Nadie puede expropiarte sin una declaración previa de utilidad pública o interés social y sin pagarte un justo precio (art. 9 de la Ley de Expropiación Forzosa), que para los inmuebles se calcula siempre con los criterios del texto refundido de la Ley de Suelo (arts. 34 y siguientes). Si no hay acuerdo, presentas tu hoja de aprecio en 20 días, la Administración responde y decide el Jurado de Expropiación. Al justiprecio se suma un 5 % de premio de afección (art. 47 LEF), intereses si se retrasa (arts. 56 y 57) y, si pasan cuatro años sin pagarte ni consignarlo, la retasación (art. 58). Contra la decisión del Jurado cabe recurso contencioso-administrativo en dos meses.
Las fases de la expropiación
| Fase | Qué ocurre | Plazo y norma |
|---|---|---|
| Utilidad pública | Se declara el fin de la expropiación; en los planes de obras y servicios del Estado, la provincia y el municipio va implícita | Arts. 9 y 10 LEF |
| Necesidad de ocupación | Relación de bienes en información pública; después, acuerdo que concreta los bienes y los interesados e inicia el expediente | 15 días de información pública (art. 18); acuerdo en 20 días (art. 20); inicio (art. 21.1) |
| Mutuo acuerdo | Puedes pactar el precio con la Administración | 15 días; cabe también más tarde (art. 24) |
| Justiprecio | Pieza separada para cada propietario: hojas de aprecio y, sin acuerdo, Jurado | Arts. 26 a 35 |
| Pago y ocupación | Pago, o consignación si hay discrepancia; después, ocupación | Pago en seis meses como máximo (art. 48.1); consignación (art. 50) |
Si se declara la urgente ocupación, el orden cambia: se levanta un acta previa con al menos ocho días de aviso, se deposita una cantidad y se indemnizan los perjuicios de la rapidez, y la Administración ocupa en un plazo máximo de quince días; el justiprecio se fija después y los intereses de demora corren desde la ocupación (art. 52 LEF). Que la notificación de cada acuerdo te indique qué recurso cabe, ante quién y en qué plazo es obligatorio (art. 40.2 de la Ley 39/2015).
Cómo se calcula el justiprecio
Para los inmuebles no cabe valorar «a ojo»: se aplica exclusivamente el régimen de la ley del suelo (art. 43.2.a LEF y art. 34.1.b TRLSRU), referido al momento en que empieza el expediente de justiprecio (art. 34.2.b TRLSRU) y sin contar las plusvalías que traiga el propio proyecto (art. 36 LEF). El suelo se valora en pleno dominio, libre de cargas (art. 35.1 TRLSRU), y según su situación:
- Suelo rural: capitalizando la renta anual real o potencial de la explotación, la que sea mayor, con una posible corrección al alza por su localización; no se tienen en cuenta expectativas urbanísticas aún no realizadas (art. 36 TRLSRU).
- Suelo urbanizado y edificado: el mayor entre el valor del suelo y la edificación legal por comparación y el valor del suelo por el método residual, sin la edificación (art. 37.2).
- Edificaciones: solo se valoran las que se ajustan a la legalidad, teniendo en cuenta antigüedad y estado; si están fuera de ordenación, su valor se reduce (art. 35.3).
Sobre el justiprecio se añade un 5 % como premio de afección (art. 47 LEF).
Las hojas de aprecio y el Jurado
La Administración te requiere para que en 20 días presentes tu hoja de aprecio, motivada y, si quieres, firmada por un perito, cuyos honorarios pagas tú (art. 29 LEF). La Administración la acepta o la rechaza en otros 20 días; si la rechaza, te envía la suya y tienes 10 días para aceptarla o rechazarla con tus alegaciones y pruebas (art. 30). Si la rechazas, decide el Jurado Provincial de Expropiación, presidido por un magistrado (arts. 31 y 32), con una resolución motivada que pone fin a la vía administrativa (art. 35). En algunas comunidades decide un órgano propio: en Andalucía, las Comisiones Provinciales de Valoraciones cuando expropian la Junta o los ayuntamientos (disposición adicional quinta LISTA); en el País Vasco, los Jurados Territoriales (Ley vasca 8/1987).
Lo que pidas en tu hoja de aprecio es tu techo. El Supremo mantiene que la hoja vincula a quien la presenta: no podrás obtener después una cantidad global mayor, y la vinculación alcanza también a cada concepto con entidad propia (STS de 14 de mayo de 2020, rec. 2370/2019). Prepara la valoración con un técnico antes de que venzan los 20 días.
Intereses, retasación y reversión
- Retraso en fijar el justiprecio: si pasan seis meses desde el inicio del expediente sin justiprecio definitivo, la Administración culpable paga el interés legal hasta que se fije (art. 56 LEF).
- Retraso en pagar: el justiprecio devenga el interés legal desde que pasan los seis meses del art. 48 hasta el pago (art. 57).
- Retasación: si pasan cuatro años sin pagar ni consignar, hay que valorar de nuevo; no cabe si ya se pagó o consignó (art. 58).
- Reversión: si el suelo deja de destinarse al fin que justificó la expropiación, puedes recuperarlo en los casos del art. 47 TRLSRU; por ejemplo, si se expropió para urbanizar y pasan diez años sin concluir la urbanización.
Recursos y plazos
Contra la resolución del Jurado puedes interponer recurso potestativo de reposición en un mes (arts. 123 y 124 de la Ley 39/2015) o ir directamente al contencioso-administrativo en dos meses desde la notificación (art. 46.1 de la Ley 29/1998). En ese plazo de dos meses agosto no cuenta (art. 128.2 de la Ley 29/1998). Mientras se discute, tienes derecho a cobrar la parte en la que estáis de acuerdo (art. 50.2 LEF).
Lo práctico: pide copia completa del expediente, revisa que la descripción de la finca y de las construcciones sea correcta y reúne contratos de arrendamiento, licencias y facturas de mejoras. Las mejoras posteriores al inicio del expediente no se indemnizan salvo que fueran indispensables para conservar el bien (art. 36.2 LEF).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo negarme a que me expropien?
Puedes recurrir la declaración de necesidad de ocupación si los bienes no son estrictamente indispensables para el fin (art. 15 LEF), pero no impedir una expropiación legalmente declarada. Lo que más se discute es el justiprecio.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar mi hoja de aprecio?
Veinte días desde el día siguiente a la notificación del requerimiento (art. 29 LEF).
Me han pagado el justiprecio tarde. ¿Me deben algo más?
Sí, el interés legal desde que pasan seis meses desde que se fijó el justiprecio hasta el pago (arts. 48 y 57 LEF), y desde la ocupación si fue urgente (art. 52.8).
No estoy de acuerdo con el Jurado. ¿Puedo cobrar mientras recurro?
Sí, la parte en la que coincidís con la Administración (art. 50.2 LEF).
Han pasado cuatro años y no me han pagado. ¿Qué hago?
Pide la retasación: hay que valorar de nuevo el bien, salvo que el justiprecio ya se haya pagado o consignado (art. 58 LEF).
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Marco legal: arts. 9, 10, 15, 18, 20, 21, 24, 26, 29 a 36, 43, 47, 48, 50, 52, 56, 57 y 58 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 · arts. 34 a 37 y 47 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana · arts. 40.2, 123 y 124 de la Ley 39/2015 · arts. 46.1 y 128.2 de la Ley 29/1998 · disposición adicional quinta de la Ley andaluza 7/2021 · Ley vasca 8/1987 · STS de 14-5-2020 (rec. 2370/2019). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.