 12/2023, Ley de Propiedad Horizontal, certificado energético, Código Civil), de lo que respondes después y de lo que hay que preparar antes de poner el anuncio.
Antes de anunciar: la carpeta del vendedor
| Documento | Para qué | Dónde se consigue |
|---|---|---|
| Nota simple actualizada | Comprobar que la titularidad, la superficie y las cargas coinciden con lo que vas a decir. Si hay una hipoteca ya pagada pero no cancelada, es el momento de cancelarla. | Registro de la Propiedad (online). |
| Escritura de compra o de herencia | El notario la pedirá; si la casa viene de una herencia, tiene que estar aceptada, adjudicada e inscrita a tu nombre. | Tu archivo o copia en la notaría. |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para vender y para anunciar (la etiqueta debe figurar en la publicidad). | Técnico certificador; se registra en la comunidad autónoma. |
| Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación | Exigida en varias comunidades (Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana…) para escriturar y para contratar suministros. | Ayuntamiento o comunidad autónoma; si caducó, la renueva un técnico. |
| Certificado de la comunidad | Acredita que estás al corriente; sin él no puede firmarse la escritura salvo que el comprador te exonere expresamente. Se emite en siete días naturales (art. 9.1.e LPH). | Administrador; lo firma el secretario con el visto bueno del presidente. |
| Último recibo del IBI y referencia catastral | El notario lo exige y el comprador querrá saber cuánto paga. | Ayuntamiento o banco. |
| Informe de evaluación del edificio (IEE/ITE), estatutos y últimas actas | El comprador tiene derecho a saber si hay derramas aprobadas u obras pendientes. | Administrador y Ayuntamiento. |
| Certificado de deuda de tu hipoteca | Para cancelarla en la notaría con parte del precio. | Tu banco, unos días antes de la firma. |
Lo que la ley te obliga a decir (Ley 12/2023, art. 31)
Antes de firmar y de entregar cualquier cantidad a cuenta, el comprador puede pediros (a ti o a la inmobiliaria si interviene), en soporte duradero: tu identificación; el precio total y las condiciones; la superficie útil y construida; la antigüedad del edificio y las reformas principales; los servicios e instalaciones; el certificado energético; las condiciones de accesibilidad; el estado de ocupación; los datos registrales, las cargas y la cuota de participación; y si la casa es protegida o tiene protección arquitectónica. Si el comprador lo pide, también si el edificio tiene amianto u otras sustancias peligrosas. Negar o falsear esta información es el argumento del comprador para anular la venta por error o dolo o para reclamarte después.
De lo que respondes después de vender
Vicios ocultos (arts. 1484-1490 CC): seis meses desde la entrega para defectos que no se veían; si los conocías y callaste, además daños y perjuicios si el comprador opta por resolver (art. 1486 CC). Evicción (art. 1475 CC): si alguien con mejor derecho le quita la casa al comprador, respondes del precio y los daños. Cargas o servidumbres no aparentes que la escritura no menciona (art. 1483 CC): un año desde la escritura para que el comprador rescinda o pida indemnización y, pasado ese año, otro desde que la descubre solo para la indemnización. Metros que faltan, si el precio se fijó por superficie (arts. 1469-1472 CC). Deudas de comunidad: el comprador responde con la finca de las del año en curso y los tres anteriores, y se volverá contra ti. La cláusula «se vende en el estado en que se encuentra» reduce discusiones, pero no cubre lo que no se podía ver ni lo que sabías.
Los dos impuestos del vendedor
Plusvalía municipal: la declaras tú en 30 días hábiles desde la escritura; puede ser cero si no hubo incremento real del valor del suelo. → Cuándo no se paga y cómo se calcula. IRPF: la ganancia (precio de venta menos precio de compra con sus gastos e impuestos, y menos las mejoras) tributa en la renta del año siguiente, salvo exenciones (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65, dación en pago). → Cómo se calcula y las exenciones. Si eres no residente, el comprador te retendrá el 3 % del precio a cuenta.
Cinco ventas que se torcieron por el vendedor: ① firmar arras con un comprador sin tener aún adjudicada la herencia: la escritura se retrasó ocho meses y el comprador resolvió con daños; ② una terraza cerrada sin licencia «que nadie había dicho nada» y el comprador reclamando el coste de legalizarla; ③ vender sin el consentimiento del cónyuge la casa que fue vivienda familiar: venta anulable (art. 1320 CC); ④ no declarar una derrama de fachada aprobada: el comprador la pagó y reclamó; ⑤ la hipoteca cancelada «económicamente» hace diez años y no en el Registro: la firma se aplazó tres semanas buscando al banco absorbido.
El orden que vende antes y mejor: ① nota simple y carpeta completa antes del anuncio; ② certificado energético y cédula en regla; ③ cancelación registral de cargas antiguas; ④ precio con el valor de referencia y la plusvalía calculados; ⑤ contrato de arras propio (no el de la inmobiliaria), con fecha esencial para escriturar y reparto de gastos claro; ⑥ el día de la firma, certificado de la comunidad y de deuda del banco con menos de una semana.
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Continúa tu historia
→ La inmobiliaria: nota de encargo, exclusividad y comisión
→ IRPF al vender: cálculo y exenciones
→ Plusvalía municipal
→ Vender una casa heredada o compartida
→ Las arras que te convienen como vendedor
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo vender sin cédula de habitabilidad?
Depende de la comunidad: en Cataluña, por ejemplo, el notario exige la cédula vigente (o el compromiso de obtenerla en ciertos casos); en otras no es requisito. Compruébalo con tiempo: renovarla lleva semanas.
¿Tengo que decir que un vecino es conflictivo o que hubo un fallecimiento en la casa?
La ley obliga a informar de las características de la vivienda y del edificio, no de los vecinos ni de la historia de la casa. Pero si te preguntan directamente, mentir puede ser dolo.
Vendo con inquilino dentro. ¿Qué cambia?
Tienes que notificarle la venta con precio y condiciones: tiene derecho de tanteo y retracto (art. 25 LAU) salvo que hubiera renunciado. El comprador se subroga en el contrato. Además, alguna comunidad autónoma (Cataluña, por ejemplo) reconoce a la Administración tanteo y retracto en ciertas ventas.
¿Cuánto tarda una venta desde las arras?
Depende sobre todo de la hipoteca del comprador. Si tú necesitas más tiempo (mudanza, compra de otra casa), pacta la fecha en las arras, no después.
Marco legal: art. 31 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (información mínima) · Real Decreto 390/2021 (certificado de eficiencia energética; obligación de exhibir la etiqueta en la publicidad) · normativa autonómica de habitabilidad · arts. 9.1.e y 17.11 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 1320, 1461, 1469-1472, 1474-1475, 1483 y 1484-1490 CC · art. 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · arts. 104-110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · arts. 33-38 de la Ley 35/2006 del IRPF · art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR. Revisado octubre 2026.