Una vivienda protegida (VPO, VPP, VPT según la comunidad) es una casa con un contrato de por vida con la Administración: se compra y se vende por debajo de un precio máximo, a personas que cumplen requisitos, con autorización o comunicación previa y con un derecho de tanteo de la comunidad autónoma. Saltarse cualquiera de esas reglas tiene consecuencias: la venta puede ser nula en cuanto al sobreprecio, hay multas, y quien cobra «en B» la diferencia comete además una infracción (muy grave en Andalucía, art. 20.i de la Ley 13/2005). Las reglas concretas son autonómicas y cambian con cada plan de vivienda; lo que sigue es el esqueleto común y las preguntas que hay que hacer antes de comprar, vender, heredar o alquilar una VPO.
Las cinco reglas que se repiten en todas las comunidades
| Regla | Qué implica | Dónde se comprueba |
|---|---|---|
| Calificación y plazo | La vivienda está calificada por un tiempo (el plazo lo fija la normativa autonómica según el plan que la calificó, por ejemplo art. 5 de la Ley 13/2005 de Andalucía; en Cataluña la calificación sigue vigente mientras el planeamiento reserve el suelo a vivienda protegida, art. 79 de la Ley 18/2007). Mientras dure, se aplican las demás reglas. | Nota simple (consta como carga), cédula de calificación definitiva, consejería de vivienda. |
| Precio máximo | Se calcula con un módulo autonómico por metro cuadrado útil, según zona y año. Vender por encima es una infracción; la cláusula de sobreprecio es nula y el comprador puede reclamar la diferencia. | Consejería de vivienda: certificado de precio máximo (obligatorio en muchas comunidades para escriturar). |
| Requisitos del comprador | Ingresos por debajo de un límite, no ser titular de otra vivienda, destinarla a residencia habitual y permanente, en ocasiones estar inscrito en un registro de demandantes. | Visado del contrato o autorización previa de la comunidad autónoma. |
| Autorización y tanteo | La venta debe comunicarse o autorizarse antes; la Administración puede ejercer un derecho de tanteo (comprarla ella al precio máximo) o de retracto si no se le comunicó. | El notario exige la autorización o la acreditación de la comunicación. |
| Uso y alquiler | Debe ser tu residencia habitual; tenerla vacía o alquilarla sin autorización es infracción, y el alquiler tiene renta máxima. | Normativa autonómica del plan que la calificó. |
Comprar una VPO: lo que hay que preguntar
① ¿Cuándo termina el régimen? Pide la calificación definitiva: la fecha marca cuándo la casa sale a precio libre. ② ¿Cuál es el precio máximo hoy? Y compáralo con lo que te piden: si te piden más, lo demás es sobreprecio. ③ ¿Cumplo los requisitos? Ingresos, otra vivienda, residencia. Si no los cumples, la comunidad no autorizará. ④ ¿Hay ayudas o préstamos cualificados pendientes de devolver? Si el vendedor recibió subvenciones y vende antes de plazo, tiene que devolverlas; que no te las cargue en el precio. ⑤ ¿Puedo hipotecarla? Sí, pero el banco tasa con el precio máximo, no con el de mercado.
Vender una VPO: el orden correcto
① Solicitar el certificado de precio máximo y comprobar el plazo de protección. ② Comunicar la venta a la consejería (y esperar el plazo del tanteo) o pedir la autorización, según la comunidad. ③ Comprobar que el comprador cumple requisitos: el contrato puede exigir visado. ④ Devolver las ayudas si la ley lo exige. ⑤ Escriturar con la autorización y el precio máximo. Si el régimen ya ha caducado, se vende a precio libre, pero muchas comunidades exigen igualmente comunicar y algunas mantienen el tanteo durante un tiempo.
Descalificar: cuándo se puede y cuánto cuesta
La descalificación voluntaria adelanta el fin del régimen y libera la vivienda. Solo es posible si la normativa del plan lo permite (muchos planes la prohíben durante los primeros años o la excluyen del todo), exige devolver todas las ayudas recibidas con intereses y, en varias comunidades, pagar la diferencia de impuestos que se bonificaron. Cuesta y tarda meses; compensa solo cuando la diferencia entre precio máximo y precio de mercado es grande.
Las tres formas de perder dinero con una VPO: ① pagar sobreprecio «en B»: la parte no declarada no existe si hay que resolver, es infracción para los dos y el vendedor puede acabar devolviéndola; ② comprar sin comprobar los requisitos y encontrarse con la autorización denegada y las arras en el aire; ③ alquilarla o dejarla vacía sin autorización: multas y, en los casos graves, expropiación forzosa de la vivienda.
Cláusulas que salvan la compra de una VPO: ① condición suspensiva de autorización administrativa y de no ejercicio del tanteo; ② precio igual al máximo certificado, con el certificado como anexo; ③ declaración del vendedor sobre ayudas recibidas y su devolución a su cargo; ④ plazo de escritura contado desde la autorización, no desde la firma; ⑤ compromiso del vendedor de entregar la calificación definitiva, la cédula y el certificado de precio.
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Preguntas que nos hacéis cada semana
He heredado una VPO y ya tengo casa. ¿Puedo quedármela?
Puedes heredarla, pero mientras dure el régimen tienes que cumplir el destino (residencia habitual) o venderla a precio máximo a quien cumpla los requisitos, en el plazo que fije tu comunidad. Consulta antes de aceptar la herencia.
¿Qué pasa si vendí una VPO por encima del precio máximo hace años?
Las infracciones prescriben (los plazos dependen de la ley autonómica), pero el comprador puede reclamar el sobreprecio en la vía civil con plazos más largos, y si hubo pagos sin declarar la cuestión fiscal es otra.
¿Puedo alquilar mi VPO si me traslado por trabajo?
Solo con autorización de la consejería, que suele concederse por causa justificada (traslado laboral, dependencia) y con renta máxima. Sin autorización es infracción, con la gravedad que fije tu ley autonómica.
¿Se puede poner una VPO a nombre de una sociedad?
En general no: el adquirente debe ser una persona física que la destine a residencia habitual. Hay excepciones para promotores y entidades sociales en régimen de alquiler.
Marco legal: Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (su art. 16, sobre vivienda protegida, fue declarado inconstitucional y nulo por la STC 79/2024; el art. 17 regula la vivienda asequible incentivada) · art. 5 de la Ley 13/2005 de Andalucía y art. 79 de la Ley 18/2007 de Cataluña (duración de la calificación) · Real Decreto 3148/1978 y planes estatales de vivienda (Real Decreto 2066/2008 y siguientes) como régimen supletorio · legislación autonómica de vivienda protegida aplicable según el plan de calificación (entre otras, Ley 18/2007 de Cataluña, Ley 13/2005 de Andalucía, Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid y Ley 8/2004 de la Comunidad Valenciana, con sus normas de desarrollo) · arts. 1255 y 6.3 CC (nulidad de las cláusulas contrarias a norma imperativa: sobreprecio) · normativa autonómica de ITP y AJD (tipos reducidos). Revisado octubre 2026. Las reglas de plazos, precios y autorizaciones cambian por comunidad y por plan: este nodo describe el esqueleto común.