Un acuerdo de la junta que te perjudica se impugna ante el juez, y casi todas las impugnaciones se pierden antes de empezar por tres detalles: el plazo (tres meses, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos), la legitimación (haber votado en contra, haber salvado el voto si te abstuviste, haber estado ausente o haber sido privado indebidamente del voto) y el requisito de estar al corriente de pago (art. 18 LPH). Superados esos tres filtros, el juez examina si el acuerdo es ilegal, si beneficia a unos vecinos a costa de la comunidad o si te causa un perjuicio grave que no tienes obligación de soportar. Aquí tienes qué acuerdos se pueden impugnar, cómo se cuentan los plazos, el procedimiento y lo que puedes conseguir mientras tanto.
Qué acuerdos se pueden impugnar (art. 18.1 LPH)
| Causa | Ejemplos | Plazo |
|---|---|---|
| a) Contrarios a la ley o a los estatutos | Aprobar por mayoría simple lo que exige 3/5 o unanimidad; convocatoria sin los requisitos del art. 16; computar mal los votos o las cuotas; privar del voto a quien estaba al corriente; cambiar el destino de un elemento común sin la mayoría; acuerdos contra los estatutos inscritos. | Un año |
| b) Gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios | Ceder un elemento común a un vecino gratis; contratar a la empresa del presidente por encima de mercado; condonar la deuda de un moroso concreto. | Tres meses |
| c) Grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, o abuso de derecho | Obras que dejan sin luz a un piso; reparto de una derrama que ignora la exoneración estatutaria de los locales; negar sistemáticamente a un vecino lo que se concede a otros. | Tres meses |
Los plazos son de caducidad: no se interrumpen con burofaxes. Se cuentan desde la adopción del acuerdo si asististe, y desde la notificación del acta si estuviste ausente (art. 18.3). Solo la solicitud de un medio adecuado de solución de controversias (mediación, conciliación, oferta vinculante) los suspende, según la Ley Orgánica 1/2025, que además exige ese intento antes de demandar. Los acuerdos radicalmente nulos (contrarios a normas imperativas de orden público) pueden atacarse sin plazo, pero los tribunales lo admiten con cuentagotas: no cuentes con ello.
Los tres filtros antes de discutir el fondo
1. Legitimación (art. 18.2). Pueden impugnar los propietarios que votaron en contra (no necesitan nada más) o que, absteniéndose, salvaron su voto (STS 242/2013, de 10 de mayo), los ausentes por cualquier causa y los que fueron indebidamente privados del voto. Quien votó a favor, o se abstuvo sin salvar el voto, no puede.
2. Estar al corriente de pago (art. 18.2). En el momento de demandar hay que estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente antes. La única excepción: cuando lo que se impugna es precisamente el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación.
3. Plazo. Tres meses o un año, según la causa. Cuando la causa es discutible (¿es «contrario a la ley» o solo «lesivo»?), demanda dentro de los tres meses.
Cómo va el procedimiento
Es un juicio ordinario contra la comunidad (representada por el presidente), en el juzgado del lugar del edificio, con abogado y procurador. La impugnación no suspende el acuerdo: la derrama se sigue cobrando y la obra se sigue haciendo, salvo que pidas y obtengas una medida cautelar (art. 18.4), lo que exige acreditar apariencia de buen derecho y peligro en la demora, y, salvo que la ley disponga otra cosa, caución (art. 728 LEC). La sentencia anula el acuerdo (y los que dependan de él) y, si estima la demanda, normalmente condena en costas a la comunidad (art. 394 LEC).
Las impugnaciones que se pierden en el primer folio: ① el vecino que dejó de pagar «hasta que se anule el acuerdo»: inadmitida por no estar al corriente; ② el que votó a favor y se arrepintió al ver la factura; ③ el que impugnó a los cuatro meses un acuerdo «lesivo»; ④ el que discutió el acuerdo por WhatsApp con el administrador durante seis meses y demandó a los siete; ⑤ el que no comunicó domicilio y alegó que no le notificaron el acta cuando estaba en el tablón desde hacía un año.
Cómo impugnar bien: ① en la junta, vota en contra y pide que conste en acta, con tu nombre; ② pide el acta y la convocatoria por escrito y guarda la fecha en que te llegan; ③ comprueba que estás al corriente (o consigna) y pide certificado al administrador; ④ en las primeras semanas, burofax a la comunidad con la impugnación razonada y una propuesta (mediación o solución): sirve de intento previo y, si define bien el objeto de la negociación, suspende el plazo de caducidad desde que intentas comunicarlo; se reanuda si en 30 días naturales no hay respuesta escrita ni reunión (art. 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025); ⑤ demanda antes de los tres meses, con medida cautelar si el acuerdo causa daño irreversible (obras).
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Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo impugnar si no me convocaron a la junta?
Sí: la convocatoria defectuosa es una infracción del art. 16 (acuerdo contrario a la ley, un año), y además estás legitimado como ausente. Pero si no comunicaste un domicilio de notificaciones, la citación en el piso o en el tablón es válida.
El acuerdo se tomó sin la mayoría necesaria pero nadie lo impugnó en un año. ¿Vale?
Sí, salvo casos excepcionales de nulidad radical. Por eso conviene impugnar a tiempo aunque el acuerdo parezca claramente ilegal.
¿Tengo que pagar la derrama del acuerdo que impugno?
Sí, mientras no se anule o se suspenda cautelarmente. Si ganas, la comunidad te devuelve lo pagado. Si dejas de pagar, pierdes la legitimación.
¿Puede la comunidad «convalidar» el acuerdo repitiendo la junta?
Puede adoptar un acuerdo nuevo con las mayorías correctas, que sustituye al impugnado y deja tu pleito sin objeto (con costas a discutir). Es la respuesta habitual cuando el defecto era de forma.
Marco legal: art. 18 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (causas de impugnación, legitimación, requisito de estar al corriente de pago, plazos de tres meses y un año, no suspensión del acuerdo salvo medida cautelar) · arts. 16, 17 y 19 LPH (convocatoria, mayorías, actas y notificaciones) · art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (juicio ordinario) y arts. 721 y ss. LEC (medidas cautelares) · arts. 5 y 7 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento previo de solución extrajudicial; suspensión de plazos de caducidad) · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la distinción entre acuerdos anulables y radicalmente nulos. Revisado octubre 2026.